Umowa przedwstÄ™pna.pdf

Umowa przedwstępna czyli tzw. pactum de contrahendo jest instytucją mającą na

celu przygotowanie zawarcia właściwej umowy między stronami. Jej treścią jest

zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy jako umowy stanowczej

(przyrzeczonej). Zobowiązanie to podejmuje jedna ze stron lub obie strony.

Zawarcie takiej umowy ma o tyle sens, że z powodu pewnych przeszkód faktycznych lub

prawnych niekiedy zawarcie umowy stanowczej nie zawsze w danym momencie jest

możliwe. Taką przeszkodę może stanowić np. brak zezwolenia Ministra Spraw

Wewnętrznych na zakup nieruchomości przez cudzoziemca.

1. Wykładnia

Umowa przedwstępna ma charakter oświadczenia woli zapewniającego, że

przyrzeczona umowa zostanie zawarta. O tym, czy dana umowa faktycznie stanowi umowę

przedwstępną stanowi jej wykładnia. Przepisy Kodeksu Cywilnego nakazują tak tłumaczyć

oświadczenie woli, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało

złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach zaś należy

raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym

brzmieniu.

2. Forma umowy

Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna, co

oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Nie obowiązuje tutaj forma aktu

notarialnego a nawet forma pisemna, bowiem ustawa nie zastrzega dla tej czynności żadnej

z wymienionych form. Z uwagi jednak na to, że w wypadku przenoszenia własności

nieruchomości z umowy tej wynika zobowiązanie do świadczenia o wartości przenoszącej

2000 zł, to zgodnie z art. 75 k.c. powinna być ona stwierdzona pismem. W tym miejscu

pragnę zaznaczyć, że umowy przedwstępnej nie należy mylić z umową

zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, wynikającej z art.158

k.c. , co niekiedy czynią tzw. "domorośli prawnicy".

3. Różnice i podobieństwa

Zarówno umowę przedwstępną, jak i umowę zobowiązującą do przeniesienia

własności nieruchomości zawiera się wówczas, gdy niezwłoczne dokonanie przeniesienia

własności jest z powodu przeszkód faktycznych lub prawnych niemożliwe bądź niedogodne

dla stron. Obie zmierzają do osiągnięcia podobnego celu -- zobowiązania do przeniesienia

własności. A zatem tylko od woli stron zależy czy skorzystają z konstrukcji umowy

przedwstępnej czy z konstrukcji umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Można

dokonać wyboru. W zależności od rodzaju umowy różnie może się przedstawiać wymaganie

zachowania określonej formy szczególnej. Otóż umowa zobowiązująca do przeniesienia

własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem

nieważności (ad solemnitatem). W wypadku zaś umowy przedwstępnej wymaga-nie

zachowania formy szczególnej pojawia się tylko jako wymaganie ad eventum (dla

osiągnięcia określonych skutków). Generalnie moc zobowiązania wynikającego z umowy

przedwstępnej i umowy zobowiązującej jest identyczna. Różnicę stanowią praktycznie

jedynie terminy przedawnienia (o czym w dalszej części artykułu). Oba zobowiązania mogą

być egzekwowane w trybie art. 64 k.c. w związku z art.1047 k.p.c. W obu bowiem

wypadkach sąd może stwierdzić obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego

oświadczenia woli. Prawomocne orzeczenie sądu będzie zastępowało to oświadczenie. W

praktyce biur zajmujących się obrotem nieruchomościami umowa przedwstępna jest

wygodniejsza od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, nie

trzeba bowiem z jej spisaniem iść do notariusza. Wystarczy dodać, że sama umowa

właściwa przenosząca własność będzie (bo musi być, dla swej ważności) spisana przez

notariusza w formie aktu notarialnego.

4. Ważność umów

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym ( art.389 i nast.) ważność umowy przedwstępnej

zależy od:

1) istotnych postanowień umowy przy-rzeczonej (tzw. essentialia negotii)

2) terminu w ciągu którego ma być ona zawarta

Owe istotne postanowienia umowy to np. dane dotyczące konkretnej nieruchomości,

oznaczenie podmiotu czy choćby cena. Są to elementy, bez których umowa do skutku dojść

by nie mogła. Jednakże jeśli zawieramy pewne nietypowe postanowienia, to zgodnie z wolą

stron, powinny one również zostać umieszczone w umowie przedwstępnej. Umowa zaś taka

ma zawierać te istotne postanowienia, które powinny znaleźć się w umowie przyrzeczonej.

W razie wyboru wariantu umowy przed-wstępnej strony muszą oznaczyć oprócz elementów

istotnych także termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W ustalonym w ten sposób terminie

roszczenie staje się wymagalne i podlega rocznemu terminowi przedawnienia. Przy umowie

zobowiązującej do przeniesienia własności strony mogą, lecz nie muszą, oznaczyć termin

zawarcia umowy przenoszącej własność (obowiązek taki bowiem nie wynika z art. 158 k.c.).

Jeżeli strony terminu tego nie oznaczą, roszczenie o zawarcie umowy stanie się wymagalne

po wezwaniu zbywcy do niezwłocznego przeniesienia własności, bowiem zgodnie z art.455

k.c. jeśli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości

zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do

wykonania. Natomiast bieg terminów przedawnienia rozpocznie się w dniu, w którym takie

wezwanie mogłoby najwcześniej wystąpić.

5. Roszczenia

W tym miejscu wypada podnieść kwestię skutków prawnych jakie niesie za sobą

spisanie umowy przedwstępnej bez zachowania formy aktu notarialnego. Otóż skutki te

dotyczą dochodzenia roszczeń z powyższej umowy. A mianowicie z umowy przedwstępnej

wynikają roszczenia

1) o zawarcie umowy przyrzeczonej

oraz

2) o naprawienie szkody poniesionej przez stronę, która liczyła na jej zawarcie, od którego

strona zobowiązana uchyliła się.

Jeżeli umowa przedwstępna o przeniesienie własności nieruchomości została zawarta w

formie aktu notarialnego i spełnia pozostałe warunki ważności umowy przyrzeczonej, to

strona uprawniona może dochodzić zawsze zawarcia umowy przyrzeczonej. Reasumując,

skutek ten polega na tym, że wierzyciel (uprawniony) może przymusowo doprowadzić do

zawarcia przyrzeczonej umowy nawet wbrew woli dłużnika. Wyrok zapadły w procesie

będzie równoznaczny ze złożeniem oświadczenia przez kontrahenta, który nie wykonał

umowy przedwstępnej. Uprawniony ma do wyboru albo dochodzenie zawarcia umowy

stanowczej, albo żądanie odszkodowania z powodu jej nie zawarcia. Umowa taka czyni

bowiem zadość wymaganiem, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w

szczególności wymaganiom co do formy. Natomiast jeśli umowa powyższa nie została

zawarta w formie aktu notarialnego, uprawnionemu przysługuje tylko roszczenie o

naprawienie szkody, którą uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy

przyrzeczonej.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: