2008_WROCLAW_ANALIZA_RYNKU_NIERUCHOMOSCI_BIUROWYCH.doc

3.         OKREŚLENIE WYNIKU SZACOWANIA.

3.1.            ANALIZA RYNKU.

W pierwszej połowie 2007 roku rynek inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce  w dalszym ciągu korzystnie oddziaływała rozwijająca się gospodarka i dobre dane makroekonomiczne , a stopy kapitalizacji dotyczące nieruchomości w najlepszych lokalizacjach w najważniejszych miastach zbliżyły się do poziomu w europie zachodniej wyniosły około 5,5% .

Jednak liczba transakcji była znacznie mniejsza niż w 2006 r   (o około 40%)  ,powodem tego były skutki kryzysu na amerykańskim rynku kredytów suprime, które wpłynęły na globalne rynki finansowe.  Mimo, to w drugiej połowie 2007 został ustanowiony rekord stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych  po raz pierwszy stopa kapitalizacji osiągnęła 5,25% w Warszawie. Przy sprzedaży Andersia Tower w Poznaniu odnotowano rekordową stopę kapitalizacji dla budynku biurowego w mieście regionalnym – 5,8%. Większość nabywców budynków biurowych pochodziła z Europy Zachodniej , przy czym dominowały fundusze z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Holandii, Irlandii i Francji.

Odnotowano również rosnącą aktywność na rynku, polskich funduszy takich jak Arka, i BPH. Istnieje duże prawdopodobieństwo ,że w 2008 roku liczba inwestorów w najlepszych lokalizacjach zmniejszy się.

Miniony rok był wyjątkowy dla rynku nieruchomości biurowych w całej Polsce, a w szczególności  dla miast regionalnych : Wrocław, Poznań, Kraków, Trójmiasto i Katowice.

Uwagę zwraca silny popyt generowany głównie przez inwestorów zagranicznych . Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe zgłaszają korporacje lokujące BPO, firmy rozszerzające powierzchnie swoich siedzib ( w szczególnie firmy  „outsourcingowe „), także inwestorzy dopiero zainteresowani możliwościami polskiego rynku  Do najbardziej rozwiniętych krajowych rynków biurowych należą Kraków i Wrocław, następnie Trójmiasto i Poznań . Miasta przed którymi otwierają się dopiero perspektywy dynamicznego rozwoju , to Katowice i Łódź, a rynki wschodzące to Szczecin i Lublin .

Wrocław to obecnie drugie , tuż po Krakowie najbardziej atrakcyjne miasto pod względem inwestycji BPO. Wrocław został wybrany przez takie firmy jak Siemens, Helwlett- Pacard Credit Siusse, Google jako lokalizacja centrów outsourcingu procesów biznesowych. Jak dotychczas główną przeszkodą  dla lokowania się tego typu centrów handlowych we Wrocławiu był brak wysokiej klasy powierzchni biurowych. Na początku 2008 r zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowano  na 255 000 mkw., z czego  tylko 40% stanowiły powierzchnie lasy A.

30 000 mkw. powierzchni biurowej znajduje się  w centrum miasta.  Do innych atrakcyjnych lokalizacji należy zaliczyć zachodnią część miasta wzdłuż ulic Strzegomskiej i Legnickiej, oraz południową ul. Powstańców Śląskich . W 2007 roku oddano do użytku 32 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. 

Aktualnie jest w budowie 108 000 powierzchni biurowej, wiele budynków zostało wynajętych ( umowy typu pre-let zanim zostały ukończone ( Globis i Bema Plaza ) . Dawne domy handlowe przkształcone zostały w obiekty biurowe ( Kmameleon, Renoma ). Wrocław wyrasta na drugie po Warszawie miasto biurowych wieżowców.  Wieżowce w trakcie budowy to m.in. SKY Tower, Odra Tower, Angell Wings. Najsilniej rozwijającym się rejonem miasta jest zachodni obszar koncentracji wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej w kierunku lotniska.  Do najważniejszych obiektów w przygotowaniu należą: Zachodnie Centrum Biznesu, Grunwaldzki Centrum, Glibis i Bema Plaza, Centrum Biurowe Karkonowska . Generatorami popytu na powierzchnie biurowe będą ośrodki rozwoju nowych technologii i centrów badawczych, oraz centra rozwoju inwestycji związanych z szeroko pojętym przemysłem.

Według danych działu doradztwa Cushman& Wakefield luty 2008 r , współczynnik powierzchni niewynajętych na koniec 2007 roku wyniósł  we Wrocławiu  3%. 

Stawki wywoławcze za najlepsze powierzchnie wzrosły do poziomu17,5 EUR/ mkw.

Analizując stawki najmu w obiektach biurowych  zauważono ,że czynsz miesięczny składa się z :                            -  czynszu za wynajem

-          opłat eksploatacyjnych  

Opłaty za energię, wodę, kanalizację, ogrzewanie itp. od powierzchni najmu według wskazań liczników indywidualnych, najemcy płacą osobno.

Czynsze miesięczne mieszczą się w przedziale od 15 – 17 EUR/ mkw., w zależności od lokalizacji,  standardu wykończenia, wielkości powierzchni najmu , okresu na jaki została podpisana umowa.

Opłaty eksploatacyjne są zazwyczaj naliczane od wynajmowanej powierzchni i mieszczą się w przedziale od 8 -15 PLN/ mkw/ miesiąc, wylicza się je najczęściej przy  rozliczeniu rocznym i zakłada się ich wysokość na rok następny. Pokrywają one zazwyczaj 100% kosztów związanych z danym obiektem  ( podatki, opłaty lokalne, ubezpieczenie, koszty zarządzania, ochrony, zużycie mediów dla części wspólnych budynków itp.)

Umowy podpisywane są na okres  minimum 5 lat , coraz częściej wynajmujący określają minimalną powierzchnię do wynajęcia.

Najwyższe stawki najmu osiągają powierzchnie biurowe w okolicach rynku.

W tabeli poniżej podano stawki najmu w funkcjonujący obiektach biurowych