Przekształcenie po nowemu.doc

Przekształcenie po nowemu

Weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dziennik Ustaw nr 175 z 12 września 2005 r.). Co z niej wynika?

Kto może przekształcić?

Nie wszyscy będą mogli przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (gruntu) może wystąpić każda osoba fizyczna, która w dniu wejścia w życie ustawy, czyli 13 października 2006, była użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe, jak też zabudowanej garażami.

Także osoba posiadająca w użytkowaniu wieczystym nieruchomość przeznaczoną pod tego rodzaju zabudowę. A wreszcie nieruchomość rolną (w rozumieniu prawa cywilnego) – z wyłączeniem tych przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolnicze. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości może wystąpić również osoba będąca następcą prawnym użytkownika wieczystego.

Osoby, które już wcześniej złożyły wniosek o przekształcenie i nie został on jeszcze rozpatrzony – a takich przypadków jest kilkadziesiąt tysięcy – nie muszą powtórnie zgłaszać się w tej sprawie do organu samorządu terytorialnego lub reprezentującego Skarb Państwa. Będzie on rozpatrywany wedle aktualnie obowiązujących przepisów.

Jeśli gmina nie ma planu

Z ustawy nie wynika – a rozporządzenia wykonawczego do niej nie będzie – czy organ, do którego zwróci się użytkownik z żądaniem przekształcenia, ma we własnym zakresie obowiązek sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jakie jest przeznaczenie konkretnego gruntu niezabudowanego lub rolnego. Jak wyjaśniają w Ministerstwie Infrastruktury, zgodnie z KPA, organ ma prawo zwrócić się o przedstawienie potrzebnych dokumentów. Należy się więc spodziewać, że trzeba będzie samemu sprawdzić w gminie, jakie jest przeznaczenie terenu.

A co w sytuacji, gdy nie ma ani planu, ani decyzji o warunkach zabudowy , a nawet nie jest gotowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, którego opracowanie poprzedza sporządzenie planu? Nie jest to jasne. Być może rada gminy będzie musiała podjąć uchwałę o przeznaczeniu gruntu i dopiero wówczas, gdy będą to cele mieszkalne lub rolne, decyzja o przekształceniu będzie pozytywna.

Do wystąpienia z żądaniem przekształcenia będzie też niezbędne przedstawienie umowy z dotychczasowym właścicielem gruntu, poświadczającej prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, jak również dołączenie aktualnego wypisu z Księgi wieczystej nieruchomości. Zaś po nabyciu prawa własności – odnotowanie tego faktu w Księdze.

Na wystąpienie z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest czas do końca 2012 r. Tak odległy termin powinien wystarczyć na spokojne podjęcie decyzji, przygotowanie się finansowe do jej zrealizowania. Jak również – w przypadku gruntów niezabudowanych – stanie się jasne ich przeznaczenie.

Do kogo się zwrócić?

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta w przypadku, gdy jest to nieruchomość Skarbu Państwa lub pozostaje pod władaniem innych jednostek państwowych. Natomiast do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zwracamy się wówczas, gdy nieruchomość jest własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego.

Bywa, że grunt należący kiedyś do Skarbu Państwa, po 1990 r. został skomunalizowany i obecnie jest własnością jednostki samorządu terytorialnego. Wówczas do niej zwracamy się z żądaniem przekształcenia. Będzie to ta sama jednostka, na rzecz której użytkownik wnosi opłatę za użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Niestety, ustawa nie dyscyplinuje organów załatwiających sprawy związane z przekształceniami żadnym zapisem określającym termin zakończenia postępowania. Praktyka pokaże, czy w przypadku przekształceń wystarczą przepisy zawarte w Kodeksie Postępowania Administracyjnego, obligujące do załatwienia sprawy w ciągu 30 dni, ewentualnie w dalszym terminie – w razie pojawiających się trudności.

Komplikacje mogą wystąpić wówczas, gdy nieruchomość jest przedmiotem postępowania w innej sprawie. Przykładowo, o odzyskanie nieruchomości ubiega się jej były właściciel (lub jego spadkobierca) dowodzący, że została mu ona zabrana przez państwo niezgodnie z prawem. Decyzja o przekształceniu nie może wszak naruszać praw osób trzecich.

Ile kosztuje przekształcenie?

Bezpłatne przekształcenie nie będzie możliwe. Wyjątkiem są opłaty za nieruchomości, które użytkownik wieczysty otrzymał jako rekompensatę za nieruchomości utracone w wyniku wojny lub wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r.

Pierwszym wydatkiem będzie opłacenie uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny nieruchomości wedle cen rynkowych i sporządzi operat szacunkowy. Nie sposób określić, ile to będzie kosztowało. Obowiązuje cena umowna, zależna od rzeczoznawcy oraz... umiejętności targowania się z nim. Praktyka pokazuje, że trzeba się liczyć z wydatkiem od kilkuset do kilku tysięcy złotych.

Zaś cena nieruchomości – gdyż przekształcenie prawa własności to szczególna forma zakupu nieruchomości – zależeć będzie od jej wielkości i położenia. Wartość 1 m2 gruntu położonego na trenie wiejskim nie powinna przekroczyć kilkudziesięciu złotych, ale w dużym mieście może wynieść kilkaset, a nawet ponad 1000 zł. Lepszą orientację można zyskać przeglądając lokalną prasę lub strony internetowe poświęcone rynkowi nieruchomości.

Łatwiej spłacisz

Można się starać o rozłożenie na raty opłaty za nabycie prawa własności nieruchomości, jak również wystąpić o bonifikatę. Jej wysokość nie jest ograniczona – może przekroczyć nawet 90% wartości nieruchomości. W przypadku nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa zgodę na bonifikatę wyraża wojewoda, a gdy właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego – właściwa rada lub sejmik.

Ponieważ bonifikata jest przeznaczona na określony cel – w tym przypadku ma ułatwić przekształcenie prawa własności nieruchomości na cele mieszkaniowe czy rolne – nie można jej zbyć ani zmienić tego przeznaczenia przed upływem 5 lat. Jeśli więc nieruchomość zostanie sprzedana lub wykorzysta na inne cele – bonifikatę trzeba będzie zwrócić.

Nie dotyczy to jednak zbycia nieruchomości na rzecz osób bliskich, np. dzieci, wnuków, rodziców, rodzeństwa. W szczególnych przypadkach, organ może odstąpić od zażądania zwrotu bonifikaty za zgodą wojewody, rady lub sejmiku.

Irena Scholl

dodano: 23.02.2006.

zmieniono: 09.01.2008.