Wykład I. 28.02.2008r.
Egzamin – czerwiec – wpisy na USOS. Test, 30 pytań jednokrotnego wyboru.
- ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997
- literatura na stronie katedry prawa rolnego.
Stosunki własnościowe odnoszące się do gruntów.
Stosunki własnościowe w Polsce. (od II wojny światowej do czasów dzisiejszych)
1989 – stosunki własnościowe w Polsce zostały wywrócone do góry nogami
instrumenty gospodarcze – czynności prawne, które mogą być dysponowane przez gospodarkę nieruchomościami. Np. Plan zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę.
Jeżeli zniesie się pozwolenie na budowę będzie trzeba poszerzyć, położyć nacisk na plan zagospodarowania przestrzennego.
Lasy – brak osobowości prawnej. Agencje – osobowość prawne. – ze względu na to, że tak się komuś napisało. Agencja to odrębny organ od skarbu państwa. Tworzenie przez państwo agencji odbywa się poprzez ustawę, a nie przez porozumienie się z kimś.
Uniwersytet – to państwowa jednostka organizacyjna.
Osobowość prawna – ma możliwość do czynności prawnych.
Po wojnie żadna państwowa osoba prawna nie mogła być właścicielem – nie miała możliwości posiadania własności.
Nieruchomości rolne poszły w górę – dawniej nie można było nic na nich wybudować. Zmieniono jednak przepis i wprowadzono możliwości inwestowania na gruntach rolnych.
Zniesienie zasady powszechności planu zagospodarowania przestrzennego – pojawienie się Wzetki (mini plan o inwestycji na danym terenie, a inwestycje mogą być prowadzone na gruncie rolnym) – zrównanie się cen gruntów rolnych i pozostałych.
Wykład II. 06.03.2008r.
Nieruchomość – nie jest to pojęcie jednorodne. Ustawowo ustanowione są dwa rozumienia tego pojęcia, w Kodeksie Cywilnym i w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Nawet na gruncie Kodeksu Cywilnego, pomimo jednej definicji, pojęcie to można różnie rozumieć.
Art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego mówi, że „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty)...” Mimo tego nie należy jednak utożsamiać gruntu z nieruchomością. Gdy mówimy o gruncie, mamy na uwadze pewien ogół ziemi, gdy o nieruchomości – tę jedną konkretną ziemię. W definicji tej zawarte są dwa kryteria. Kryterium fizyczne – „części powierzchni ziemskiej” w jakiś sposób muszą one być wyznaczone. Kryterium podmiotowe – to reszta tego zdania, która mówi o odrębności I ta odrębność właśnie może być wyznaczona przez różne czynniki.
Odrębność podmiotowa – odrębność wyznaczona jest przez odrębność podmiotów, tzn. że mamy tyle praw własności ile podmiotów – każdy podmiot ma jedno prawo własności. Nowe prawo własności rodzi się, gdy zmienia się podmiot tego prawa. Gdy wyłącznie odrębność podmiotów decyduje o odrębności prawa własności, to mamy tylko jedną nieruchomość należącą do tego samego podmiotu.
Równe oddziaływanie kryteriów – strona podmiotowa ma znaczenie, ale dopuszcza się równe oddziaływania kryterium fizycznego. Kryterium fizyczne i podmiotowe w wyznaczeniu odrębności nieruchomości odgrywać może tą samą rolę. Nieruchomość to coś, co jest oddzielone fizycznie i stanowi odrębny przedmiot własności. Przeznaczenie nieruchomości nie ma żadnego znaczenia, może ono nie być jednorodne, tzn. można część użyć pod budowę a część na rolę i dalej będzie to jedna nieruchomość.
Ustawa o księgach wieczystych i Hipotece Art. 1. 1. „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Wg tego artykuły istnieje tyle nieruchomości ile jest ksiąg wieczystych. Odrębność prawa własności wyznacza księga wieczysta. Księgę prowadzi się tylko dla jednej nieruchomości. Jeżeli ziemie mają różnych właścicieli to nie można ich wpisać do jednej księgi.
Łączenie nieruchomości pod jedną księgą - Można nieruchomości wpisane w różnych księgach złączyć w jedną księgę pod warunkiem, że prawo własności ma ten sam podmiot. Jakakolwiek różnica uniemożliwia to połączenie, np. gdy prawo własności nie jest jednorodne, gdy powiedzmy jedna z części które chcemy złączyć jest pod hipoteką (chyba, że wierzyciel wyrazi zgodę). W jednej księdze można łączyć nawet nieruchomości nie graniczące ze sobą pod warunkiem, że stanowią zorganizowaną całość gospodarczą, jednak muszą one być we właściwości tego samego sądu wieczysto-księgowego.
Podział wieczysto-księgowy - Czy jeśli mam dwie działki stanowiące pewną całość wpisane do jednej księgi to czy można rozpisać to na dwie księgi? Przepisy się do tego nie odnoszą. Nowa nieruchomość zostanie utworzona przy podziale, zbyciu tej jednej działki. A gdy nie dochodzi do podziału? Sąd Najwyższy postanowieniem z 19.02.2002r. przyjął, że mimo braku przepisów wydzielenie do osobnej księgi jest możliwe – podział wieczysto-księgowy – a contrario do możliwości łączenia nieruchomości.
W orzeczeniu 2006r. Sąd Najwyższy wyraził także, że uprawnienia z art. 21 (odnośnie łączenia) nie przysługują użytkownikowi wieczystemu, ponieważ wniosek o to może składać jedynie właściciel.
Po co kontrolować podział nieruchomości? Żeby nie powstawały żadne dziwne działki, np. w formie gwiazdy. Z punktu widzenia funkcji, dla podziału ważny jest obrys działki, a nie ilość ksiąg wieczystych. Przy podziale bierze się definicje z Kodeksu Cywilnego.
Jeżeli w jakimś akcie prawnym istnieje pojęcie „nieruchomość” to należy przyjąć dla niego definicję z Kodeksu Cywilnego, chyba, że z przepisów wynika inaczej.
Nieruchomość gruntowa Art. 4. 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r. „należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności” nie należy jednak przykładać zbytniej wagi do tego pojęcia.
Nieruchomości budynkowe Art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego „...jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”
Części budynku tzn. lokale. Każdy z lokali może być odrębną nieruchomością, z odrębnym prawem do własności. Muszą na to zezwalać jednak przepisy szczególne, ale ustalenie odrębności lokalowej zależy od właściciela budynku.
Budynki co do zasady są częściami składowymi gruntu. Art. 48 Kodeksu Cywilnego wymienia części składowe gruntu: budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Oznacza to, że części składowe dzielą los prawny gruntu, stają się własnością właściciela gruntu – zasada superficies solo cedit. Właścicielem budynku jest właściciel gruntu, bo budynków i urządzeń nie można traktować jako odrębnych praw własności.
Kiedy budynki mogą być odrębną od gruntu nieruchomością? Musi być przepis, który na to pozwala. Najczęstszy przypadek jest wtedy, gdy budynek znajduje się na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie (art.232 – 248 Kodeksu Cywilnego, ustawa o gospodarce nieruchomościami). Użytkowanie wieczyste jest tak skonstruowane, że budynki postawione na użytkowanym gruncie są własnością użytkownika wieczystego., a grunt własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Budynek staje się przedmiotem odrębnego prawa własności. Stworzono to po to, żeby ustabilizować pozycję użytkownika wieczystego, ma on uprawnienia do budynku takie, jak właściciel i osoby trzecie muszą go traktować jak właściciela. Gdy w użytkowanie oddany jest grunt zabudowany, to budynki i urządzenia muszą być sprzedane użytkownikowi wieczystemu. Gdy na gruncie oddanym w użytkowanie zostaną wzniesione budynki już po oddaniu to stają się one automatycznie własnością użytkownika. Art. 235. § 1. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.”
Na gruntach prywatnych budynek nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
Nieruchomości lokalowe
Ustawa o własności lokali z 1994r. Przewiduje możliwość wyodrębniania części budynków które nazywane są lokalami (użytkowe i mieszkalne). Lokalem może być poszczególne piętro, na każdym piętrze mogą tez być poszczególne lokale. Możemy budynek na lokale dzielić jak chcemy, o ile organ taki lokal dopuści – części muszą stanowić osobne, samodzielne lokale, musza one być autonomiczne, np. nie można przechodzić przez lokal sąsiada, żeby się dostać do swojego. Organizację umożliwiają części wspólne – nieruchomość wspólna, tj. klatki schodowe, korytarze itp. Trzeba mieć prawo do nieruchomości gruntowej – by móc przejść przez grunt na którym stoi budynek. Wraz z lokalem zatem nabywa się udział w nieruchomości wspólnej, a tym samym prawo do nieruchomości gruntowej. Prowadzi to także do wspólnego ponoszenia kosztów, np. wymiany żarówek na korytarzu. Koszty te zazwyczaj mają postać ułamka: stosunek powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali w budynku – taki procent kosztów ponosi właściciel lokalu.
Gdy w danym budynku zostaną sprzedane wszystkie lokale to mamy tyle nieruchomości ile jest lokali plus jeszcze jedną nieruchomość jaką jest nieruchomość wspólna. Mamy tyle samo ksiąg, z tym że jedna to księga gruntowo-macierzysta a pozostałe księga lokalowa. Nieruchomości lokalowe mogą powstawać w budynkach prywatnych i publicznych też.
Gdy dotyczy to budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym, to grunt należy do Skarbu Państwa lub Jednostki samorządu terytorialnego a część wspólna do właścicieli lokali. Ale prawo to jest niejednorodne. Właściciel lokalu jest współwłaścicielem części wspólnej budynku i współużytkownikiem wieczystym gruntu. Mamy tutaj Jedną nieruchomości budynkową, jedną gruntową i tyle lokalowych ...
Izabo