S T A N D A R D V. 6.
OKREŚLANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH
ORAZ ZADRZEWIONYCH I ZAKRZEWIONYCH
1. Przedmiot i zakres wykorzystania Standardu.
1.1. Ilekroć w standardzie jest mowa o nieruchomościach:
a) leśnych – rozumie się nieruchomość lub część nieruchomości określoną w art. 46 Kc stanowiącą las w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. Nr 56 z 2000 r. poz. 679, tekst jednolity, z późniejszymi zmianami),
b) zadrzewionych i zakrzewionych – rozumie się nieruchomość lub część nieruchomości określoną w art. 46 Kc stanowiącą grunty zadrzewione i zakrzewione w rozumieniu rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 nr 38, poz.454).
1.2. Standard dotyczy:
1. nieruchomości leśnych określonych w ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. Nr 56 z 2000 r. poz. 679, tekst jednolity, z późniejszymi zmianami), jako las, tj. gruntów:
a) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokrytych roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami krzewami oraz runem leśnym lub przejściowo jej pozbawionych:
- przeznaczonych do produkcji leśnej, lub
- stanowiących rezerwat przyrody lub wchodzących w skład parku narodowego, albo
- wpisanych do rejestru zabytków,
b) związanych z gospodarką leśną, zajętych pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywanych na parkingi leśne i urządzenia turystyczne,
2. nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele produkcji leśnej,
3. części składowych nieruchomości leśnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie,
4. nieruchomości stanowiących grunty zadrzewione i zakrzewione, określonych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa, wymienionym w p.1.1.b, tj. gruntów pokrytych roślinnością leśną, których pole powierzchni jest mniejsze od 0,10 ha , a także:
a) śródpolne skupiska drzew i krzewów niezaliczone do lasów,
b) tereny torfowisk, pokrytych częściowo kępami krzewów i drzew karłowatych,
c) grunty porośnięte wikliną w stanie naturalnym oraz krzewiastymi formami wierzb w dolinach rzek i obniżeniach terenu,
d) przylegające do wód powierzchniowych grunty porośnięte drzewami lub krzewami, stanowiące biologiczną strefę ochronną cieków i zbiorników wodnych,
e) jary i wąwozy pokryte drzewami i krzewami w sposób naturalny lub sztuczny w celu zabezpieczenia przed erozją, niezaliczone do lasów,
f) wysypiska kamieni i gruzowiska porośnięte drzewami i krzewami,
g) zadrzewione i zakrzewione tereny nieczynnych cmentarzy, poza zwartymi kompleksami lasów,
h) skupiska drzew i krzewów mające charakter parku, ale niewyposażone w urządzenia i budowle służące rekreacji wypoczynkowi.
1.3. Wartość nieruchomości gruntowych wykorzystywanych aktualnie na cele produkcji leśnej, a przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na inne cele, określa się jak nieruchomości innego niż leśne przeznaczenia z uwzględnieniem celu na jakie są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
1.4. Wycena na potrzeby ustalania strat i odszkodowań wynikających z utraty albo ograniczenia wartości użytkowej gruntów na których prowadzona jest gospodarka leśna oraz określanie wartości drzew i drzewostanów, oraz plantacji drzew, szkółek leśnych i zadrzewieniowych następuje na zasadach przewidzianych w niniejszym Standardzie.
1.5. Wartość nieruchomości gruntowych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż leśne a zabudowanych budynkami i innymi urządzeniami wykorzystywanymi dla potrzeb gospodarki leśnej może być określana według zasad przewidzianych w niniejszym Standardzie jeżeli wynika to z celu wyceny lub z właściwych przepisów.
1.6. Wartość nieruchomości zabudowanych budynkami i innymi urządzeniami, położonych na terenach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele produkcji leśnej (siedziby nadleśnictw, leśnictwa, osady robotników leśnych), które są lub mogą być wykorzystywane na cele nie związane z prowadzeniem działalności leśnej a zgodnie z obowiązującymi przepisami zostały wyłączone z gospodarstwa leśnego określa się z uwzględnieniem zasad stosowanych dla aktualnego sposobu użytkowania - jeżeli występuje zgodność realizowanej funkcji w szczególności z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz przepisami prawa budowlanego.
1.7. Przedmiotem wyceny według zasad niniejszego Standardu jest nieruchomość leśna lub nieruchomość stanowiąca grunt zadrzewiony i zakrzewiony jako przedmiot prawa własności lub jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego, prawa użytkowania oraz prawa użytkowania wkładu gruntowego w rolniczej spółdzielni produkcyjnej.
1.8. Zasady określone w niniejszym Standardzie stosuje się odpowiednio do wyceny na potrzeby ustalania strat i odszkodowań wynikających ze zniszczenia gruntu oraz określania wartości drzew, drzewostanów i krzewów (z wyjątkiem plantacji kultur wieloletnich) zlokalizowanych na gruntach wykorzystywanych jako pracownicze ogrody działkowe, ogrody przydomowe oraz działki przyzagrodowe członków rolniczej spółdzielni produkcyjnej.
1.9. Budynki mieszkalne wchodzące w skład gospodarstwa leśnego podlegają wycenie na zasadach przewidzianych w niniejszym Standardzie.
2. Nieruchomości leśne, zadrzewione i zakrzewione oraz ich cechy mające wpływ na wartość.
2.1. Do nieruchomości leśnych stanowiących grunty zalesione zalicza się drzewostany i plantacje drzew.
2.1.1. Drzewostanami są części lasu jednorodne pod względem budowy, składu gatunkowego, wieku i zwarcia drzew, siedliskowego typu lasu, stopnia zadrzewienia, różniące się wyraźnie od innych części przynajmniej jedną z tych cech.
Do drzewostanów zalicza się:
a) uprawy i młodniki I klasy wieku o zadrzewieniu 0,5 i wyższym; do upraw zalicza się odnowienia i zalesienia od chwili ich powstania do osiągnięcia zwarcia;
b) drzewostany II klasy wieku o zadrzewieniu 0,4 i wyższym;
c) drzewostany III i starszych klas wieku o zadrzewieniu 0,3 i wyższym;
d) drzewostany w klasie odnowienia i w klasie do odnowienia, bez względu na stopień zadrzewienia,
2.1.2. Plantacjami drzew są powierzchnie pokryte uprawami określonych gatunków drzew. Wyróżnia się plantacje topolowe, nasienne oraz plantacje leśnych gatunków drzew szybko rosnących.
2.2. Do nieruchomości leśnych stanowiących grunty nie zalesione zalicza się:
a) plantacje choinek, plantacje krzewów, poletka łowieckie,
b) grunty do odnowienia, tj. przejściowo pozbawione drzewostanu i przewidywane do odnowienia w najbliższych latach, w tym: zręby; halizny, płazowiny,
c) śródleśne oczka wodne, torfowiska, bagna.
2.3. Do nieruchomości leśnych stanowiących grunty związane z gospodarką leśną zalicza się grunty wraz z budynkami i budowlami wykorzystywanymi dla potrzeb gospodarki leśnej, a w szczególności:
a) osady nadleśnictwa, leśnictwa i gajówki,
b) osady robotnicze i hotele robotnicze,
c) ośrodki wypoczynkowe,
d) zabudowania innych pracowników leśnictwa,
e) parkingi leśne,
f) parki konne,
g) tartaki,
h) zabudowania usługowo-gospodarcze,
i) linie energetyczne i komunikacyjne,
j) składnice drewna,
k) urządzenia melioracji szczegółowych,
l) drogi leśne,
m) linie podziału powierzchniowego i podziału przestrzennego, np. nartostrady,
n) pasy przeciwpożarowe,
o) pasy lub rowy graniczne,
p) urządzenia turystyczne
2.4. Do części składowych gruntu leśnego zalicza się w szczególności występujące na tym gruncie:
a) drzewa i drzewostany,
b) plantacje drzew,
c) plantacje choinek,
d) szkółki leśne i zadrzewieniowe,
e) budynki i budowle wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej.
2.5. Do gruntów zadrzewionych i zakrzewionych zalicza się grunty określone w punkcie 1.2.4. Standardu.
2.6. Do części składowych gruntu zadrzewionego i zakrzewionego zalicza się w szczególności występujące na tym gruncie:
a) pojedyncze drzewa lub zwarte skupiska tych drzew,
b) krzewy.
2.7. Do cech nieruchomości leśnych w rozumieniu niniejszego Standardu należą w szczególności:
2.7.1. dla nieruchomości leśnych niezabudowanych i nie przeznaczonych pod zabudowę:
a) cechy taksacyjne drzewostanu wynikające z zasad określonych w instrukcji urządzania lasu, a w szczególności: skład gatunkowy, wiek, bonitacja (dla każdego gatunku wchodzącego w skład drzewostanu), stopień zadrzewienia, jakość techniczna, przydatność hodowlana, formy zmieszania,
b) siedliskowy typ lasu,
c) stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego,
d) położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (pyły i gazy emitowane przez przemysł, szkody górnicze, zanieczyszczenie gleb),
e) położenie nieruchomości w obszarach:
- zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych,
- zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne,
f) lokalizacja i położenie, w odniesieniu do dróg głównych oraz siedlisk (działek siedliskowych),
g) wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji leśnej,
h) występowanie szczególnych cech mających wpływ na zdolność produkcyjną siedliska leśnego (sąsiedztwo gruntów przyległych, trudności hodowli, pozyskania i zrywki drewna),
i) walory rekreacyjne nieruchomości.
2.7.2. dla nieruchomości leśnych zabudowanych lub przeznaczonych do zabudowy:
a) lokalizacja i położenie,
b) różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy,
c) występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy,
d) wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej.
2.8. Do cech nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych w rozumieniu Standardu należą w szczególności:
a) możliwość generowania dochodu z pozyskiwania surowca drzewnego,
b) możliwości przeprowadzenia zrywki (warunki zrywki),
c) dostępność i związana z tym możliwość transportu drewna,
d) walory rekreacyjne, ekologiczne i środowiskowe.
3. Zasady określania wartości.
3.1. Przedmiot wyceny winna stanowić nieruchomość leśna, nieruchomość zadrzewiona i zakrzewiona wraz z częściami składowymi.
3.2. Jeżeli z przepisów ustawy lub umowy z zamawiającym wycenę wynika, że z wyceny wyłączona jest określona część składowa nieruchomości gruntowej, w rozumieniu art. 48 kodeksu cywilnego lub grunt, powinno to być w operacie szacunkowym wyraźnie zaznaczone i uzasadnione.
3.3. Przedmiotem wyceny może być także sam grunt lub określona część składowa nieruchomości. W ten sposób wycenie mogą podlegać w szczególności: drzewa, drzewostany, plantacje drzew, choinek, szkółek leśnych i zadrzewieniowych, skupiska drzew i zadrzewienia, budynki i inne urządzenia a także wartość szkód związanych z utratą albo ograniczeniem wartości użytkowej gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.
3.4. Określenia wartości nieruchomości leśnej o dużej różnorodności (drzewostany, plantacje, budynki: mieszkalne, gospodarcze, osady leśne, ośrodki wypoczynkowe, budowle: parkingi, składy drewna, tartaki, drogi leśne, mosty, urzą...
jas_pik