STANDARD IV.4
WYBRANE OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE I ZOBOWIĄZANIOWE
ZASADY WYCENY
1. Zasady ogólne
1.1. Przedmiotem standardu jest określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych na wartość rynkową nieruchomości oraz określenie wartości następujących praw:
a) użytkowania,
b) służebności gruntowej i osobistej,
c) hipoteki,
d) dzierżawy,
e) najmu,
f) użyczenia,
g) renty i dożywocia.
1.2. Standard niniejszy stosuje się odpowiednio do określania wartości innych praw pozostających w związku z nieruchomością.
1.3. Czynnikami, które mogą mieć wpływ na wartość wycenianego prawa, wynikającymi z treści i charakterystyki prawa, są w szczególności:
a) dopuszczalność przeniesienia prawa na inną osobę (zbywalność) i możliwość obciążenia prawa w szczególności hipoteką, zastawem lub użytkowaniem (obciążliwość prawa),
b) zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela,
c) terminowość prawa,
d) sposób ujawnienia prawa,
e) zakres ochrony prawa.
1.4. Przy dokonywaniu wyceny z uwzględnieniem zasad przewidzianych w niniejszym standardzie rzeczoznawca majątkowy winien uwzględnić, że prawa, o których mowa w punkcie 1.1 mogą wpływać, w większym lub mniejszym stopniu na wartość nieruchomości, obniżając tę wartość, podwyższając ją lub też nie mieć na nią istotnego wpływu.
1.5. W związku z określaniem wartości prawa rzeczoznawca majątkowy (na żądanie zamawiającego) może wyrazić opinię na temat celowości ustanowienia prawa, zmiany jego treści lub zniesienia prawa. Opinia ta nie stanowi operatu szacunkowego.
1.6. Określenie wartości ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych rzeczoznawca majątkowy winien poprzedzić zebraniem wszelkich niezbędnych danych do określenia wartości nieruchomości obciążonej oraz danych i informacji, co do określenia wartości wycenianych praw.
1.7. Przy określaniu wpływu ograniczonych praw rzeczowych lub praw zobowiązaniowych na wartość nieruchomości lub określaniu wartości tych praw w szczególności należy uwzględnić następujące informacje:
a) o aktualnym stanie prawnym nieruchomości,
b) o uwarunkowaniach prawnych gospodarowania nieruchomościami,
c) o cenach uzyskiwanych w obrocie tymi prawami,
d) o wpisach w dziale III i IV Księgi wieczystej,
e) o innych warunkach mających wpływ na wartość, np.: długość życia, ceny skupu płodów, wielkość plonów, ceny paliw.
1.8. Źródłami informacji przedstawionych w punkcie 1.7 są:
a) źródła obligatoryjne – ewidencja gruntów i budynków, dokumenty prawne, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wywiad terenowy,
b) źródła fakultatywne – ewidencja uzbrojenia podziemnego, mapa zasadnicza, dokumentacja techniczna obiektu, analizy rynku, informacje właścicieli, katalogi cen materiałów, dokumentacja leśna itp.
1.9. W przypadku, gdy przedmiotem wyceny są prawa zbywalne, określeniu podlega ich wartość rynkowa. Przy wycenie nieruchomości obciążonej prawami niezbywalnymi określeniu podlega wyłącznie ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Gdy brak jest możliwości określenia wpływu niezbywalnego, ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości, wartość tego prawa może być określona poprzez uwzględnienie kosztów jego uzyskania, w tym między innymi kosztów sporządzenia dokumentacji geodezyjnej i zawarcia umowy.
2. Użytkowanie.
2.1. Dokonując wyceny wartości prawa użytkowania ustanowionego na nieruchomości lub jej części należy uwzględnić, wynikający z umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a użytkownikiem, zakres ich stosunków wzajemnych oraz ich wzajemnych roszczeń (np. użytkowanie całej nieruchomości lub jej części, pobieranie wszystkich lub określonych pożytków, roszczenia o dokonanie nakładów na rzecz objętą użytkowaniem np. związanych z naprawieniem szkody oraz roszczenie o zwrot nakładów).
2.2. Rzeczoznawca majątkowy decyduje o przyjętym sposobie wyceny prawa użytkowania uwzględniając zasady ogólne, a ponadto szczególne uwarunkowania wynikające z:
a) zakresu użytkowania, np. ograniczonego przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy oraz ograniczenie do części nieruchomości,
b) czy, jakie i jak długo właściciel nieruchomości obciążonej ponosi ciężary lub uzyskuje ewentualne korzyści,
c) czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości.
2.3. Wartość prawa użytkowania może być określona przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). W komentarzu do Standardu zamieszczono uwagi do tego podejścia.
2.4. Rzeczoznawca majątkowy może określić również wpływ użytkowania na wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli użytkowanie jest ustanowione na części nieruchomości należy uwzględnić jego wpływ na wartość rynkową całej nieruchomości.
2.A. Użytkowanie nieruchomości wykorzystywanych jako pracownicze ogrody działkowe.
2.5. Przedmiotem operatów szacunkowych sporządzanych dla nieruchomości wykorzystywanych jako pracownicze ogrody działkowe w rozumieniu ustawy z dnia 6 maja 1981 r. o pracowniczych ogrodach działkowych (Dz. U. z 1996 r. Nr 85, poz. 390 z późn. zm.) mogą być:
a) prawo użytkowania gruntów Polskiego Związku Działkowców, wykorzystywanych na cele podstawowych urządzeń pracowniczego ogrodu działkowego, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez użytkowników działek,
b) prawo użytkowania działek ustanowione przez Polski Związek Działkowców na rzecz osób fizycznych,
c) prawo użytkowania działek ustanowione w drodze umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego na gruntach znajdujących się w użytkowaniu wieczystym Polskiego Związku Działkowców,
d) urządzenia pracowniczego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego korzystania przez użytkowników działek, stanowiące własność Polskiego Związku Działkowców,
e) nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działkach stanowiące własność ich użytkowników,
f) koszty założenia nowego ogrodu i odtworzenia urządzeń likwidowanego pracowniczego ogrodu działkowego,
g) określenie wpływu na wartość nieruchomości prawa użytkowania działek przez ich użytkowników oraz prawa użytkowania gruntów przez Polski Związek Działkowców.
2.6. Zasad przewidzianych w niniejszym standardzie nie stosuje się do wyceny prawa użytkowania wieczystego gruntów przysługującego Polskiemu Związkowi Działkowców na mocy art. 8 ust. 2 ustawy o grodach działkowych.
2.7. Wycena w związku z likwidacją pracowniczego ogrodu działkowego jako obiektu stałego.
2.7.1. Przy wycenie wykonywanej na potrzeby związane z likwidacją stałych ogrodów sporządza się operaty szacunkowe w celu:
a) określenia kosztów związanych z odtworzeniem urządzeń nowego ogrodu w szczególności budynków i innych urządzeń oraz zasiewów, upraw i plantacji kultur wieloletnich oraz kosztów doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego prawidłowe korzystanie z niego w celu prowadzenia ogrodu działkowego,
b) określenia kosztów związanych z odtworzeniem urządzeń likwidowanego ogrodu w szczególności: budynków i innych urządzeń oraz zasiewów, upraw i plantacji kultur wieloletnich przy uwzględnieniu stanu gruntu związanego z prowadzeniem ogrodu działkowego,
c) ustalania strat i odszkodowań za składniki majątkowe użytkowników działek, w tym za nasadzenia, urządzenia i obiekty oraz za urządzenia stanowiące własność Polskiego Związku Działkowców.
2.7.2. Przy wycenie sporządzanej do celów związanych z likwidacją stałych ogrodów uwzględnić należy zarówno stan nieruchomości podlegającej likwidacji jak i nieruchomości przydzielonej jako teren zastępczy. Operat szacunkowy powinien określać wartość nieruchomości według tego samego poziomu cen dla nieruchomości likwidowanej i terenu przydzielonego przy przyjęciu stanu z dnia sporządzania operatu. Przyjęcie innego stanu szacowanych nieruchomości wymaga wyraźnego zaznaczenia i uzasadnienia.
2.7.3. Przy wycenie na potrzeby rozliczania nakładów niezbędnych do odtworzenia urządzeń, w związku z likwidacją ogrodów działkowych, stosuje się wyłącznie podejście kosztowe.
2.7.4. Wycena na potrzeby ustalania strat i odszkodowań w zasiewach, uprawach i plantacjach kultur wieloletnich, przy likwidacji ogrodu, odbywa się przy zastosowaniu odpowiednio zasad przewidzianych w Standardzie V.4. Wycena nieruchomości rolnych. Zastosowanie podejścia kosztowego może dotyczyć wyłącznie określania wartości nasadzeń wieloletnich w okresie likwidacji w sytuacji, gdy wartość określona w podejściu kosztowym (metodą likwidacji) będzie wyższa od uzyskanej w podejściu mieszanym uwzględniającym utracone plony.
2.8. Przy określaniu wpływu prawa użytkowania ogrodu działkowego na wartość nieruchomości należy uwzględnić w szczególności:
a) charakter ogrodu działkowego - czasowy lub stały,
b) tytuł prawny do nieruchomości posiadany przez Polski Związek Działkowców - użytkowanie lub użytkowanie wieczyste,
c) tytuł prawny do działki posiadany przez użytkownika - użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe lub użytkowanie ogrodu,
d) stan nieruchomości,
e) cel wyceny.
2.9. Określanie wartości prawa użytkowania ogrodu działkowego jako ograniczonego prawa rzeczowego odbywa się poprzez określenie wartości rynkowej lub odtworzeniowej tego prawa z uwzględnieniem:
a) treści tego prawa,
b) stanu nieruchomości należących do Polskiego Związku Działkowców a przeznaczonych do wspólnego korzystania,
c) stanu nasadzeń (drzew i innych roślin) i obiektów (budynków i innych urządzeń) stanowiących własność użytkownika działki,
d) celu wyceny.
2.10. Określanie wartości prawa użytkowania ogrodu działkowego, nie będącego ograniczonym prawem rzeczowym odbywa się zgodnie z pkt. 7.6. poprzez określenie wartości rynkowej lub odtworzeniowej z uwzględnieniem:
b) stanu nieruchomości należącej do Polskiego Związku Działkowców a przeznaczonej do wspólnego korzystania,
c) stanu nasadzeń (drzew i innych roślin) i obiektów (budynków i innych urządzeń) stanowią jego własność użytkownika działki,
2.B. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (użytkowanie wkładów gruntowych)
2.11. Przy wycenie nieruchomości wnoszonych jako wkłady gruntowe do rolniczej spółdzielni produkcyjnej należy uwzględnić przepisy prawa spółdzielczego stosując do wyceny odpowiednio podejście porównawcze lub dochodowe, według stanu nieruchomości i poziomu cen z dnia wniesienia.
2.12. Przy określaniu wpływu prawa użytkowania wkładu gruntowego na wartość nieruchomości należy wziąć pod uwagę:
a) treść tego prawa określaną w kodeksie cywilnym, uregulowania statutu spółdzielni oraz postanowienia umowy lub protokołu wniesienia wkładu a w szczególności:
- terminowość,
- odpłatność,
- zasady i termin zwrotu,
b) stan nieruchomości przy wnoszeniu wkładu, przy uwzględnieniu, które z części nieruchomości stanowią przedmiot użytkowania oraz które z budynków i innych urządzeń zostały wzniesione przez spółdzielnię, a także, które z drzew i innych roślin wieloletnich zostały posadzone przez spółdzielnię,
c) zakres dokonanych zmian (naruszeń) substancji wkładu gruntowego oraz zmiany jego przeznaczenia związanego z realizacją zadań spółdzielni, z tym jednak, że należy zbadać zgodność tych zmian ze statutem spółdzielni i umową (protokołem) wniesienia wkładu gruntowego.
2.13. Wycena sporządzana na potrzeby rozliczeń związanych ze zwrotem w naturze wkładów gruntowych, których wartość uległa zmianie w związku z działaniami spółdzielni, winna uwzględniać stan nieruchomości z dnia wniesienia wkładu i stan z dnia zwrotu, oraz ceny z dnia sporządzania operatu. Przyjęcie innego poziomu cen wymaga wyraźnego zaznaczenia i uzasadnienia.
2.14. Rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości rzeczy ruchomych wnoszonych jako równoważnik określonego wkładu pieniężnego w postaci inwentarza żywego, pasz, materiału siewnego, urządzeń, maszyn i narzędzi przy uwzględnieniu przydatności we wspólnym gospodarstwie, według stanu i poziom cen rynkowych z dnia wniesienia.
3. Służebności.
3.1. Określając przedmiot wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien sprecyzować rodzaj służebności (gruntowa lub osobista) oraz określić stan prawny nieruchomości (obciążonej i władnącej oraz wskazać, kto jest uprawniony do korzystania ze służebności osobistej).
Należy powołać się na wpis w księdze wieczystej lub brak tego wpisu oraz wskazać inny dowód istnienia tego prawa (np. umowa o ustanowienie służebności lub stosowne orzeczenie sądowe albo decyzja administracyjna).
3.2. Rzeczoznawca majątkowy powinien określić treść służebności, która może polegać na tym, że:
a) właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
b) właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
c) właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
3.3. Rzeczoznawca majątkowy powinien określić w operacie szacunkowym:
a) na czym polega zmniejszenie użyteczności nieruchomości obciążonej lub jej części i w jakim zakresie wpływa to na zmniejszenie jej wartości,
b) jaki jest zakres służebności i sposób jej wykonywania.
3.4. Jeżeli przedmiotem wyceny jest służebność osobista, rzeczoznawca majątkowy powinien określić w części opisowej, czy istnieje umowa, z której wynika, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, małżonkowi lub innym następcom prawnym oraz czy uprawniony może pr...
jas_pik