Odpowiedzialność autora za nieprawdziwe informacje zawarte w świadectwie energetycznym.pdf

Odpowiedzialność autora za nieprawdziwe informacje

zawarte w świadectwie energetycznym

2009-04-22

Przepisy metodologii wykonywania świadectw ocenione zostały krytycznie,

niemniej ich sporządzanie trwa i tym bardziej możliwe są sytuacje opisane

poniżej.

Od 1 stycznia 2009 r. przy sprzedaży lub wynajmie budynków lub lokali wymagane jest

posiadanie przez sprzedawcę lub wynajmującego świadectwa energetycznego, które

charakteryzuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na pobieraną energię. Świadectwo

energetyczne informuje o przewidywalnych kosztach eksploatacji obiektu. Im klasa

energetyczna wyższa, tym mniejsze jest zapotrzebowanie na energię, a tym samym

mniejsze koszty eksploatacji obiektu. W szeroko pojmowanym interesie właściciela

nieruchomości jest posiadanie świadectwa energetycznego, które wykazuje małe

zapotrzebowanie na energię. Fakt ten podnosi cenę nieruchomości i równocześnie

wskazuje na standard jej wykonania.

Właściciel nieruchomości, chcący otrzymać świadectwo energetyczne, musi zwrócić się do

odpowiedniej osoby, która jest uprawniona do wystawiania świadectwa energetycznego.

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 ze zm.) osobami

kompetentnymi do wystawiania świadectw energetycznych są osoby, które zgodnie z art. 5

ust. 8 Prawa budowlanego posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, ukończyły co

najmniej studia magisterskie, nie były karane za przestępstwo przeciwko mieniu,

wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu (...), posiadają uprawnienia

budowlane (...) albo odbyły szkolenie i złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed

ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Oznacza to, że sporządzić świadectwo energetyczne może albo członek odpowiedniego

samorządu zawodowego posiadający uprawnienia budowlane do projektowania

w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, albo każda

inna osoba, która posiada tytuł magistra, spełnia pozostałe powyższe wymogi i odbyła

właściwe szkolenie zakończone pozytywnym wynikiem egzaminu. Nie trzeba w tym

przypadku być członkiem żadnego z samorządów zawodowych określonych odrębnymi

przepisami i posiadać tytuł zawodowy. Osoba taka nie jest związana żadnym kodeksem etyki

ani innymi normami określającymi właściwe działanie. Taka sytuacja może prowadzić do

dużych rozbieżności w sporządzaniu rzetelnego i właściwego świadectwa

energetycznego, zwłaszcza przy uwzględnieniu niektórych niespójnych i nieokreślonych

metodologii obliczania charakterystyki energetycznej.

Warto w tym miejscu zastanowić się nad odpowiedzialnością autora świadectwa

energetycznego za sporządzenie świadectwa energetycznego zawierającego nieprawdziwe

informacje. Prawo budowlane wyraźnie określa w art. 5 ust. 6 charakter nieprawidłowych

informacji zawartych w świadectwie energetycznym, stanowiąc, iż świadectwo energetyczne

zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy

w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. Źle sporządzone

świadectwo energetyczne jest wadą fizyczną nieruchomości. Istotne znaczenie będzie

miał ten fakt w przypadku sprzedaży lub najmu obiektu. Nabywca w tym przypadku

nabywa nieruchomość obciążoną wadami fizycznymi, których usunięcia może dochodzić

od sprzedawcy. Odpowiedzialność sprzedawcy nieruchomości względem nabywcy określona

jest w art. 556 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny

względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub

użyteczność (...) lub jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca

zapewniał kupującego. W takim przypadku nabywca może żądać obniżenia ceny

nieruchomości lub odstąpić od umowy. Jednak nabywca nie może odstąpić od umowy, jeżeli

sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie

wady usunie – zleci sporządzenie i uzyska nowe świadectwo energetyczne, które będzie

zawierało prawidłowe informacje. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny, obniżenie to powinno

nastąpić w takim stosunku, w jakim zmieniła się wartość w odniesieniu do rzeczy wolnej od

wad. Powyższa sytuacja dotyczy także najmu. Taki stan będzie tworzyć spór pomiędzy

właścicielem nieruchomości a autorem świadectwa energetycznego.

W przypadku opisanym powyżej sprzedawca może mieć regres do autora świadectwa

energetycznego. Jednak nie wyklucza to także możliwości, aby właściciel nieruchomości sam

dopatrzył się nieprawdziwych informacji w otrzymanym od autora świadectwie

energetycznym i skorzystał z przewidzianej przez przepisy kodeksu cywilnego ochrony

prawnej. Właściciel nieruchomości w celu uzyskania świadectwa zleca osobie uprawnionej

sporządzenie właściwego certyfikatu. Mamy wówczas do czynienia z klasyczną umową

o dzieło, której końcowym efektem ma być sporządzenie unikalnego, właściwie obliczonego

świadectwa energetycznego. Źle sporządzone świadectwo energetyczne jest podstawą, by

zamawiający (właściciel nieruchomości) wezwał autora do zmiany sposobu wykonania –

naprawy dzieła. Podstawą odpowiedzialności autora świadectwa energetycznego za

sporządzenie wadliwego certyfikatu są przepisy kodeksu cywilnego o umowie o dzieło,

szczególnie art. 636–638. Odpowiada on za wady w certyfikacie i na żądanie

zamawiającego zobowiązany jest do usunięcia wad w wyznaczonym terminie. Po

upływie terminu zamawiający może od umowy odstąpić. Odstąpienie od umowy wiąże się

z wzajemnym zwrotem otrzymanych świadczeń albo poprawieniem, albo powierzeniem

wykonania innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zlecenie – pierwotnego

autora świadectwa energetycznego. Autor w tym przypadku może zostać obciążony kosztami

wykonania ponownych obliczeń i wystawienia nowego certyfikatu, chyba że certyfikat nadaje

się tylko do poprawy, wtedy koszty te będą odpowiednio mniejsze. Odstąpienie od umowy

przysługuje zamawiającemu (właścicielowi nieruchomości) w przypadku, gdy wady są istotne

i usunąć się nie dadzą lub przyjmujący zlecenie nie zdoła ich usunąć w wyznaczonym

terminie. Trudno wyobrazić sobie sytuację, gdy wady świadectwa energetycznego są

nieistotne, zazwyczaj błąd tkwi w merytorycznej ocenie klasy budynku. W przypadku zaś

nieistotnych wad zamawiający może żądać obniżenia ceny za sporządzony certyfikat.

W pozostałych przypadkach w myśl art. 638 k.c. zastosowanie mają przepisy o rękojmi za

wady, o których była mowa wyżej.

Autor świadectwa energetycznego, które zawiera nieprawdziwe informacje, poza

odpowiedzialnością wynikającą ze sporządzenia certyfikatu obarczonego wadami

odpowiada również za szkodę wyrządzoną w wyniku wprowadzenia do „obrotu”

wadliwego – zwierającego nieprawidłowe informacje – świadectwa energetycznego.

Odpowiedzialność ta kształtuje się na zasadach ogólnych, tj. zgodnie z art. 415 k.c. Możliwe

są dwie sytuacje:

- Pierwsza, gdy świadectwo energetyczne przyznaje wyższą klasę energetyczną obiektowi,

który w rzeczywistości powinien otrzymać klasę niższą. Oznacza to, iż certyfikat informuje

o niższych kosztach eksploatacji obiektu, podczas gdy w rzeczywistości koszty te są znacznie

większe. Konsekwencją jest fałszywa wartość nieruchomości, która stanowi podstawę do

wyliczenia stosownej ceny sprzedaży bądź wynajmu. Nietrudno zauważyć, że im lepsza

(wyższa) klasa energetyczna, tym większa wartość nieruchomości.

- W przypadku drugim obiekt otrzymuje niższą klasę, podczas gdy powinien legitymować się

klasą wyższą. Wartość nieruchomości jest tu również fałszywa, bo zaniżona.

W przypadku pierwszym nabywca lub najemca może żądać obniżenia ceny – zgodnie

z przedstawionymi wyżej rozważaniami. W drugim zaniżona klasa energetyczna wpływa

korzystnie dla nabywcy lub najemcy, ale niekorzystnie dla sprzedającego lub wynajmującego.

Można wtedy dochodzić od autora świadectwa stosownego odszkodowania na zasadach

ogólnych. Aby skutecznie dochodzić stosownego odszkodowania, należy wskazać

wysokość szkody, winę autora (umyślne działanie lub nieumyślne) oraz związek

przyczynowy pomiędzy działaniem a wyrządzoną szkodą.

Powyższe rozważania nie wykluczają odpowiedzialności karnej autora świadectwa

energetycznego, jako osoby uprawnionej do wystawiania dokumentu, za poświadczenie

nieprawdy w wystawionym certyfikacie (nieprawdziwej informacji), tj. z art. 271

kodeksu karnego.

Jolanta Szewczyk

radca prawny

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: