A. Barańska - operat MKCŚ 2011.doc.pdf - Barańska A - jas_pik

Studia podyplomowe

OPERAT SZACUNKOWY

NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA

DOMEM JEDNORODZINNYM

położona w Tarnobrzegu, na osiedlu Miechocin przy ul. Budowlanych

Pieczęć rzeczoznawcy Autor operatu:

......................................................

Tarnobrzeg, 20 marca 2011 r.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym,

położona w Tarnobrzegu

Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych:

- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: Miechocin

- Numer obrębu: 3

- Numer arkusza mapy: 37

- Numer ewidencyjny działki: 549/4

- Powierzchnia działki: 13 ar 01 m 2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości: TB1T/00039473/9

Cel wyceny:

Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej jako przedmiotu prawa własności

do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

Oszacowana wartość nieruchomości:

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: W = 343 197 zł

Słownie: trzysta czterdzieści trzy tysiące sto dziewięćdziesiąt siedem złotych

Wycenę wykonano na datę: 15 marca 2011 r.

Operat sporządzono na datę: 20 marca 2011 r.

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Podpis rzeczoznawcy majątkowego

........................................................

Kraków, 20 marca 2011 r.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym,

położona w Tarnobrzegu na ul. Budowlanych.

1.2. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej

- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: Miechocin

- Numer obrębu: 3

- Numer arkusza mapy: 37

- Numer ewidencyjny działki: 549/4

- Powierzchnia działki: 1301 m 2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości: TB1T/00039473/9.

1.3. Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne

Zakresem wyceny objęta jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym

wraz z małą architekturą. Wycenie podlega prawo własności do tej nieruchomości.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości

zabudowanej domem jednorodzinnym, która ma być podstawą do zabezpieczenia wierzytelności

kredytodawcy.

Art. 151. 1 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do

uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar

zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków

umowy.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi Rozporządzenie

Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2010 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji

zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami.

3.2. Podstawa materialno – prawna

- USTAWA z dnia 21 grudnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr115, poz.

741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (Dz. U. Nr 141, poz.1492 z 2004 r.).

- ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 wraz

z późniejszymi zmianami).

- USTAWA z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 79/64 wraz z późniejszymi

zmianami).

- POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY – Polska Federacja Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2010.

3.3. Źródła danych merytorycznych do wyceny nieruchomości

 W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech (atrybutów) szacowanej nieruchomości

korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji:

- ewidencji gruntów i budynków,

- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

- ksiąg wieczystych,

- protokołu z wywiadu terenowego i oględzin nieruchomości,

Kraków, 20 marca 2011 r.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

 W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych do wycenianej korzystano:

- z aktów notarialnych,

- z publikatorów o obrocie nieruchomościami.

4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO

- Data sporządzenia operatu szacunkowego: 20 marca 2011

- Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 15 marca 2011

- Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 15 marca 2011

- Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 15 marca 2011

5. STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ

5.1. Stan prawny nieruchomości na datę sporządzenia operatu szacunkowego

Na podstawie odpisu z księgi wieczystej Nr TB1T/00039473/9, prowadzonej przez Sąd Rejonowy

w Tarnobrzegu - VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prawo własności nieruchomości składającej się

z działki nr 549/4, o powierzchni 13 ar 01 m 2 ha przysługuje Krzysztofowi i Jolancie Szczytyńskim.

Dział III KW wolny od obciążeń rzeczowych.

Dział IV KW obciążony.

5.2. Opis nieruchomości

Nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym jest położona na osiedlu Miechocin, które

ze względu na wybudowanie dużego zbiornika wodnego i ładnej okolicy, uchodzi za najmodniejsze,

razem z osiedlem Dzików.

Miechocin w podziale administracyjnym miasta leży w strefie pośredniej. Wyceniana

nieruchomość jest usytuowana w odległości około 350 m od drogi Tarnobrzeg – Rzeszów.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka była oznaczona jako teren

mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy.

Dojazd do działki jest zapewniony przez wydzielony asfaltowy pas drogowy. Wzdłuż

wydzielonego pasa drogowego są położone media, na które składają się: sieć wodociągowa, sieć

elektryczna oraz sieć kanalizacyjna.

Działka jest w kształcie prostokąta o wymiarach około (35 × 37) m i powierzchni 1301 m 2 ;

jest otoczona trwałym ogrodzeniem z drewna.

Dostęp komunikacyjny do działki jest korzystny, gdyż w odległości około 350 m znajduje się

przystanek dwóch linii autobusowych.

Stan zagospodarowania działki i otoczenia jest bardzo korzystny, gdyż na działce jest

posadowiony budynek wolnostojący jednorodzinny, o powierzchni zabudowy 110 m 2 , z bardzo dobrą

małą architekturą.

Bezpośrednie otoczenie działki jest bardzo korzystne, gdyż od strony południowej przebiega

droga Tarnobrzeg – Nowa Dęba, od strony północnej i wschodniej znajdują się działki luźno

zabudowane domami jednorodzinnymi, zaś od strony zachodniej z działką sąsiadują niezabudowane

tereny przeznaczone pod zieleń miejską.

5.3. Opis części składowej gruntu – domu jednorodzinnego

Parametry ogólne

- Budynek parterowy z użytkowym poddaszem,

- Budynek gospodarczy,

- Powierzchnia użytkowa domu wynosi: 156,6 m 2

- Powierzchnia zabudowy budynku wynosi: 110 m 2

- Mała architektura obejmuje: chodniki i drogi dojazdowe wyłożone kostką brukową, ogrodzenie

trwałe z drewna.

- Budynek został wykonany z nowoczesnych materiałów budowlanych.

Kraków, 20 marca 2011 r.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeznaczenie nieruchomości ustala się

na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu

przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku

braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr

XLIX/335/98 z dnia 28 stycznia 1998 r. Rady Miasta Tarnobrzega) ustalono, że szacowana

nieruchomość posiada następujące przeznaczenie:

obszary preferowane do lokalizacji niskiej zabudowy mieszkaniowej

Dokumenty te nie przewidują w najbliższych latach zmiany przeznaczenia dla wycenianej

nieruchomości.

7. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

7.1. Charakterystyka rynku podobnych nieruchomości

Do analizy rynku wybrano nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi z miasta

Tarnobrzega. Rozpatrywane transakcje były realizowane w okresie od grudnia 2009 roku do lutego

2011. Każdej nieruchomości przypisano atrybuty /wyróżnione cechy/, które mogą mieć istotny wpływ

na zmienność ich cen. Podobieństwo nieruchomości zawartych w bazie do nieruchomości wycenianej

zostało sformułowane za pomocą 7 atrybutów.

W dalszej analizie, wszystkie nieruchomości będą charakteryzowane według następujących cech:

Nazwa cechy

(atrybutu)

Charakterystyka (własności) cechy

Skala

atrybutu

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o identycznym przeznaczeniu

jak wyceniana oraz w odległości do 3 km od centrum miasta.

B. korzystne

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o podobnym przeznaczeniu

jak wyceniana, w odległości do 3 km od centrum miasta.

Korzystne

Położenie

(lokalizacja)

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu

jak wyceniana lub w odległości powyżej 3 km od centrum miasta.

Przeciętne

Przy głównej ulicy lub w otoczeniu nieruchomości o odmiennym

przeznaczeniu jak wyceniana oraz w odległości powyżej 3 km od centrum

miasta.

Niekorzystne

-1

Przeznaczenie

w planie

miejscowym

Budownictwo dla przemysłu

Budownictwo dla usług

Budownictwo dla handlu

Budownictwo mieszkaniowe

Pełna dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń infrastruktury

podłączonych (od 1 do 6): wodociągowa, elektryczna, gazowa,

kanalizacyjna, CO, droga.

1 – 6

Wyposażenie

w urządzenia

infrastruktury

(uzbrojenie)

Częściowa dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń infrastruktury

podłączonych oraz liczba urządzeń możliwych do podłączenia: za każde

urządzenie możliwe do podłączenia przyjmujemy wartość 0,5

0,5 – 5,5

Ograniczona dostępność do uzbrojenia – liczba urządzeń możliwych do

podłączenia: za każde urządzenie możliwe do podłączenia przyjmujemy

wartość 0,5

0,5 – 3

Kraków, 20 marca 2011 r.

A. Barańska - operat MKCŚ 2011.doc.pdf

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: