70

Uniwersytet Śląski

Wydział Prawa i Administracji

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAM

LOKALOWYMI

Paweł Zarychta

Praca magisterska

                                                                                          napisana

      w Katedrze Prawa Rolnego

                                                                              i Gospodarki Przestrzennej

                                                                           Pod kierunkiem prof.dr hab.Teresy Kurowskiej

Katowice 2003

Spis treści

Wykaz skrótów............................................................................................................................

Rozdział I               Zagadnienia wprowadzające..............................................................................

1.Pojęcie nieruchomości lokalowej :

1.1.Defincja lokalu w ustawie o  własności lokali................................................

1.2.Definicja lokalu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych......................

2.Odrębna własność lokalu..................................................................................

3.Ustanowienie odrębnej własności lokalu ..........................................................

Rozdział II              Formy obrotu nieruchomościami lokalowymi..................................................

1.Umowa sprzedaży

1.1.Sprzedaż lokali................................................................................................

1.2.Wpis do księgi wieczystej...............................................................................

1.3. Skutki zawarcia umowy sprzedaży................................................................

                            1.4.Sprzedaż nieruchomości lokalowej cudzoziemcom........................................

2.Umowa zamiany

2.1.Charakter prawny umowy zamiany.................................................................

2.2.Zawarcie umowy zamiany...............................................................................

2.3.Treść umowy zamiany.....................................................................................

2.4.Skutki umowy zamiany...................................................................................

3.Umowa najmu

3.1.Przedmiot umowy najmu.................................................................................

3.2. Zawarcie umowy najmu.................................................................................

3.3. Treść umowy najmu.......................................................................................

3.4. Forma umowy najmu......................................................................................

3.5.Prawa i obowiązki stron w umowie najmu......................................................

3.6. Charakter prawny  umowy najmu..................................................................

3.7. Wygaśnięcie stosunku najmu.........................................................................

Ochrona praw lokatorów w ustawie z 21.06.2001 r. o ochronie praw  lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego(Dz.u.Nr71,poz.733)...........................................................................

3.8.Lokale mieszkalne.................................................................................             

                            3.9.Wypowiadanie tytułu prawnego do lokalu................................

                            3.10.Wygaśnięcie stosunku najmu.....................................................

3.11.Podnajem.....................................................................................................

3.12.Eksmisje........................................................................................................              3.13.Uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego............................................

3.14.Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów......................................................................

Umowa dzierżawy

4.1.Istota i funkcje umowy dzierżawy...................................................................

4.2.Przedmiot umowy dzierżawy.......................................................................

4.3. Treść umowy dzierżawy................................................................................

4.4. Prawa i obowiązki stron................................................................................

4.5. Wygaśnięcie stosunku umowy dzierżawy....................................................

5.Umowa darowizny

5.1.Charakter prawny umowy darowizny.............................................................

5.2. Treść umowy darowizny................................................................................

5.3. Forma umowy darowizny..............................................................................

5.4. Skutki umowy darowizny..............................................................................

5.5. Odwołanie umowy darowizny........................................................................

6.Umowa dożywocia

6.1.Charakterystyka umowy dożywocia................................................................

6.2.Treść prawa umowy dożywocia.....................................................................

6.3.Zamiana umowy dożywocia na rentę..............................................................

6.4. Rozwiązanie umowy dożywocia...................................................................

6.5. Uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną.................................................

Rozdział III              Nabycie własności lokalu w drodze dziedziczenia i zapisu..............................

                            1.Dziedziczenie lokalu..........................................................................................

2..Zapis nieruchomości lokalowej.........................................................................

Rozdział IV              Wygaśnięcie prawa własności lokalu

1.Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu.............................................................

2.Wywłaszczenie nieruchomości.........................................................................

3.Zrzeczenie się własności lokalu.........................................................................

4.Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości.........................................

Teksty aktów prawnych

Uogn                            - ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000       r.Nr 46,poz.543).

KC                            -ustawa z 23.04.1964 r.-Kodeks cywilny (Dz.U.Nr 16,poz.93 ze zm.)

KRO               - ustawa z 25.02.1964 r.-Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U.Nr    9,poz.59 ze zm.)

KWU              - ustawa z 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.Nr 19,poz.147 ze zm.)

NajLokU              - ustawa z 02.07.1994 r.o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach  mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r.Nr 120,poz.787 ze zm.)

OchronaLokU - ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym     zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71,poz.733)

PrSpółdz              - ustawa z 16.09.1982 r. – Prawo spółdzielcze(Dz.U.z 1999 r.Nr 99 ,poz.1151 ze zm.)

SpółdzMieszkU - ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4,poz.27).

WłLokU              - ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r.Nr 80,poz.903).

Wykaz skrótów

art. – artykuł

itp. -  i temu podobne

m. in.- między innymi

np. – na przykład

Nr – numer

pkt - punkt

por. - porównaj

poz. - pozycja

publ. – publikowany(a,e)

r. – rok

tj. – tekst jednolity

tzn. – to znaczy

uchw. - uchwała

ust. – ustęp

zd. – zdanie

zm. – zmiana(y)

ROZDZIAŁ I

Zagadnienia wprowadzające

1. Pojęcie nieruchomości lokalowej .

1.1.Pojęcie lokalu w ustawie o własności lokali.

Definicja samodzielnego lokalu zawarta jest w art.2 ustawy o własności lokali1,który stanowi,że:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokale o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

W świetle tego przepisu,przedmiotem odrębnej własności może być lokal mieszkalny,jak i użytkowy,a możliwość ustanowienia odrębnej własności nie zależy od jego funkcji.Treść przepisu,wskazuje na konieczność powiązania samego lokalu,który ma stanowić odrębną własność,z własnością gruntu,na którym stoi budynek mieszczący ten lokal,gdyż bez tego lokal ten nie mógłby stać się odrębną nieruchomością.2

Przepis ust.1, art.2,używając pojęcia „samodzielny lokal mieszkalny” wskazuje jednocześnie,że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha – samodzielność.Nie jest zatem dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż części lokalu,izby,jeśli nie mają one cech samodzielnego lokalu i w związku z tym nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi.

              Nie jest też dopuszczalne przeniesienie we współwłasności lokalu nie wyodrębnionego stanowiącego cześć składową nieruchomości.Byłoby to równoznaczne z ustanowieniem współwłasności części składowej z jednoczesnym pozostawieniem pozostałej części rzeczy głównej wyłączną własnością jednego ze współwłaścicieli.

              W następstwie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali w danej nieruchomości powstaje tyle odrębnych nieruchomości lokalowych,dla ilu lokali ustanowiona została odrębna własność,a więc dla każdej z takich nieruchomości lokalowych prowadzona jest odrębna księga wieczysta w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.

              Ustanowienie odrębnej własności lokali może następować zarówno w nieruchomościach zabudowanych jednym budynkiem, jak i w nieruchomościach zabudowanych...