1
Gospodarka nieruchomościami
Podstawy prawne
Zagadnienia, które będą omówione poniżej uregulowane są licznymi aktami normatywnymi.
Spośród nich najważniejszymi są:
· ustawa z dnia 23 kwietnia 1963 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 poz 93 z 1963r z późn. zm.)
· ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r. z poźn.zm),
· rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z 2004r.),
· rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z 2004r.)
· rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 z 2004 r.) ,
· rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005r w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. nr 35 poz 314 z 2005r )
· rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dot. uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie i użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120 z późn. zm.),
· ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity - Dz. U. Nr 54, poz. 245 z 1996 r. z późn zm.),
· ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity - Dz. U. Nr 57, poz. 603 z 2001 r. z późn.zm.),
· ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (tekst jednolity Dz. U. Nr 90, poz. 405 z 1996 roku z późn. zm.),
· ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity Dz. U. Nr 42, poz. 368 z 2002 roku z późn. zm.).
Kompetencje organów administracji publicznej w zakresie gospodarowania nieruchomościami
Organem reprezentującym Skarb Państwa (z zastrzeżeniem przepisów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odrębnych ustaw) jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. W miastach na prawach powiatu funkcje starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej pełni prezydent miasta.
Organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze (wójt, burmistrz, prezydent, zarząd powiatu, zarząd województwa ).
Jeżeli przepis ustawy wymaga uzyskania przez wyżej wymienione organy zgody na dokonanie pewnych czynności kompetencje w tym zakresie ustawodawca przekazał odpowiednio wojewodom (w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz organom stanowiącym jednostek samorządu terytorialnego (radom gmin, radom powiatów lub sejmikom wojewódzkim w przypadku nieruchomości stanowiących własność j.s.t.).
W/w zgoda udzielana jest w drodze uchwały rady lub sejmiku albo zarządzenia wojewody, które wydawane jest w terminie 1 miesiąca od złożenia wniosku przez starostę.
W zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa szczególne kompetencje przysługują również ministrowi właściwemu do spraw administracji publicznej oraz ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa.
Zasoby nieruchomości.
Zasób nieruchomości obejmuje te nieruchomości, które stanowią własność Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.
Zasób nieruchomości Skarbu Państwa tworzą nieruchomości stanowiące w dniu 1 stycznia 1998 roku własność Skarbu Państwa oraz nabyte po tym dniu w drodze różnych czynności cywilnoprawnych (np. umowa kupna, zamiany, darowizny, zrzeczenia, dziedziczenia itp.).
Podobnie zasób nieruchomości gminnych tworzą nieruchomości stanowiące własność giny w dniu 1 stycznia 1998 r oraz nieruchomości nabyte po tym dniu na podstawie różnych czynności prawnych (np. umowa kupna, zamiany, darowizny, zasiedzenie, dziedziczenie, wykonanie prawa pierwokupu itp.). Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.
Zasoby nieruchomości powiatowych i wojewódzkich powstały z dniem 1 stycznia 1999 r w związku z wejściem w życie przepisów ustaw dotyczących reformy administracji publicznej i utworzeniem powiatów i województw. Tworzą je nieruchomości nabyte na podstawie ustawy z dnia 13 października 1998 roku przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (decyzje wojewody) oraz nabyte po 1 stycznia 1999 w drodze różnych czynności prawnych. Dodatkowo w przypadku powiatu nieruchomości mogą być przekazane na ich rzecz w związku z utworzeniem lub zmianom granic powiatu lub przejęcia od Skarbu Państwa na podstawie porozumienia. W przypadku natomiast województwa nieruchomości mogą być również przekazane na ich rzecz decyzją Ministra Skarbu.
Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa (z pewnymi wyjątkami wynikającymi z ustawy) gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.
Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd wojewódzki.
Gospodarowanie zasobem polega na :
● ewidencjonowaniu nieruchomości
● zapewnieniu ich wyceny
● sporządzeniu planów wykorzystania zasobu
● zabezpieczaniu nieruchomości
● naliczaniu należności za korzystanie z nieruchomości i windykacja tych należności
● współpracy z innymi organami
● zbywaniu i nabywaniu
● wydzierżawianiu, wynajmowaniu i użyczeniu
● podejmowaniu czynności w postępowaniu sądowym
Wykonywanie w/w czynności z wyjątkiem zbywania i nabywania, wynajmowania, wydzierżawiania i użyczenia oraz podejmowania czynności w postępowaniu sądowym może być powierzony:
● zarządcom nieruchomości
● rzeczoznawcom majątkowym
● pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub
● przedsiębiorcom którzy zatrudniają te osoby
Wyłanianie wyżej wymienionych podmiotów musi jednakże nastąpić na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 stycznia 2004 roku Prawo zamówień publicznych (Dz. U nr 19 poz 177 z 2004 roku z późn. zm.).
Cele publiczne.
Pojęcie celu publicznego występuje w kilku przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami
● art.13 ust.2 – darowizna
● art.97 ust.2 – podział nieruchomości z urzędu
● art.109 ust.1 pkt.3 – prawo pierwokupu
● art.112 ust.1 – przepisy o wywłaszczeniu
Cele publiczne określone zostały w art.6 ustawy w sposób konkretny i na dzień dzisiejszy wyczerpujący. Wprawdzie w pkt. 10 art. 6 ustawodawca wskazał, że w ustawach odrębnych może nastąpić określenie innych celów publicznych ale wówczas ten cel musi w niej ustawodawca nazwać celem publicznym.
Wywłaszczenie nieruchomości.
Przejmowanie praw do nieruchomości
Wywłaszczenie nieruchomości polega na możliwości wydania decyzji administracyjnej, na podstawie której następuje pozbawienie albo ograniczenie prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego. Aby jednakże doszło do wydania w/w decyzji muszą być wcześniej spełnione określone przez ustawodawcę warunki.
I tak nieruchomość może być wywłaszczona:
· jeżeli jest niezbędna dla realizacji celów publicznych (określone w art. 6 ustawy), a nie mogła być nabyta przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy cywilno - prawnej,
· jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
· w całości lub części, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli przedmiotem wywłaszczenia jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na cele dotychczasowe, podlega ona nabyciu (na wniosek zainteresowanego) na rzecz tego podmiotu, na którego rzecz następuje wywłaszczenie.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczeń jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Postępowanie wywłaszczeniowe składa się z następujących etapów:
· rokowania, których celem jest nabycie nieruchomości w drodze umowy. Prowadzi je starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej lub organ wykonawczy właściwej jednostki samorządu terytorialnego,
· wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, które może nastąpić dopiero wówczas, gdy upłynął bezskutecznie (wyznaczony na piśmie przez starostę) dwumiesięczny termin do zawarcia tzw. “dobrowolnej” umowy o nabycie nieruchomości. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu (wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa) lub na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (wywłaszczenie na rzecz jednostek samorządu terytorialnego),
- wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny
· przeprowadzenie rozprawy administracyjnej,
· wydanie decyzji.
Z dniem, kiedy decyzja stanie się ostateczna, przechodzą na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego prawa do wywłaszczonych nieruchomości. W/w decyzja stanowi również podstawę do dokonania stosownego wpisu w księgach wieczystych.
Ograniczenie praw do nieruchomości
Organ właściwy d/s wywłaszczeń, czyli starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej może ograniczyć właściciela, użytkownika wieczystego, użytkownika, najemcę, dzierżawcę lub trwałego zarządcę w korzystaniu z nieruchomości. Następuje to w drodze decyzji poprzez udzielenie stosownych zezwoleń.
Ustawodawca w art. 124 - 126 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewidział możliwość wydania trzech takich zezwoleń:
· zezwolenie na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.
Zezwolenie może być wydane z urzędu lub na wniosek:
- organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego,
- osoby fizycznej i prawnej,
- jednostki organizacyjnej.
Warunkiem jego wydania jest:
- zgodność z prawem miejscowym a w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- przeprowadzenie rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym o “dobrowol-
ne” wyrażenie zgody na dokonanie w/w prac,
- brak zgody właściciela lub użytkownika wieczystego na budowę lub zakładanie powyż-
szych urządzeń.
Dalszym ograniczeniem właściciela w korzystaniu z nieruchomości związanym z wydaniem w/w zezwolenia jest również to, że po wybudowaniu urządzeń określonych w zezwoleniu właściciel obowiązany jest w każdym czasie udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem ich awarii,
· zezwolenie na prowadzenie działalności, która polega na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową.
Zezwolenie to wydaje się wówczas, gdy:
- przeprowadzone zostały rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym doty-
czące uzyskania ich zgody na wykonanie powyższych prac,
- właściciel lub użytkownik wieczysty na wykonanie przedmiotowych czynności nie wyra-
żają zgody.
Zezwolenie nie może być wydane na okres dłuższy niż 1 rok,
· zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości.
Może ono być wydane przez starostę w przypadku wystąpienia następujących okoliczności:
- siły wyższej,
- nagłej potrzeby zapobiegnięcia powstaniu znacznej szkody,
- na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy.
Decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej
wykonalności.
W związku z wydawaniem w/w zezwoleń na osobach, które o niego występowały (w przypadku zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości - na staroście) ciążą określone obowiązki:
· przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego
lub
· gdyby to było niemożliwe albo powodowałoby znaczne utrudnienia czy też koszty, konieczność zapłaty stosownego odszkodowania,
· gdy dokonane na skutek wydanego zezwolenia prace uniemożliwiają lub utrudniają właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości mogą oni żądać (od starosty lub osoby, która występowała z wnioskiem o wydanie zezwolenia), aby nieruchomość ta została od nich nabyta na rzecz Skarbu Państwa.
Odszkodowania
Wywłaszczenie nieruchomości związane jest z koniecznością wypłaty stosownego odszkodowania odpowiadającego jej wartości albo wartości prawa, które podlega wywłaszczeniu. Ustala je starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej po uzyskaniu opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, która określa wartość nieruchomości. Ustalona wysokość odszkodowania uwzględniać musi zarówno wartość wywłaszczonej nieruchomości jak i jej stan na dzień wydania decyzji. Zapłata odszkodowania musi być dokonana w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, a w razie opóźnienia należy zapłacić stosowne odsetki. Odszkodowanie wypłaca się jednorazowo, a jego wysokość ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień zapłaty.
W ramach odszkodowania może być też przyznana nieruchomość zamienna z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki albo z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa.
Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest:
· wartość rynkowa nieruchomości, która uwzględnia:
- rodzaj, położenie i sposób użytkowania nieruchomości,
- przeznaczenie,
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
- stan nieruchomości,
- aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomości
albo
· wartość odtworzeniowa, którą stosuje się wtedy, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości (nie występuje w obrocie) nie można określić jej wartości rynkowej.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej w inny sposób ustala się wartość gruntu, a w inny wartość jego części składowych.
Przy ustalaniu bowiem wartości gruntu uwzględnia się wszystkie te elementy, które stanowią podstawę do określenia wartości rynkowej (rodzaj, położenie, sposób użytkowania, itp.), natomiast określając wartość budynków, ich części, budowli i urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia.
W sposób odmienny (szczegółowo wymieniony w art. 135 ust. 5, 6, 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) zostały uregulowane sprawy dotyczące określenia wartości:
- drzewostanu leśnego albo zadrzewień,
- plantacji kultur wieloletnich,
- zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych.
Zwroty nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu może podlegać zwrotowi w całości lub w części na wniosek właściciela lub jego spadkobiercy. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu jeżeli:
-pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu albo
-pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, a cel ten nie został zrealizowany.
W przypadku zwrotu nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca wypłacone odszkodowanie ,a także nieruchomość zamienną :
- Skarbowi Państwa lub
-właściwej jednostce samorządu terytorialnego ( w zależności od tego kto jest w dniu zwrotu właścicielem nieruchomości)
Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim. Po waloryzacji wysokość odszkodowania i nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Jeżeli nie można określić wartości rynkowej to wyżej wymieniona kwota nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Należy podkreślić , że w przypadku zwrotu nieruchomości wywłaszczonych przed 5 grudnia 1990 r. obowiązuje zasada, że zwrócone odszkodowanie po zwaloryzowaniu nie może być wyższe niż 50 % aktualnej wartości zwracanej nieruchomości. W razie zwiększenia się lub zmniejszenia się wartości nieruchomości wskutek działań podjętych po jej wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zwiększeniu lub zmniejszeniu o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy ustalaniu różnicy wartości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Nieruchomość podlega zwrotowi w stanie w jakim znajduje się w dniu zwrotu. W sprawach dotyczących zwrotów nieruchomości organem właściwym jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, który wydaje w tym sprawach stosowne decyzje.
Obrót nieruchomościami państwowymi i samorządowymi
Podstawowymi aktami prawnymi regulującymi obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jest kodeks cywilny i mająca w stosunku do niego charakter lex specialis ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Obrót ten następuje głównie w drodze czynności prawnych uregulowanych przepisami prawa cywilnego, tzn. poprzez zawarcie stosownych umów.
Nieruchomości państwowe, gminne, powiatowe i wojewódzkie mogą być:
· przedmiotem sprzedaży, zamiany, darowizny, zrzeczenia i oddania w użytkowanie wieczyste,
· umów obligacyjnych tj. najem, dzierżawa, użyczenie,
· obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi - użytkowaniem, służebnością gruntową oraz hipoteką,
· oddane w trwały zarząd,
· mogą też stanowić aport do spółek, wyposażenie dla tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz majątek tworzonych fundacji.
Nabywanie nieruchomości w trwały zarząd
Zgodnie z dyspozycją przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami trwały zarząd ustanowiony jest na rzecz państwowych i samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej na cele związane z ich działalnością.
Nabycie prawa trwałego zarządu może nastąpić:
· na podstawie decyzji wydanej przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej (trwały zarząd na rzecz państwowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej), lub właściwego organu wykonawczego gminy, powiatu, województwa (trwały zarząd na rzecz samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej),
· w związku z nabyciem przez państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne nieruchomości od innych podmiotów, z tym że nabycie następuje wówczas na własność odpowiednio Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, natomiast w/w jednostki uzyskują na nabytej nieruchomości trwały zarząd,
· ...
lestan