Wsp�lnota Mieszkaniowa - jak j� zorganizowa� ? Organizujemy wsp�lnot� mieszkaniow� Prawid�owe, zgodne z obowi�zuj�cym prawem i bezkonfliktowe funkcjonowanie wsp�lnoty mieszkaniowej uzale�nione jest w szczeg�lno�ci od tego w jaki spos�b j� zorganizujemy, je�eli nie dope�nimy wszystkich formalno�ci, powsta�e nieprawid�owo�ci mog� w�a�cicielom w znaczny spos�b utrudni� �ycie, stanowi� �r�d�o nieporozumie�, kt�rych przecie� mo�na unikn��. Poni�ej przedstawiamy podstawowe czynno�ci, kt�re nale�y podj��, aby wsp�lnota mieszkaniowa mog�a poprawnie dzia�a�. 1.Wybieramy Zarz�d Wsp�lnoty Mieszkaniowej lub powierzamy zarz�d w trybie art. 18 ustawy o w�asno�ci lokali: Wsp�lnota Mieszkaniowa nie ma osobowo�ci prawnej, jednak mo�e pozywa� i by� pozywan�, zaci�ga� zobowi�zania, zawiera� umowy, etc. Czynno�ci tych, w jej imieniu, dokonuje organ Wsp�lnoty - zarz�d lub zarz�dca, kt�remu zarz�d powierzono w trybie art. 18 ustawy o w�asno�ci lokali, w niekt�rych za� przypadkach zarz�dca przymusowy ustanowiony przez s�d. Zgodnie z brzmieniem art. 18 ustawy o w�asno�ci lokali mog� w umowie o ustanowienie odr�bnej w�asno�ci lokali albo zawartej p�niej w formie aktu notarialnego okre�li� spos�b zarz�du nieruchomo�ci� wsp�ln�, w szczeg�lno�ci powierzy� zarz�d osobie fizycznej albo prawnej. W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odr�bnej w�asno�ci lokalu zawartej pomi�dzy deweloperem i pierwszym nabywc� lokalu w nieruchomo�ci umieszczany jest zapis o okre�leniu sposobu zarz�du, cz�sto te� wskazywana jest osoba zarz�dcy. Brak takiego rozwi�zania skutkuje zastosowaniem art. 20 ustawy o w�asno�ci nak�adaj�cego na w�a�cicieli obowi�zek podj�cia uchwa�y o wyborze kilkuosobowego zarz�du sk�adaj�cego si� tylko i wy��cznie z os�b fizycznych, w jego sk�ad mog� wchodzi� w�a�ciciele lokali, ale r�wnie� osoby spoza ich grona, cz�onkiem takiego zarz�du nie mo�e by� osoba prawna - sp�ka, czy np. sp�dzielnia mieszkaniowa. Osoby prawne mog� natomiast administrowa� obiektem - o ile wsp�lnota mieszkaniowa zleci wykonywanie tych czynno�ci. W tym miejscu bardzo istotna uwaga - cz�sto w�a�ciciele lokali dokonuj� wyboru zarz�du, zarz�d za� zleca administrowanie profesjonalnemu zarz�dcy, tj. zawiera stosown� umow� w tym zakresie. Zwykle w�a�ciciele lokali zapominaj� jednak o bardzo istotnej sprawie - podj�ciu uchwa�y, w kt�rej upowa�ni� zarz�d wsp�lnoty mieszkaniowej do zlecenia bie��cego administrowania nieruchomo�ci� wsp�ln�. Dzia�anie zarz�du bez zgody w�a�cicieli lokali stanowi bowiem przekroczenie zarz�du zwyk�ego, na co wskazuje liczne orzecznictwo s�dowe. 2. Uchwalamy plan gospodarczy na dany rok, podejmujemy te� uchwa�y o wysoko�ci miesi�cznych zaliczek, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksi�gowej i o utworzeniu funduszu remontowego, Po dokonaniu wyboru organu, kt�ry b�dzie reprezentowa� wsp�lnot� , w�a�ciciele lokali powinni w pierwszej kolejno�ci podj�� uchwa�y o zatwierdzeniu planu gospodarczego oraz wysoko�ci miesi�cznych zaliczek na dany rok obrachunkowy, jak r�wnie� sposobie prowadzenia ewidencji pozaksi�gowej. Ustalenie koszt�w na utrzymanie nieruchomo�ci wsp�lnej stanowi bowiem czynno�� przekraczaj�c� zarz�d zwyk�y nieruchomo�ci, na co wskazuje brzmienie art. 22, ust. 3, pkt 1,2,3 ustawy o w�asno�ci lokali. Zarz�d wsp�lnoty mieszkaniowej lub zarz�dca, kt�remu powierzono sprawowanie zarz�du nieruchomo�ci� w trybie art. 18 ustawy obowi�zany jest prowadzi� dla nieruchomo�ci wsp�lnej ewidencj� pozaksi�gow� koszt�w zarz�du nieruchomo�ci� wsp�ln� oraz zaliczek wp�acanych na pokrycie tych koszt�w, jak r�wnie� rozlicze� z innych tytu��w. Spos�b prowadzenia tej ewidencji r�wnie� powinni okre�li� w�a�ciciele w formie uchwa�y. W�a�ciciele lokali obowi�zani s� utrzymywac nieruchomo�� w stanie niegorszonym, dlatego bardzo wa�ne jest, aby ju� na pocz�tku funkcjonowania wsp�lnoty mieszkaniowej utworzy� fundusz remontowy, na kt�re dokonywa� b�d� comiesi�cznych wp�at, co umo�liwi wykonywanie remont�w bie��cych z zaoszcz�dzonych �rodk�w i bie��ce uzasadnione inwestowanie w t� nieruchomo��. 3. Zg�oszenie wsp�lnoty mieszkaniowej w urz�dzie statystycznym oraz urz�dzie skarbowym celem nadania numer�w REGON oraz NIP: Wsp�lnota mieszkaniowa nie jest wpisywana do rejestru s�dowego, nie rejestrujemy jej r�wnie� w ewidencji dzia�alno�ci gospodarczej. Zarz�d lub zarz�dca, kt�remu zarz�d powierzono w trybie art. 18 ustawy o w�asnosci lokali) zg�asza wsp�lnot� w G��wnym Urz�dzie Statystycznym celem nadania jej numeru REGON, powinien dokonac tej czynno�ci w terminie 14 dni od jego ukonstytuowania. Zg�oszenia tego dokonuje si� na druku RG - 1 i za��cza kserkopi� uchwa�y o wyborze zarz�du lub akt notarialny w przypadku powierzenia zarz�du w trybie art. 18 (nale�y mie� przy sobie orygina� odkumentu celem okazania urz�dnikowi dokonuj�cemu rejestracji). Nast�pnie, nie p�niej ni� po up�ywie miesi�ca od nadania nr REGON, przedstawiciele wsp�lnoty mieszkaniowej winni udac si� do urz�du skarbowego w�a�ciwego wg. miejsca po�o�enia nieruchomo�ci, gdzi wsp�lnocie mieszkaniowej nadany zostanie numer NIP. Na miejscu nale�y wype�ni� stosowne formularze zg�oszeniowe NIP 2 (do formularza za��cza si� kserokopie uchwa�y o wyborze zarz�du lub aktu notarialnego oraz za�wiadczenia REGON). Je�eli wsp�lnota mieszkaniowa nie prowadzi dzia�alno�ci gospodarczej - mo�na wyst�ic o zwolnienie z comiesi�cznego obowi�zku sk�adania deklaracji CIT. 4. Wsp�lnota mieszkaniowa wyrabia piecz�tk� i zak�ada rachunek bankowy: Po otrzymaniu numer�w REGON i NIP przedstawiciele wsp�lnoty wyrabiaj� pieczatk�, na kt�rej zwykle poza nazw� wsp�lnoty umieszcza sie nr NIP, nast�pnie zawieraj� umow� z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego. Posiadaczem takiego rachunku jest wsp�lnota mieszkaniowa a nie np. zarz�d. Zmiana zarz�du lub zarz�dcy nie b�dzie zatem poci�ga� za sob� konieczno�ci otwarcia nowego konta dla wsp�lnoty, zmieniaj� si� w�wczas jedynie osoby uprawnione do dsyponowania rachunkiem, na kt�ry w�a�ciciele lokalu wp�acaj� zaliczki, z tego konta zarz�d, b�d� zarz�dca regulowa� b�dzie zobowi�zania wsp�lnoty mieszkaniowej. 5. Wsp�lnota mieszkaniowa zawiera umowy Zarz�d wsp�lnoty mieszkaniowej (lub zarz�dca, kt�remu zarz�d powierzono w trybie art. 18), jako jej organ zobowi�zany jest do zawarcia w jej imieniu um�w, kt�re umo�liwi� bie��ce funkcjonowanie nieruchomo�ci, a wi�c o dostaw� energii elektrycznej, wody, na konserwacj� obiektu, wyw�z nieczyto�ci, dostawy ciep�a, etc.
slawex26