ZARZĄDZANIE

NIERUCHOMOŚCIAMI

MIESZKALNYMI

Jarosław Wieszołek 

·        zarządca nieruchomości – licencja zawodowa nr 2211

·        pośrednik w obrocie nieruchomościami – licencja zawodowa nr 6147

·        członek zarządu Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Ekspertyz i Analiz Nieruchomości w Katowicach

·        ekspert Instytutu Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach

·        prowadzący praktyki zawodowe dla zarządców nieruchomości

·        naczelnik wydziału zarządzania nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Zabrzu w latach 2005 – 2007.

·        Prezes Zarządu Górnośląskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Katowicach

SPIS  TREŚCI

1. Podstawy prawne              4

2. Nieruchomość              4

2.1. Definicja nieruchomości              4

2.2. Rodzaje nieruchomości              5

2.3. Nieruchomość gruntowa              6

2.4. Nieruchomość zabudowana              6

2.5. Nieruchomość budynkowa              6

2.6. Nieruchomość lokalowa              6

2.7. Cechy szczególne nieruchomości              7

3. Mienie publiczne              7

3.1. Pojęcie mienia              7

3.1.1. Mienie państwowe              8

3.1.2. Mienie samorządowe              8

3.1.3. Mienie prywatne              9

3.2. Trójstopniowy podział terytorialny Państwa              9

3.2.1. Gmina              9

3.2.2. Powiat              9

3.3.3. Województwo              9

4. Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi              10

4.1. Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi              10

4.2. Formy organizacyjno-prawne jednostek sektora finansów publicznych              13

4.2.1. Jednostka budżetowa              14

4.2.2. Zakład budżetowy              14

4.2.3. Gospodarstwo pomocnicze              15

5. Zarządzanie nieruchomościami              16

5.1. Definicja zarządzania nieruchomościami              16

5.2. Zarządca nieruchomości              16

5.3. Umowa o zarządzanie nieruchomościami              17

5.3.1. Przedmiot umowy              17

5.3.2. Czynności administracyjne              18

5.3.3. Czynności eksploatacyjne              22

5.3.4. Czynności technicznego utrzymania budynków              23

5.3.5. Czynności windykacyjne              25

5.3.6. Czynności finansowe              27

5.3.6. Kary umowne              28

6. Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi              29

6.1. Definicja samodzielnego lokalu              29

6.2. Nieruchomość wspólna              29

6.3. Udział w nieruchomości wspólnej              30

6.4. Definicja wspólnoty mieszkaniowej              30

6.5. Ustanowienie własności lokalu              30

6.6. Umowa zobowiązaniowa              31

6.7. Prawa i obowiązki właścicieli lokali              31

6.8. Koszty zarządu nieruchomością wspólną              32

6.9. Zarząd nieruchomością wspólną              32

6.10. Prawidłowe zorganizowanie wspólnoty mieszkaniowej              37

7. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi Towarzystw Budownictwa Społecznego              38

7.1. Formy organizacyjne TBS              38

7.2. Przedmiot działania TBS              39

7.3. Umowy partycypacyjne TBS              39

7.4. Zasady wynajmu lokali mieszkalnych w TBS              40

8. Najem lokali mieszkalnych              41

8.1. Zasady najmu              41

8.2. Podstawowe definicje              43

8.3. Zadania mieszkaniowe gminy              44

8.4. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów              44

8.5. Regulacje czynszowe w zasobie publicznym              46

8.6. Wypowiedzenie umowy najmu              48

8.7. Mieszkaniowy zasób gminy              49

8.8. Lokale socjalne              50

1. Podstawy prawne

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. z dnia 18 maja 1964 roku, Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami)
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603)
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 roku o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 roku, Nr 9, poz. 43 z późniejszymi zmianami)
4. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o wprowadzeniu zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 96, poz. 603 z późniejszymi zmianami)
5. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej – w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 106, poz. 668 z późniejszymi zmianami)
6. Ustawa z dnia 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z dnia 29 października 1998 roku, Nr 133, poz. 872 z późniejszymi zmianami)
7. Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 roku, Nr 142, poz. 1591 z późniejszymi zmianami)
8. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 1998 roku, Nr 142, poz. 1592 z późniejszymi zmianami)
9. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 142, poz. 1590 z późniejszymi zmianami)
10. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o administracji rządowej w województwie (Dz.U. z 2001 roku, Nr 80, poz. 872 z późniejszymi zmianami)
11. Ustawa z dnia 20 czerwca 2002 roku o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i prezydenta miasta (Dz.U. z 2002 roku, Nr 113, poz. 984)
12. Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 roku o finansach publicznych (Dz.U. z 2005 roku, Nr 249, poz. 2104) 
13. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
14. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
15. Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

2. Nieruchomość

2.1. Definicja nieruchomości

„Nieruchomość” jest pojęciem używanym w języku codziennym i w tym pojęciu powszechnym rozumiana jest jako grunt  lub inne dobra na trwałe z gruntem związane, jak np. budynki, drzewa, stanowiące odrębny przedmiot własności[1].

Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Części składowe nieruchomości:

Ø      Grunt,

Ø      Budynek i inne urządzenia,

Ø      Drzewa i inne rośliny,

Ø      Wody stojące,

Ø      Złoża kopalin stanowiące własność Skarbu Państwa.

Częściami składowymi nieruchomości nie są:

Ø      Urządzenia do doprowadzania wody, gazu, prądu i odprowadzania ścieków,

Ø      Połączenia od zaworów za licznikiem do rurociągu,

Ø      Wody płynące.

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Prawami takimi będzie np. służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdego właściciela nieruchomości władnącej. 

...