zajecie-nieruchomosci.pdf

Zajęcie nieruchomości

Zajęcie nieruchomości jest pierwszym etapem egzekucji z nieruchomości.

Dochodzi do niego bezpośrednio po wszczęciu egzekucji.

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego przewidują kilka sposobów zajęcia

nieruchomości. Można je podzielić na dwie grupy.

Do pierwszej z nich należą te sposoby zajęcia nieruchomości, które bezpośrednio

wypływają z aktywności komornika prowadzącego egzekucję.

Do drugiej grupy zalicza się zajęcie nieruchomości, do którego dochodzi bez

udziału komornika, tj. bez przejawienia przez niego aktywności procesowej.

1. Zajęcie nieruchomości jako wynik procesowej aktywności

komornika

Po złożeniu wniosku o wszczęcie egzekucji lub żądania jej przeprowadzenia,

komornik podejmuje szereg czynności wstępnych, których celem jest sprawdzenie

złożonego pisma pod kątem ewentualnego istnienia braków formalnych

uniemożliwiających nadanie mu dalszego biegu. Te czynności polegają też na

żądaniu usunięcia braków formalnych pisma z wnioskiem o wszczęcie egzekucji, o

ile pismo takimi brakami jest dotknięte. Wezwanie do usunięcia braków komornik

kieruje do podmiotu, który złożył pismo inicjujące postępowanie egzekucyjne.

Po przeprowadzeniu czynności wstępnych komornik przystępuje do zasadniczej

części postępowania i podejmuje pierwszą czynność egzekucyjną. Jest nią

adresowane do dłużnika wezwanie do zapłaty długu. Komornik wzywa więc

dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do

opisu i oszacowania nieruchomości (art. 923 kpc).

Wezwanie do zapłaty długu, oprócz swej zasadniczej części, musi zawierać

elementy konieczne dla zawiadomienia o wszczęciu egzekucji (art. 805 § 1 kpc).

Powinno więc informować o treści tytułu wykonawczego oraz wskazywać

zastosowany sposób egzekucji.

Z wezwaniem do zapłaty długu przepisy kpc wiążą powstanie skutków

procesowych w postaci zajęcia nieruchomości w stosunku do dłużnika (art. 925 § 1

zd. 1 kpc).

W związku z takim sposobem zajęcia nieruchomości powstaje pytanie o

skuteczność zajęcia, dokonanego przez komornika na skutek wezwania do zapłaty

długu, w sytuacji kiedy nie powinno do niego dojść, gdyż wniosek o wszczęcie

egzekucji zawierał braki formalne, uniemożliwiające nadanie mu biegu i winien był

być zwrócony wierzycielowi w trybie art. 130 kpc (np. wierzyciel nie dołączył

tytułu wykonawczego).

Można postawić tezę, że zajęcie nieruchomości, do którego doprowadziło

wezwanie dłużnika do zapłaty długu, pomimo że jest wadliwe, jest skuteczne tak

długo, dopóki nie zostanie uchylone przez sąd na skutek skargi na czynność

komornika (art. 767 kpc) lub z urzędu w trybie przepisu art. 759 § 2 kpc.

Może się przecież okazać, że po zajęciu nieruchomości wierzyciel uzupełnił

braki formalne wniosku o wszczęcie egzekucji, wskutek czego przestały istnieć

przyczyny, które przy wszczęciu postępowania egzekucyjnego powinny były

skutkować zarządzeniem zwrotu wniosku.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu

wspomnianego wcześniej wezwania do zapłaty długu (art. 925 § 1 kpc).

Dłużnikowi nieznanemu z miejsca pobytu nie będzie można doręczyć wezwania

do rąk własnych. Nie oznacza to jednak, że wierzyciel będzie pozbawiony

możliwości prowadzenia egzekucji z jego nieruchomości. Wezwanie do zapłaty

długu komornik doręczy kuratorowi procesowemu reprezentującemu interesy

dłużnika. Kuratora tego wyznaczy sąd na wniosek wierzyciela złożony w trybie art.

802 kpc.

Kuratora można ustanowić zarówno przed wszczęciem egzekucji, jak i w trakcie

toczącego się postępowania. W tym drugim wypadku, aby móc skutecznie

prowadzić egzekucję, wierzyciel będzie musiał wystąpić z wnioskiem o

ustanowienie kuratora do reprezentowania praw dłużnika w egzekucji, co nastąpi

wówczas, gdy nie zamieszkuje on pod wskazanym przez wierzyciela adresem.

Niemożność doręczenia wezwania do zapłaty długu jest bowiem przeszkodą do

prowadzenia egzekucji i komornik, chcąc ją usunąć, wezwie wierzyciela do

wskazania adresu dłużnika pod rygorem zawieszenia postępowania (art. 177 § 1

pkt 6 w zw. z art. 13 § 2 kpc). Jeżeli wierzyciel nie będzie mógł wskazać miejsca

zamieszkania dłużnika i będzie chciał uniknąć sankcji w postaci zawieszenia

postępowania, wystąpi z wnioskiem do sądu o ustanowienie kuratora dla

nieznanego z miejsca pobytu dłużnika. Z takim wnioskiem nie może wystąpić

komornik, gdyż przyznane mu przepisem art. 928 kpc uprawnienie żądania

ustanowienia kuratora do zastępowania osoby nieobecnej dotyczy wszystkich

uczestników postępowania, z wyjątkiem dłużnika. Dla dłużnika bowiem

przewidziano (art. 802 kpc) odrębny tryb powoływania kuratora i uprawnienie do

wystąpienia z wnioskiem przyznano tylko wierzycielowi.

Jednocześnie z wezwaniem do zapłaty długu komornik musi dokonać innej

czynności, a mianowicie musi przesłać do sądu właściwego do prowadzenia księgi

wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji

lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924 kpc). Sądem tym będzie

sąd rejonowy, który dla tej nieruchomości prowadzi księgę wieczystą.

Ta czynność komornika ma bardzo duże znaczenie, jeżeli chodzi o powstanie

skutków zajęcia nieruchomości, i to zarówno w stosunku do dłużnika, któremu nie

doręczono wezwania, jak również w stosunku do innych osób. W stosunku do

takiego dłużnika, a także do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą

złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o toczącym się

postępowaniu egzekucyjnym lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów.

Wprawdzie przepis art. 925 § 1 kpc nakazuje liczyć skutki zajęcia od chwili wpisu

do księgi wieczystej, jednakże na gruncie unormowań przyjętych w ustawie z dnia

6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 29) wspomniane skutki

powstaną z chwilą złożenia wniosku, bowiem wpis w księdze wieczystej ma moc

wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie.

Po złożeniu wniosku o wpis sąd wieczystoksięgowy niezwłocznie dokonuje w

dziale trzecim księgi wieczystej wpisu wzmianki o wniosku.

Ponieważ księgi wieczyste są jawne, każdy może się z taką wzmianką zapoznać.

Zatem poczynając od chwili jej wpisania, nikt nie będzie się mógł skutecznie

bronić przed zajęciem nieruchomości, twierdząc, że o zajęciu nie wiedział.

Zajęcie nieruchomości w stosunku do dłużnika następuje zarówno przez

doręczenie mu wezwania do zapłaty długu, jak również przez złożenie wniosku o

wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącej się egzekucji z nieruchomości.

W pierwszej kolejności zajęcie nieruchomości w stosunku do dłużnika następuje

przez doręczenie mu wezwania do zapłaty długu. Gdyby jednak wniosek o wpis

ostrzeżenia w księdze wieczystej wpłynął przed faktycznym doręczeniem

wezwania dłużnikowi, które nastąpiło później, do zajęcia nieruchomości w

stosunku do niego dochodzi nie z chwilą faktycznego doręczenia wezwania do

zapłaty, ale z momentem złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Treść zdania drugiego art. 925 § 1 kpc należy rozumieć w ten sposób, że chodzi

tu zarówno o dłużnika, któremu wezwania nie doręczono, jak również o dłużnika,

któremu jeszcze wezwania nie doręczono.

Nie zawsze jednak nieruchomość poddana egzekucji ma księgę wieczystą lub

zbiór dokumentów. Jeżeli tak jest, komornik przesyła do sądu wniosek o założenie

dla niej zbioru dokumentów i złożenie do niego wniosku o wpis wzmianki o

toczącej się egzekucji.

Komornik nie może żądać, aby sąd założył księgę wieczystą w celu wpisania w

niej ostrzeżenia o toczącej się egzekucji. Legitymowanym do wszczęcia

postępowania o założenie księgi wieczystej jest wierzyciel.

O dokonanym zajęciu nieruchomości komornik zawiadamia wierzyciela,

uczestników postępowania oraz sąd egzekucyjny (wydział cywilny sądu

rejonowego), który będzie sprawował nadzór nad toczącą się egzekucją.

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest udział we współwłasności, komornik

zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli.

Zawiadamia również spółdzielnię mieszkaniową, gdy wierzyciel kieruje

egzekucję do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,

prawa do lokalu użytkowego, względnie prawa do domu jednorodzinnego w

spółdzielni mieszkaniowej.

Gdy przedmiotem egzekucji jest prawo wieczystego użytkowania gruntu,

komornik o wszczęciu egzekucji zawiadamia nadto organ, który oddał grunt w

wieczyste użytkowanie.

2. Zajęcie nieruchomości, do którego dochodzi, pomimo że

komornik nie podjął żadnej czynności egzekucyjnej

powodującej zajęcie nieruchomości

Do zajęcia nieruchomości może również dojść przy biernej postawie komornika.

To zajęcie następuje jeszcze przed podjęciem przez komornika czynności

polegających na wezwaniu dłużnika do zapłaty długu i przed złożeniem wniosku o

wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości.

Zajęcie nieruchomości w taki sposób ustawodawca przewidział w przepisie art. 925

§ 2 kpc, stanowiąc, że nieruchomość w stosunku do każdego, kto wiedział o

wszczęciu egzekucji, jest zajęta z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął

wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis

w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany. Zatem każdy, a więc także i

dłużnik, który wie, że została wszczęta egzekucja z nieruchomości (złożono

wniosek o wszczęcie egzekucji albo żądanie jej przeprowadzenia), nie może

twierdzić, iż w stosunku do niego nieruchomość nie jest zajęta, bowiem komornik

nie doręczył dłużnikowi wezwania do zapłaty długu ani też nie złożył wniosku o

wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej.

Wykazanie, że doszło do zajęcia nieruchomości w okolicznościach

przewidzianych w art. 925 § 2 kpc, może jednak w praktyce nastręczać trudności.

Wierzyciel będzie bowiem musiał udowodnić istnienie świadomości wszczęcia

egzekucji, co jest bez wątpienia zadaniem niełatwym.

Wydaje się, że dla powstania skutków zajęcia wystarczy posiadanie wiadomości

o tym, że wierzyciel złożył w kancelarii komornika wniosek o wszczęcie egzekucji

albo skierował go do komornika, nadając przesyłkę w urzędzie pocztowym.

Obowiązek wykazania istnienia owej świadomości spoczywa na wierzycielu. On

bowiem, chcąc prowadzić egzekucję z nieruchomości, która została zbyta przez

dłużnika po złożeniu wniosku o wszczęcie egzekucji, ale jeszcze przed podjęciem

przez komornika czynności skutkujących zajęciem nieruchomości, będzie musiał

udowodnić, że doszło do zajęcia nieruchomości w stosunku do nowego nabywcy w

sposób określony w art. 925 § 2 kpc. Skuteczną drogą do realizacji tego celu jest

powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa przewidziane w art. 189 kpc.

Prowadząc to postępowanie, wierzyciel będzie musiał udowodnić, że nabywca

wiedział o wszczęciu egzekucji. Bez znaczenia jest, w jaki sposób dowiedział się o

wszczęciu egzekucji. Może być nawet tak, że źródłem owej informacji jest sam

komornik (np. osoba trzecia, będąc w kancelarii komornika, dowiedziała się o

wszczęciu egzekucji).

R. K.

Patrz też:

- zakres przedmiotowy zajęcia nieruchomości

- skutki zajęcia nieruchomości

- doręczanie pism w postępowaniu egzekucyjnym

Zobacz więcej:

Encyklopedia egzekucji sądowej, Wydawnictwo Currenda, Sopot 2002

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: