A Sobczak plany 2000.pdf

Plany

zarzadzania .

nieruchomosciami

Andrzej Sobczak

JJ!!!!'

p.llex~

.1.

'prowadzen ie do tematu

P, lomowa data dla unormowania stosunków i mechanizmówna rynku nierucho-

~ byl rok 1989, kiedy zapoczatkowane zostaly zmiany ustrojowe, a przede

"SS:stkim przywróconokonstytucyjnagwarancjewlasnosci.Jest ona nie tylkojed-

JI':'-'.'z elementarnychpraw w dziedziniegospodarki_nieruchomosciamiale podsta-

-=~ instytucja w porzadku prawnym. Bardzo waznym elementem nowo tworzo-

~~~ przepisów prawa bylo wlasciwe okreslenie pojec podstawowych dla

larowanianieruchomosciami.Dyskusjei opiniewypowiadanew okresietwo-

. ja tego prawa wykreowaly' dobrze odzwierciedlajace rzeczywistosc definicje

~wowych

1...1.1.

8eiinicja nieruchomosci

obszar ziemi

~ z budynkami oraz innymi urzadzeniamina nim wzniesiony~efinicja nie-

CoIIlosci, obowiazujaca w Polsce, zawarta w kodeksie cywilnym, stanowi ze

"',- nieruchomosciami sa czesci powierzchni ziemskiej, stanowiace odrebny przed-

;( wlasnosci (grunty), jak równiez budynki trwale z gruntami zwiazane lub cze-

~ch budynków, jezeli na mocy przepisów szczególnych stanowia odrebny

!fUlltu przedmiot wlasnosci"'. Budynki oraz ich czesci, czyli lokale, sa nieru-

~~slawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, z pózno zm.).

pojec, którymi sa nieruchomosc oraz rynek nieruchomosci.

.; ~ poczatku wielkich cywilizacji próbowano dokladnie zinterpretowac poje-

=ieruchomosci. Pomimo uplywu czasu, róznic kulturowych i geograficznych

~ ..nieruchomosci" niewiele sie zmienila i oznacza WYdZie~C

chomosciami tylko wtedy, gdy tak przewiduje szczególny przepis. Gdy nie m.

takiej regulacji, budynek sta.nowi czesc skladowa nieruchomosci gruntowej.

1.1.2.

Definicja rynku nieruchomosci

Rynek nieruchomosci ma wiele znaczen i rozpatrywany jest w wielu kategoriaclioi

W potocznym rozumieniu oznacza miejsce spotkan sprzedawców i nabywcóu." I

gdzie dokonuje sie transakcji kupna i sprzedazy (jest to kategoria techniczna~i

Niegdys byly to centralne punkty miast i wsi, czyli targowiska. W kategorii pm?-

strzennej (geograficznej) rynek obejmuje pewien obszar charakteryzujacy sie zb~

zonymi warunkami dokonywania zakupów i sprzedazy. Jako kategoria ekonl

miczna rynek jest synonimem mechanizmu rynkowego, tzn. prawa wzajemne~

oddzialywania na siebie elementów tego rynku - popytu, podazy, ceny - w ce

uzyskania stanu równowagi. W rzeczywistosci poprzez rynek okresla sie czynni

sci zwiazane z transakcjami bez wzgledu na to, gdzie sie one odbywaja. Najba

dziej pelna definicja wydaje sie stwierdzenie, ze rynek nieruchomosci to o~

warunków, w których odbywa sie transfer praw do nieruchomosci i sa zawieral

umowy stwarzajace wzajemne prawa i obowiazki, polaczone z wladaniem nieI]

chomosciamP .

Oprócz podzialu przedstawionego wyzej, nalezy rozgraniczyc rynki forma

i nieformalne. Obrót prawami do nieruchomosci na rynkach formalnych jest

ganizowany przez instytucje wedlug pewnych procedur, np. aukcji czy prze!

gów. Charakteryzuja je czas, miejsce oraz ogólnie znane reguly dotyczace

wymiany. Natomiast na rynku nieformalnym nie ma takich cech, jak instytu

organizujaca obrót ni~ruchomosciami,siedziba czy statut, poza nielicznymi pI7.~

padkarni, jak gielda warszawska, gdzie liczba zawieranych transakcji jest n-'

wi~ i nie ma wiek~o wplywu na rynek.

Funkcjonowanie rynku-Jest splotem stosunków i zaleznosci wystepujacy

miedzy otoczeniem rynku jako systemu i elementami, które rynek tworza. li

schemat pr~

~ polski rynek nieruchomosci okreslany jest powszechnie jako szty

ny, nieelastyczny i niedoskonaly. Skladaja sie na to zarówno cechy wystepuj

na calym rynku swiatowym (wynikajace ze specyfiki towaru, jakim jest nieru

mosc), jak i cechy charakterystyczne dla polskiego rynku, a mianowicie:

... trudnosci w dostepie do informacji,

... brak mozliwosci weryfikacji ich wiarygodnosci,

- E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomosci a rynek, Valor, Lódz 1999, s. 25.

3 Tamze, s. 26.

=:t wykwalifIkowanego personelu,

~ v.'Yksztalconyymechanizmów ulatwiajacychdzialanie na tym rynku.

7~ boomie w latach 1997-1998 nastapilo przesycenie na rynku nieruchomo-

= Znacznyprzyrost podazy wyprzedzajacy wyraznie tempo wzrostu popytu spo-

pewna nadpodaz nieruchomosci, zwlaszcza na rynku warszawskim, wy-

- ~ok. 10-12%. Duza podaz i staly spadek popytu - wywolany glównie zbyt

"'~~ wymaganiami cenowymi sprzedajacych - nie wrózy dobrze najblizszej

'2idosci. Jedna z glównych barier jest brak preferencyjnych kredytów banko-

-j"~ Odpowiednie finansowanie jest przeciez niezbedne dla prawidlowej i spraw-

=!~arki nieruchomosciami. Ludzie zwiazani z obsluga rynku nieruchomo-

- ::~erpliwoscia oczekuja wprowadzenia w zycie tzw. podatku katastralnego,

-: SiaCsie moze silnym bodzcem ekonomicznym, porzadkujacym i wymusza-

-!'=pozadanezachowaniauczestnikówrynku.

t'"

I~! 15

\~j ,T

-, .

Rysunek 1.1.

Elementy systemu nieruchomosci i jego otoczenia

Jednym z uczestników rynku nieruchomosci sa zarzadcy4. Wedlug Encyklope-

dii PWN - "zarzadzanie jest to dzialanie polegajace na spowodowaniu funkcjo-

nowania rzeczy, organizacji lub osób zgodnie z wytyczonym przez zarzadzajacego

celem". W rozumieniu zas Ustawy o gospodarce nieruchomosciami, zarzadzanie

nieruchomosciami polega na podejmowaniu decyzji i czynnosci zmierzajacych do

utrzymania nieruchomosci w stanie co najmniej nie pogorszonym, zgodnie

z jej przeznaczeniem, jak równiez uzasadnionego inwestowania (art. 185). Ko-

deks cywilny, Ustawa o wlasnosci lokali Z 24 czerwca 19941:, Ustawa o gospodar-

ce nieruchomosciami naleza do najwazniejszych instrumentów prawnych, które

reguluja kwestie zarzadu.

Zarzadca nieruchomoscia jest posrednikiem miedzy wlascicielem a uzytkowni-

kiem. Obowiazkiem zarzadcy jest godzic potrzeby wlasciciela i uzytkowników, aby

osiagnac jak najwieksza efektywnosc uzytkowania danej nieruchomosci. Oczywi-

scie priorytety wyznaczone przez zarzadzajacego nie moga byc sprzeczne z oczeki-

waniami wlasciciela rzeczy. W celu osiagniecia tego efektu, zarzadca musi:

.. dokonac ogledzin nieruchomosci,

.. sprawdzic jej stan prawny,

.. rozeznacrynek,

.. zanalizowacjej stat4sfinansowy.

Na tej podstawie opracowuje plan zarzadzania nieruchomoscia, który po zaak-

ceptowaniu przez wlasciciela zostaje implementowany. Wdrozenie powinno byc

poprzedzone harmonogramem ogólnym i.szczególowym, rozpisujacym "na nuty"

kolejne etapy dzialan, wykorzystanie przeznaczonych na ich realizacje srodków,

planowane wplywy i ponoszone koszty. Wszystkie profesjonalnie wykonane pla-

ny powinny posiadac okreslona strukture i budowe formalna. Informacje i analizy

powinny byc ulozone w ciag logiczny. Plan zarzadzania musi byc przekonywaja-

cy, tak w swojej formie, jak i w tresci, podporzadkowany strategii efektywnej

prezentacji.

Jak widac z powyzszych rozwazan, zarzadzanie nie jest sprawa prosta. Wyma..:'

ga duzej wiedzy z dziedziny prawa, ekonomii, finansów, umiejetnosci organiza-

cyjnych, negocjacyjnych oraz konsekwencji w dazeniu do zalozonego celu. Kwe-

stie dotyczace zarzadzania oraz towarzyszacych mu procedur sa tym bardziej

trudne, ze w Polsce dzialalnosc ta jest malo znana. W spólczesne teorie zarzadza-

nia traktuja planowanie jako proces identyfikacji, realizacji, kontroli i weryfikacji

celów oraz pozyskiwania srodków niezbednych do ich wdrozenia. Podstawowym

warunkiem powodzenia jest jasne i dokladne okreslenie celu glównego oraz ce-

lów szczególowych, na podstawie przyjetej strategii dzialania. Nalezy równiez

Szerzej zob.: Podstawy zarzadzania nieruchomoscia, pod red. M. Bryxa, Poltext, Warszawa 2000.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: