prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer
Prof. Andrzej Hopfer
NIERUCHOMOŚĆ
Nieruchomość – stanowi część powierzchni ziemi, łącznie z elementami składowymi trwale z nią związanymi (budynki, budowle, urządzenia , nasadzenia), tworząc całość oznaczoną granicami i będącą przedmiotem odrębnych praw władania.
Nieruchomość nie ma w sobie wartości, ale może ją uzyskać w wyniku prowadzonej na niej działalności gospodarczej lub w wyniku innych korzyści, które przynosi lub może przynosić w przyszłości.
Wartość nieruchomości – najwyraźniej ujawnia się na rynku, gdzie występuje ona jako towar i pełni różnorodne funkcje jak np.:
· Stanowi źródło dochodu ich właścicieli – osób prawnych i fizycznych – z tytułu umowy najmu lub dzierżawy (czynsz), a w przypadku Skarbu Państwa i gminy – także z tytułu opodatkowania,
· Stanowić może lokatę kapitału, nie podatną na działanie stopy inflacji,
· Pozwala na zabezpieczenie na niej kredytów bankowych.
NIERUCHOMOŚĆ I JEJ WARTOŚĆ
Wartość nieruchomości rozumiana może być jako prawdopodobna cena, którą można za nieruchomość uzyskać na swobodnie działającym rynku. Wpływ na wartość nieruchomości mają między innymi:
· Położenie nieruchomości,
· Funkcja wyznaczona nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
· Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
· Stan zagospodarowania nieruchomości,
· Poziom cen rynkowych w otoczeniu nieruchomości,
· Istniejąca podaż i popyt ( rzeczywisty a nie potencjalny)
· Treść prawa do nieruchomości
· Użyteczność nieruchomości
· Zbywalność nieruchomości
R Y N E K
Całokształt stosunków handlowo-gospodarczych , obejmujących sprzedaż i kupno towarów , wymianę kapitałów, usług itp.
Jako kategoria ekonomiczna rynek oznacza strefę wymiany towarowej, której cechą charakterystyczną jest wywieranie wzajemnego wpływu przez potencjalnych nabywców i sprzedawców w kierunku kształtowania się ogólnej podaży i popytu oraz ustalania poziomu cen.
Zespół kupujących i sprzedających których decyzje wpływają na kształtowanie podaży i popytu oraz poziomu cen.
Rynek w potocznym rozumieniu oznacza miejsce spotkań sprzedawców i nabywców, na którym dokonuje się transakcji zakupu i sprzedaży.
Przez rynek rozumie się wreszcie warunki, w których odbywają się transakcje i umowy ustanawiające wzajemne praw i obowiązki połączone ze sprzedażą i nabyciem towarów.
RYNEK DOSKONAŁY (WOLNY)
Wielu sprzedających – wielu kupujących,
- Duża liczebność i rozproszenie sprzedawców i nabywców na rynku po to, by żaden z nich nie wywierał istotnego wpływu na cenę, ( przyjmowaną jako zasadniczy element rynku)
- Pełna przejrzystość towarów, to jest kompletność i dostęp do informacji o cenach, ilościach oferowanych towarów i innych warunków transakcji,
- Pełna substytucyjność towarów zaspokajających te same potrzeby ( tak, aby np. nabywcy było obojętnie od kogo kupuje)
- Pełen dostęp do rynku dla wszystkich ( chętnych do kupowania i sprzedawania)
- swoboda w przystępowaniu lub odrzucania transakcji, bez żadnych nacisków prawych i organizacyjnych
Trwałość nieruchomości - w miejscu oznacza, że ogólna potencjalna podaż nieruchomości gruntowych jest w zasadzie stała ( wyjątki – dodatkowe grunty pozyskiwane przez pasję na obszary mórz i oceanów lub ubytki – powstające przez ekspansję wód).
Względna trwałość nieruchomości w czasie ( względność dotyczy budowlanego i roślinnego składnika nieruchomości) oznacza celowość prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych - a czasem zastępowanie jednego obiektu innym, przez burzenie tego pierwszego i budowanie nowego.
- trwałość nieruchomości w miejscu i w czasie, lokalny charakter nieruchomości
- konieczność podejmowania prac remontowych, konserwacyjnych i modernizacyjnych,
- wrażliwość na zmiany w otoczeniu nieruchomości (np. zmiany stanu środowiska, zmiany koniunktury gospodarczej),
- wywoływania wskutek tego zachowań spekulacyjnych i monopolistycznych i w dalszej konsekwencji potrzeba stosowania interwencjonizmu publicznego,
- transakcje zawierane na rynku nieruchomości wymagają dysponowania dużymi kwotami, często środkami kredytowymi,
- niejednolitość rynku nieruchomości stąd duże różnice cen między podobnymi ale mało porównywalnymi obiektami,
- względna rzadkość zawieranych transakcji i częste nieracjonalne zachowania kupujących i sprzedających,
- trudności organizacji rynku – jego infrastruktury a zwłaszcza zapewnienia przejrzystości informacji o nieruchomościach trafiających na rynek powstający małą dostępność do informacji, oraz ich interpretacji przez uczestników transakcji rynkowych,
- mała elastyczność popytu i podaży gdyż podaż nieruchomości jest stała i w krótkim czasie nie może być zmieniona. Na rynku doskonałym ceny rynkowe osiągają bardzo szybko ceny równowagi - na rynku nieruchomości ceny osiągają stan równoważący popyt i podaż o wiele wolniej,
- nieruchomości są jedynymi dobrami, których wartość jest wymiernie uzależniona od lokalizacji. Konsekwencją tego faktu jest to, iż dwie niemal identyczne nieruchomości mogą nie stanowić ( i zwykle nie stanowią ) wzajemnych substytutów właśnie z uwagi na lokalizację,
- trudności w segmentacji rynku nieruchomości powodowane zwykle niezbyt dużą liczbą uczestników,
- rodzaj użytkowania nieruchomości w danej lokalizacji ma bezpośredni wpływ na jej wartość. Funkcje różnych obszarów regulowane przez przepisy dotyczące gospodarki gruntami zabudowanymi i przeznaczonymi pod zabudowę oraz zasad gospodarowania nieruchomościami rolnymi. Zapisy ustawowe dotyczące planowania przestrzennego i ochrony środowiska oraz przepisy budowlane dodatkowo ograniczają wybór rodzaju użytkowania a tym samym doskonałość rynku,
- rynek nieruchomości jest uzależniony także od zróżnicowania czasem incyndentalnego zasięgu zainteresowania różnymi typami nieruchomości
Prawo popytu i podaży polega na tym, że :
- ilość towaru kupiona i sprzedana jest równa bez względu na cenę, co nie oznacza jednak, że cena nie jest ważna, tylko że popyt i podaż wyrównują się na pewnym poziomie ceny,
- zwiększenie popytu lub zmniejszenie podaży w danym momencie spowoduje wzrost ceny i odwrotnie, spadek popytu i zwiększenie podaży spowoduje spadek ceny.
Prawo elastyczności popytu polega na tym, że:
- cena może wpływać na zwiększenie lub zmniejszenie popytu (lub odwrotnie, podaży)
- elastyczność, tzn. szybkość reakcji wzajemnego stosunku popytu i podaży wyrównujących się na poziomie ceny zależy od typu towaru. Może być szybszą w przypadku niektórych produktów i wolniejsza w innych,
- w przypadku nieruchomości „elastyczność rynku” jest inna dla gruntów budowlanych ( szybsza bo zależy od decyzji administracyjnych) a inna dla wykończonych budowli, gdzie proces projektowania, budowania itp. może trwać kilka lat – a więc jest mało elastyczny.
WARUNKI KONIECZNE DO FUNKCJONOWANIA RYNKU
Przepisy prawne ułatwiające działanie rynku:
a) ustawodawcze
- zdefiniowanie form posiadania nieruchomości
- swoboda obrotu nieruchomości
- swoboda udziału w transakcjach.
b) wykonawcze
- reguły przepływu dokumentów
- określenie procedur
- obsługa prawna transakcji
- system podatkowy
- przepisy dotyczące gospodarowania przestrzennego,
- struktura podziału przestrzeni,
- współudział społeczności lokalnej w tworzeniu planów zagospodarowania przestrzennego,
- moc prawna i konkretna realizacja postanowień planów zagospodarowania przestrzennego,
- sprawne funkcjonujące procedury administracyjne.
Infrastruktura rynku nieruchomości:
- kadra specjalistów – w tym głównie uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi i pośrednicy w obrocie nieruchomościami
- firmy i agencje pośredniczące w obrocie nieruchomościami,
- organizacje rządowe i banki zorientowane prorynkowo,
- specjalistyczne firmy doradcze,
- organizacje badawcze,
- periodyki fachowe,
- system informacyjny działający na rzecz szacowania nieruchomości
- wykwalifikowana obsługa administracyjna rynku.
1. Dopływ kapitału inwestycyjnego:
a) przychylne ustawodawstwo,
b) przychylne przepisy finansowe,
c) ułatwienia dostępu do kapitału,
d) wykwalifikowana obsługa inwestycyjna.
2. Sprawny przemysł budowlany
a) istnienie firm budowlanych oraz firm produkujących materiały budowlane,
b)...
lestan