Gazeta Prawna - Moje nieruchomości - Inwestycje i trendy z 27 marca 09 (nr 61).pdf - NIERUCHOMOŚCi pośrednik - kamillaaa

Dodatek do Gazety Prawnej Wydawca: Infor Sprzedaż łącznie z GP ISSN: 1232-6712

nr 61 (2437) 27 marca 2009

BUDOWNICTWO Rynek mieszkań w Polsce

Zamiast kupować mieszkania,

Ceny najmu mieszkań wzrosły o ok. 20 proc. Eksperci szacują,

że w 2009 roku ceny najmu nadal będą rosły. Polacy najchętniej

wynajmują mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni

do 50 mkw.

lokalizację mieszkania – naj-

lepiej blisko centrum, oraz na

jego standard. Najchętniej wy-

najmują mieszkania w nowym

budownictwie.

największym zainteresowa-

niem cieszą się mieszkania naj-

tańsze.

– Klienci głównie kierują się

ceną wynajmowanego miesz-

kania. Z tego względu naj-

większym zainteresowaniem

cieszą się mieszkania w cenie

do 2 tys. zł – wyjaśnia Janusz

Schmidt, prezes Warszawskie-

go Stowarzyszenia Pośredni-

ków w Obrocie Nieruchomo-

ściami.

W innych miastach, gdzie ce-

ny najmu mieszkań są dużo

niższe niż w stolicy, najemcy

z reguły nie chcieli płacić więcej

niż 1500 zł miesięcznie.

Zwiększony popyt na

mieszkania do wynajęcia

sprawia, że w odróżnieniu od

sprzedaży mieszkań, gdzie ce-

ny spadają, ceny najmu syste-

matycznie pną się w górę. Ko-

niunktura ta rozpoczęła się

już w 2008 roku.

– Na przełomie III i IV kwar-

tału 2008 r. ceny najmu miesz-

kań wzrosły nawet o 15 proc.

w porównaniu z 2007 rokiem –

mówi Aleksander Scheller, pre-

stać na zakup własnego

mieszkania. Od końca

2008 roku drastycznie załamu-

je się rynek sprzedaży miesz-

kań. Deweloperzy, zachęcając

do zakupu, oferują swoim klien-

tom różnorodne promocje, np.

wyposażenie kuchni. Na zała-

maniu rynku sprzedaży miesz-

kań mocno zyskuje rynek

najmu.

– Zaostrzenie procedur kre-

dytowych i ograniczenie dostę-

pu do źródeł finansowania za-

kupu nieruchomości spowodo-

wało wzrost zainteresowania

najmem nieruchomości – mó-

wi Jerzy Oleszczuk, prezes Po-

morskiego Stowarzyszenia Po-

średników w Obrocie Nieru-

chomościami.

Budownictwo pod wynajem

Wprawdzie w ostatnich la-

tach wiele osób kupowało

mieszkania z przeznaczeniem

pod wynajem, to jednak nadal

polski rynek mieszkań pod

wynajem jest bardzo płytki.

Ciągle brakuje mieszkań do

wynajęcia. Szczególnie w du-

żych miastach, w których

znajdują się największe ośrod-

ki akademickie, jak np. Kra-

ków, Gdańsk, Toruń, Wrocław

czy Warszawa. Eksperci z ryn-

ku budowlanego prognozują,

że w czasie kryzysu, gdzie co-

raz mniej osób będzie stać na

kupienie własnego mieszka-

nia, coraz więcej firm będzie

angażowało się w budownic-

two pod wynajem.

– W Polsce nadal brakuje

mieszkań pod wynajem.

W krajach Europy Zachodniej

na własność mieszkania ku-

pują jedynie najbogatsi. Z te-

go względu ważne jest, aby

rząd wspierał budownictwo

pod wynajem – mówi Janusz

Schmidt. ■

zydent Polskiej Federacji Ryn-

ku Nieruchomości. W niektó-

rych miastach ceny wzrosły na-

wet o 20 proc. W opinii eksper-

tów z Federacji Rynku Nieru-

chomości w 2009 roku ceny

nadal będą rosły.

wynajmowane były mieszkania

do 50 mkw.

– Największym popytem cie-

szą się mieszkania jedno-

i dwupokojowe – mówi Tade-

usz Maskulanis z Dolnośląskie-

go Stowarzyszenia Pośredni-

ków w Obrocie Nieruchomo-

ściami.

Niska cena najmu nie ozna-

cza, że klienci nie są wybredni

i zdecydują się na najem każ-

dego mieszkania, byle jego ce-

na nie była duża. Klienci zwra-

cają bowiem uwagę także na

Wymagania klientów

Zainteresowanie klientów

wynajęciem mieszkania po jak

najniższej cenie sprawia, że nie

wszystkie mieszkania cieszą się

takim samym popytem.

W ubiegłym roku najczęściej

Wzrost cen

Najmem mieszkań zaintere-

sowane są głównie osoby, któ-

rych nie stać na zakup własne-

go mieszkania. Z tego względu

reklama

KUPIĆ MIESZKANIE WŁAŚNIE TERAZ?

JAK I DLACZEGO

Otwarte seminarium dla tych, którzy poszukują własnego M

28 marca, godz. 12.00 oraz 14.00

Hotel Gromada, Warszawa Centrum

Pl. Powstańców Warszawy 2

WSTĘP BEZPŁATNY

Wybór odpowiedniej lokalizacji

Możliwości kredytowe

Rynek wtórny czy pierwotny?

Dla kogo program „Rodzina na swoim”?

Porady prawne

NASI EKSPERCI ODPOWIEDZĄ NA WSZYSTKIE TWOJE PYTANIA!

Więcej informacji znajdziesz na www.zlapdom.pl

więcej osób woli je wynajmować

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

C oraz mniej Polaków

WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY

Inwestycje i trendy

PIĄTEK 27 MARCA 2009 | nr 61

SPÓŁDZIELCZOŚĆ Przekształcanie praw do lokali

Do końca 2009 roku zarządy spółdzielni

Członkowie spółdzielni, którzy chcą stać się właścicielami

zajmowanych przez siebie mieszkań spółdzielczych, mogą

w dalszym ciągu składać wnioski o tani wykup. Zarząd

spółdzielni może wstrzymać przekształcenie tylko

w uzasadnionych przypadkach.

Sytuacji powstałej po ogło-

szeniu wyroku Trybunału Kon-

stytucyjnego nie muszą oba-

wiać się ci, którzy już nabyli pra-

wo własności lokalu. W trudnej

sytuacji mogą się natomiast

znaleźć osoby, które są w trak-

cie procesu zawierania umów

o przeniesienie własności loka-

lu, jak i osoby, które dopiero

zamierzają złożyć wniosek w tej

sprawie.

Decyzją Trybunału Konstytu-

cyjnego wykup lokali na do-

tychczasowych zasadach jest

jeszcze możliwy przez najbliż-

sze 12 miesięcy, co ma dać czas

ustawodawcy, na przygotowa-

nie odpowiednich i zgodnych

z konstytucją rozwiązań

Zdarza się, że spółdzielnie

nie respektują obowiązujących

wniosków. W sytuacji gdy spół-

dzielnia nie chce przekształcić

lokalu, mimo że ma taką moż-

liwość, jedynym rozwiązaniem

jest sporządzenie i skierowanie

przeciwko niej pozwu do sądu,

w którym należy domagać się

wydania orzeczenia zastępu-

jącego zgodę zarządu spół-

dzielni na przeniesienie wła-

sności lokalu.

POZEW PRZECIWKO SPÓŁDZIELNI

Pozew powinien zawierać:

■

oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko

lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocni-

ków

oznaczenie rodzaju pisma

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl

T rybunał Konstytucyjny

pomocy państwa. Należy też

uregulować zaległe opłaty

czynszowe. Podobne wyma-

gania (oprócz spłaty nomina-

łu) obowiązują w przypadku

przekształcenia mieszkań wła-

snościowych.

■

dokładnie określone żądanie spółdzielcy

■

przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie,

a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu

■

podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełno-

mocnika

orzekł 17 grudnia 2008 r.,

że preferencyjne zasady prze-

kształcenia mieszkań spół-

dzielczych za tzw. złotówkę są

niezgodne z konstytucją. Po-

siadacze mieszkań lokator-

skich i własnościowych mogą

do końca 2009 roku składać

wnioski o tani wykup, bo Try-

bunał odroczył termin utraty

mocy obowiązującej zakwe-

stionowanych przepisów.

Oznacza to, że przepisy po-

winny być dalej respektowane

przez zarządy spółdzielni.

Obowiązujące przepisy usta-

wy o spółdzielniach mieszka-

niowych przewidują, że do

przekształcenia mieszkania lo-

katorskiego i nabycia jego wła-

sności potrzebna jest spłata

przypadających na lokal kosz-

tów budowy oraz nominalnej

kwoty umorzenia kredytu, któ-

ry spółdzielnia otrzymała kil-

kadziesiąt lat temu w ramach

■

wymienienie załączników.

Gdy pozew jest pierwszym pismem w sprawie, powinien ponadto

zawierać oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby stron, ich

przedstawicieli ustawowych i pełnomocników oraz przedmiotu

sporu, pisma zaś dalsze – sygnaturę akt

■

Wymogi pozwu

Pisząc samodzielnie pozew,

trzeba pamiętać, aby spełniał on

wymogi formalne pisma proce-

sowego i dodatkowo określał

żądanie spółdzielcy-powoda,

wartość przedmiotu sporu

i okoliczności faktyczne uzasad-

niające żądanie. Trzeba pamię-

tać, że żądanie musi być dokład-

nie określone, a parametry lo-

kalu precyzyjnie opisane. Tutaj

należy wskazać, na jakiej nieru-

chomości lokal jest położony,

numer jej księgi wieczystej i do-

kładny opis lokalu – jego po-

wierzchnię i jaka jest proporcja

tej powierzchni w stosunku do

pozostałych lokali, aby można

było wyliczyć udział w gruncie.

Co najważniejsze, spółdzielcy

składający pozew są zwolnieni

od kosztów sądowych, nawet je-

żeli sąd nie przyzna im racji.

W razie odmowy do sądu

Spółdzielnia musi rozpa-

trzyć wniosek w ciągu

trzech miesięcy od jego złoże-

nia. W razie gdy termin zosta-

nie przekroczony, trzeba

sprawdzić, czy zarząd wstrzy-

muje przekształcenia z przy-

Rządową odpowiedzią na

wyrok TK kwestionujący prze-

kształcenia za symboliczną zło-

tówkę jest znajdujący się

w uzgodnieniach międzyresor-

towych projekt nowelizacji

ustawy o spółdzielniach miesz-

kaniowych. Nowe przepisy ma-

ją uprawniać członków spół-

dzielni do decydowania o tym,

czy ich zarządy powinny pobie-

rać od lokatorów wnioskują-

cych o wyodrębnienie własno-

ści lokali także dodatkowe

opłaty.

gane poparcie 2/3 członków

obecnych na walnym zgroma-

dzeniu. Zgodnie z projektem

opłaty nie mogłyby przekra-

czać różnicy pomiędzy warto-

ścią rynkową lokalu a zwalory-

zowaną wartością pełnego

wkładu mieszkaniowego lub je-

go części. Różnica ta miałaby

polegać na zmniejszeniu o 50

proc. wartości pomocy uzyska-

nej ze środków publicznych lub

z innych środków, zwaloryzo-

wanej proporcjonalnie do aktu-

alnej wartości mieszkania.

W zależności od wielkości,

standardu i lokalizacji mieszka-

nia będzie to średnio kilkadzie-

siąt tysięcy złotych. ■

942 tys.

Tani wykup

wniosków o przekształcenie praw

do mieszkań spółdzielczych złożono

od 31 lipca 2007 r. do 31 grudnia

2008 r.

czyn usprawiedliwionych

i niezależnych od siebie. To

dlatego że do wyodrębnienia

własności lokali musi być ure-

gulowany stan prawny gruntu,

na którym się one znajdują.

przepisów i kierując się własną

interpretacją wyroku TK,

wstrzymują procedurę uwłasz-

czeniową, odwołują terminy

u notariuszy i wzbraniają się

przed przyjmowaniem nowych

Trzeba dopłacać

Do przegłosowania uchwały

w sprawie dopłat będzie wyma-

RUCH BUDOWLANY Legalizacja samowoli i nakazy rozbiórek

Inwestorzy dostają więcej pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych

Mimo pierwszych objawów

kryzysu gospodarczego

wydaje się coraz więcej

pozwoleń na budowę. Rośnie

też liczba zalegalizowanych

samowoli budowlanych,

a zmniejsza nakazów

przymusowych rozbiórek.

westorzy chcą budować więcej

domów jednorodzinnych, spo-

dziewając się relatywnie niż-

szych kosztów takich obiektów

w stosunku do cen mieszkań

deweloperskich. Przez to

zmniejszył się popyt na miesz-

kania, a także mniej wydaje się

pozwoleń dla budownictwa

wielorodzinnego.

Natomiast największy wzrost

liczby pozwoleń na budowę ru-

rociągów, linii telekomunika-

cyjnych i elektroenergetycz-

nych analitycy z Głównego

Urzędu Nadzoru Budowlanego

uzasadniają rozwojem infra-

struktury w terenie wspomaga-

nym środkami unijnymi.

W ubiegłym roku w porów-

naniu z rokiem poprzednim

nieznacznie, bo tylko o 3 proc.,

wzrosła też liczba obiektów

przekazywanych do użytkowa-

nia. Jednak tendencja wzrosto-

wa co do tych obiektów utrzy-

muje się już od 1995 roku, a

w 2008 roku przekazano do

użytkowania 169 804 obiekty.

W porównaniu z poprzednim

rokiem było wśród nich więcej

budynków wielorodzinnych,

jednorodzinnych, budowli

wodnych, rurociągów, linii te-

lekomunikacyjnych i energe-

tycznych, obiektów infrastruk-

tury transportu, budynków go-

spodarczo-inwentarskich oraz

zamieszkania zbiorowego. Na-

tomiast przekazano do użytko-

wania mniej budynków uży-

teczności publicznej, przemy-

słowych i magazynowych.

Najwięcej obiektów oddano

do użytku w województwie

mazowieckim i świętokrzy-

skim. Z kolei w województwie

śląskim odnotowano najwięk-

szy w porównaniu z minionym

okresem wzrost liczby obiek-

tów oddawanych do użytku,

zaś największy spadek nastą-

pił w województwie kujawsko-

-pomorskim.

Zalegalizowane samowole

O 54 proc. w porównaniu

z 2007 rokiem w roku ubie-

głym wzrosła też liczba zalega-

lizowanych obiektów budowla-

nych, natomiast o 21 proc. spa-

dła liczba nakazów rozbiórek.

Mniej było też wykonanych

rozbiórek i wszczynanych po-

stępowań egzekucyjnych. Ist-

niejąca więc od 2006 roku in-

stytucja legalizacji uległa suk-

cesywnemu wdrażaniu.

W 2008 roku wydano 1392

decyzje legalizacyjne, najwięcej

na budynki jednorodzinne (ok.

39,2 proc. wszystkich decyzji).

Z możliwości doprowadzenia

do stanu zgodnego z obowiązu-

jącym prawem, bez konieczno-

ści rozbiórki po wniesieniu

opłaty legalizacyjnej, skorzysta-

li przede wszystkim właściciele

budynków gospodarczych i in-

wentarskich użyteczności pu-

blicznej oraz przemysłowych

i magazynowych.

W ubiegłym roku najwięcej

obiektów zalegalizowano w wo-

jewództwie mazowieckim (wy-

dano tam aż 27,8 proc. wszyst-

kich decyzji).

Z informacji Głównego

Urzędu Nadzoru Budowlane-

go wynika, że w latach

2006–2008 wydano aż 3115

decyzji legalizujących samo-

wole budowlane. Najwięcej

decyzji, bo aż 40,1 proc., doty-

czyło budynków jednorodzin-

nych oraz gospodarczo-inwen-

tarskich (29,5 proc. wszyst-

kich wydanych decyzji).

nych decyzji o pozwole-

nie na budowę, mimo że w po-

łowie ubiegłego roku pojawiły

się już pierwsze objawy nad-

chodzącego kryzysu gospo-

darczego. Takie tendencje

utrzymują się już od 2005 roku

– wynika z analizy dokonanej

przez Główny Urząd Nadzoru

Budowlanego.

W ubiegłym roku wydano

zaledwie o 1 proc. więcej po-

zwoleń na budowę. Wzrost do-

tyczył przede wszystkim bu-

dynków: jednorodzinnych, za-

mieszkania zbiorowego, uży-

teczności publicznej, a także

budowli wodnych, rurocią-

gów, linii telekomunikacyjnych

i energetycznych. Natomiast

w porównaniu z 2007 rokiem

mniej było decyzji w sprawie

pozwoleń na budowę bu-

dynków: wielorodzinnych, go-

spodarczych, przemysłowych

i magazynowych oraz obiek-

tów infrastruktury transportu.

Natomiast o 21,2 proc.

w 2008 roku zmniejszyła się

liczba nakazów rozbiórek, bo

wydano ich 5099, natomiast

w 2007 roku – 6474.

budynków mieszkalnych były

samowole budowlane albo re-

alizacja budowy niezgodnie

z warunkami pozwolenia oraz

niewłaściwe utrzymanie tych

obiektów. W porównaniu z po-

przednimi latami zmalała licz-

ba rozbiórek z powodu samo-

woli budowlanej oraz z powo-

du niewłaściwego utrzymania

obiektów budowlanych, nato-

miast wzrosła z powodu pro-

wadzenia budów niezgodnie

z warunkami pozwolenia na

budowę.

W 2008 roku zostało wszczę-

tych 1395 postępowań egzeku-

cyjnych, czyli mniej o 1/3 w sto-

sunku do 2007 roku. Natomiast

wykonano 2642 nakazy roz-

biórki (w tym 172 budynków

mieszkalnych). Zrealizowano

ich więc mniej o 8 proc. w po-

równaniu z 2007 rokiem. ■

Wolą budynki jednorodzinne

Tendencja wzrostowa co do

liczby wydawanych pozwoleń

na budowę utrzymuje się już od

2005 roku. Analitycy z Główne-

go Urzędu Nadzoru Budowla-

nego twierdzą, że prywatni in-

Mniej nakazów rozbiórek

Najwięcej rozbiórek było

w województwie śląskim,

a najmniej w opolskim i święto-

krzyskim. Przyczyną wydawa-

nia nakazów rozbiórkowych

muszą przekształcać mieszkania za złotówkę

MAŁGORZATA

PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

N adal rośnie liczba wyda-

PIĄTEK 27 MARCA 2009 | nr 61

Moje nieruchomości

WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY

BUDOWNICTWO Rynek sprzedaży mieszkań

Coraz mniej osób decyduje się kupić własne

W 2008 roku aż o 75 proc. spadła liczba sprzedanych mieszkań.

Trudności z uzyskaniem kredytów spowodują dalsze obniżenie

popytu na mieszkania. Kryzys najbardziej uderzył w nabywców

mieszkań dwu- i trzypokojowych.

ziomu 30 proc. Według na-

szych wstępnych danych na

koniec I kwartału 2009 r.

wskaźnik ten w Warszawie

może wzrosnąć nawet do 40

proc. – podkreśla Aleksander

Skirmuntt.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

W edług prognoz anality-

skiej Federacji Rynku Nieru-

chomości. Z analizy danych

sprzedażowych Działu Rynku

Pierwotnego firmy Emmerson

wynika, że liczba sprzedanych

mieszkań w 2008 roku była niż-

sza w porównaniu z 2007 ro-

kiem aż o 75 proc.

ków, firm budowlanych

oraz pośredników w obrocie

nieruchomościami 2009 rok

upłynie pod znakiem spadają-

cej liczby transakcji sprzedaży

i zakupu mieszkań.

– Pośrednicy zaobserwo-

wali spadek optymizmu spo-

łecznego, niepokój o miejsca

pracy w szerokiej masie pra-

cobiorców oraz znaczne

przyhamowanie planów in-

westycyjnych wśród przed-

siębiorców.

Tendencje kryzysowe się po-

głębiają i spada liczba zawiera-

nych transakcji – mówi Alek-

sander Scheller, prezydent Pol-

Kłopoty z kredytami

Na malejącą liczbę zawiera-

nych transakcji sprzedaży lub

zakupu mieszkania główny

wpływ ma spowolnienie na ryn-

ku kredytów hipotecznych.

W ubiegłym roku ponad 90

proc. wszystkich mieszkań było

bowiem kupowanych właśnie

przy udziale kredytu. Większe

wymagania banków, ogranicze-

nia w dostępności kredytów we

frankach szwajcarskich, spadek

kursu złotego czy obowiązek

wniesienia nawet 30 proc.

wkładu własnego sprawiły, że

wielu osób, szczególnie mło-

dych, nie stać na zaciągnięcie

kredytu hipotecznego, a w kon-

sekwencji na zakup mieszkania.

– Nagłe zmiany zasad udzie-

lania kredytów potęgują nie-

pewność i wpływają na zmniej-

szenie liczby osób zaintereso-

wanych zakupem mieszkania.

Na przełomie 2008 i 2009 roku

aż 86 proc. banków wprowa-

dziło ostrzejsze zasady udzie-

lania kredytów mieszkanio-

wych – twierdzi Marcin Pio-

trowski, wiceprezes Konfede-

racji Budownictwa i Nierucho-

mości.

zainteresowaniem Polaków

cieszyły się mieszkania dwu-

i jednopokojowe.

– W 2008 roku w Warszawie

w segmencie mieszkań o po-

wierzchni do 50 mkw. sprzedaż

mieszkań jednopokojowych sta-

nowiła ok. 35 proc. wszystkich

transakcji, a mieszkań dwupo-

kojowych ok. 56 proc. – tłuma-

czy Janusz Schmidt, prezes

Warszawskiego Stowarzyszenia

Pośredników w Obrocie Nieru-

chomościami.

Pogłębiający się kryzys go-

spodarczy sprawił, że tenden-

cje te w 2009 roku odwrócą się.

– Wzrasta wartość sprzeda-

wanych mieszkań. Równocze-

śnie maleje zainteresowanie ku-

pujących mieszkaniami dwupo-

kojowymi o powierzchni do

50 mkw. Jest to dowód na to, że

kryzys w największym stopniu

uderzył w najgorzej sytuowa-

nych klientów, kupujących

dotychczas mniejsze mieszka-

nia w standardzie popularnym

– analizuje Aleksander Skir-

muntt.

Mniejszy popyt na mieszka-

nia sprawił, że na rynku poja-

wiają się oferty, których ceny są

niższe nawet o 10–20 proc. Eks-

perci wskazują jednak, że obni-

żanie się cen nieruchomości bę-

dzie procesem krótkotrwałym.

Spadek popytu

– Początek 2009 r. pokazuje,

że dalsze utrzymywanie się

kryzysu będzie prowadziło do

dalszego spadku liczby zawie-

ranych transakcji – uważa

Aleksander Skirmuntt, czło-

nek zarządu firmy Emmerson.

O spadku tempa sprzedaży

mieszkań świadczą również

wskaźniki dostępności miesz-

kań obserwowane na rynku

pierwotnym. Wskaźniki te

określają udział mieszkań do-

stępnych (czyli będących

w ofercie sprzedaży dewelope-

rów) w stosunku do ogólnej

liczby mieszkań budowanych

przez deweloperów.

– Na przykład w Warszawie

na początku 2008 r. wskaźnik

dostępności mieszkań wynosił

25 proc. Pod koniec 2008 r.

wskaźnik ten wzrósł już do po-

Ucierpieli najubożsi

Wysokie ceny nieruchomo-

ści w ubiegłym roku sprawiały,

że Polacy najczęściej intereso-

wali się zakupem małych

i średniej wielkości mieszkań.

– Większość zawieranych

transakcji w 2008 roku doty-

czyła mieszkań poniżej 50

mkw. – mówi Jerzy Oleszczuk,

prezes Pomorskiego Stowarzy-

szenia Pośredników w Obrocie

Nieruchomościami.

– Klienci niechętnie wybie-

rali mieszkania w wysokich bu-

dynkach oraz z tak zwanej

wielkiej płyty – dodaje Jerzy

Oleszczuk.

Ograniczenia co do ceny

mieszkania, a w związku

z tym także co do jego po-

wierzchni powodowały, że

w ubiegłym roku największym

Wzrost cen

– W reakcji na gwałtowne

osłabienie popytu dewelope-

rzy zamrozili niemal wszystkie

planowane inwestycje. Sytu-

acja taka rodzi zagrożenie,

że w momencie gdy wyprze-

dane zostaną najatrakcyjniej-

sze mieszkania, znowu bę-

dziemy obserwowali gwałtow-

ny wzrost ich cen – prognozu-

je Aleksander Skirmuntt. Jego

zdaniem dotyczyć to może

przede wszystkim mieszkań

dwu- i trzypokojowych o po-

wierzchni 50–60 mkw. ■

RYNEK PIERWOTNY

Sprzedaż mieszkań pod

koniec 2008 r.

Trójmiasto – 629

Wrocław – 965

Warszawa – 1023

Kraków – 1087

* Źródło: Dział Badań i Analiz

firmy Emmerson

reklama

PLAZA II, Piaseczno, ul. Puławska

Nowoczesne apartamenty mieszkalne,

metraże od 44,1 do 70 mkw..

Balkony w cenie mieszkania.

Cena: 5690 zł brutto/mkw.

Termin realizacji: inwestycja zakończona

Zapraszamy do skorzystania z naszych promocyjnych cen

ZIELONE OGRODY,

Lesznowola k. Warszawy

Osiedle domków w zabudowie szeregowej,

ogrodzone i strzeżone.

Mieszkania dwupoziomowe o powierzchni od 130

do 163 mkw. z ogródkiem, tarasami, garażami.

PROMOCJA: cena od 3210 zł brutto/mkw.

Terminy realizacji:

I etap: inwestycja zakończona,

II etap: III kwartał 2009

ELEKTRA, Piaseczno,

ul. Energetyczna

Nowoczesne apartamenty

mieszkalne, metraże od 39,8

do 78,3 mkw. Balkony w cenie

mieszkania.

PROMOCJA:

cena od 3490 zł brutto/mkw.

Terminy realizacji:

I etap: II kwartał 2009,

II etap: III kwartał 2009

mieszkanie z powodu kłopotów z kredytem

WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY

Inwestycje i trendy

PIĄTEK 27 MARCA 2009 | nr 61

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI Od czego zależy cena

W 2009 roku zdrożeją grunty rolne i łąki

W 2009 roku wartość działek może spaść nawet o 13 proc.

Analitycy spodziewają się, że dalszy spadek cen może zostać

zanotowany jeszcze w 2010 roku. Natomiast grunty rolne będą

jeszcze droższe niż obecnie.

zultacie przyczyni się to do ko-

lejnego spadku cen działek.

W znacznie bardziej korzyst-

nej sytuacji są właściciele nie-

ruchomości rolnych. W ubie-

głym roku – jak twierdzą spe-

cjaliści BGŻ – utrzymywało się

zainteresowanie kapitału spe-

kulacyjnego ziemią. Rosły ce-

ny gruntów ornych pochodzą-

cych z zasobu własności rolnej

Skarbu Państwa. W obrocie

prywatnym wzrosty nie były

już tak widoczne, ale zależne

były od sezonu, w jakim doko-

nywano transakcji. Zmniejszy-

ła się różnica cen gruntów

sprzedawanych przez Agencję

Nieruchomości Rolnych (ANR)

i w obrocie prywatnym. W III

kwartale 2008 r. cena 1 ha

w ANR wynosiła 12 297 zł,

podczas gdy w obrocie prywat-

nym 15 333 zł. W dodatku

w 2008 roku najbardziej wzro-

sły ceny gruntów ornych naj-

słabszych klas (o 25,4 proc.),

podczas gdy ziemia dobrej kla-

sy zdrożała o 19,1 proc., do

18 690 zł za ha.

ki Żywnościowej (BGŻ)

przewidują, że w 2009 roku

stracą właściciele gruntów za-

budowanych i niezabudowa-

nych. Spodziewają się rów-

nież, że dalszy spadek cen mo-

że nastąpić również w 2010 ro-

ku, ale będzie to zależało od

tego, jak duże wystąpi spowol-

nienie gospodarcze w kraju

oraz jak długo jeszcze będzie

trwał kryzys finansowy na

świecie.

W 2008 roku województwo

śląskie było jedynym w Polsce

obok świętokrzyskiego, gdzie

ceny nieruchomości budow-

lanych spadły w porównaniu

z 2006 rokiem.

Mniej sprzedawanych działek

Podobnie jak na rynku loka-

li mieszkalnych, najwyższe ce-

ny działek notowane są w naj-

większych aglomeracjach lub

najbliżej dużych miast. Moni-

ka Dybciak z BGŻ zauważyła,

że w II połowie 2008 r. zmniej-

szyła się liczba wszystkich

transakcji kupna-sprzedaży

działek budowlanych. Miało

to z pewnością wpływ na śred-

nią cenę gruntów w Polsce.

Notowany od IV kwartału

2006 r. systematyczny wzrost

cen nagle załamał się w ostat-

nim kwartale ubiegłego roku.

Cena mkw. spadła z ponad

240 zł w III kwartale do nie-

wiele ponad 200 zł pod koniec

2008 roku.

Kształtowanie się cen na ryn-

ku nieruchomości zależy

przede wszystkim od polityki

banków dotyczącej udzielania

kredytów deweloperom. Wpro-

wadzone obecnie obostrzenia

są już odczuwalne, ale ich skut-

ki mogą być jeszcze bardziej wi-

doczne za kilka miesięcy. Wów-

czas to ma dojść – jak przewi-

duje Dariusz Winek z BGŻ – do

kolejnej korekty cen.

Nie powtórzy się skok cen

W 2008 roku w Polsce śred-

nie ceny gruntów pod zabudo-

wę wzrosły nawet o 70 proc.

Największy skok cen zanoto-

wano w I kwartale ubiegłego

roku. Z raportu BGŻ wynika,

że jedną z głównych przyczyn

wzrostów cen było przenosze-

nie kapitału inwestycyjnego ze

stabilnego rynku mieszkanio-

wego na bardziej perspekty-

wiczny w tym okresie rynek

ziemi. Dopiero później nastą-

piło załamanie.

W ubiegłym roku najdroż-

sze były grunty w wojewódz-

twie mazowieckim, gdzie za

metr kwadratowy działki

trzeba było zapłacić 476 zł,

a najtańsze – w wojewódz-

twie świętokrzyskim – 54 zł.

Wysokie ceny nieruchomości

pod zabudowę zanotowano

również w woj. zachodniopo-

morskim, małopolskim i po-

morskim (ponad 200 zł za

mkw.).

Zupełnie inne były warto-

ści działek w 2006 roku. Lide-

rem było wówczas również

województwo mazowieckie,

gdzie 1 mkw. ziemi kosztował

około 175 zł, natomiast zaraz

po nim kolejne miejsca zaj-

mowały: woj. małopolskie

i śląskie (ok. 150 zł za mkw.).

Cena zależy od położenia

Najwięcej za grunty orne

trzeba obecnie zapłacić

w województwach wielko-

polskim i kujawsko-pomor-

skim. W woj. wielkopolskim

cena zbliża się do 35 tys. zł

za ha, a w woj. kujawskim

przekroczyła 30 tys. zł za ha.

Popyt na tych terenach gene-

rowany jest przez wysokoto-

warowe, zorientowane na

rozwoju swojej działalności

gospodarstwa rolne.

Zupełnie inny powód wyso-

kich cen jest w wojewódz-

twach mazowieckim, śląskim

i pomorskim. Wysokość ceny

zależy od położenia gruntu,

szczególnie w atrakcyjnych

aglomeracji miejskich, oraz

tam, gdzie rozwój społeczno-

-gospodarczy utrzymuje się na

wysokim poziomie.

Natomiast na drugim biegu-

nie wartości gruntów ornych

znalazły się województwa sła-

bo rozwinięte: świętokrzyskie,

podkarpackie i lubuskie, gdzie

gospodarstwa produkują

przede wszystkim na własne

potrzeby. Cena najlepszych

gruntów wynosi tam 10 tys. zł

za mkw.

Kupujący nieruchomości

coraz bardziej zainteresowa-

ni są łąkami, które stanowią

około 8 proc. użytków rol-

nych. W III kwartale 2008 r.

znacznie wzrosła ich wartość

we wszystkich wojewódz-

twach. Podobnie jak w przy-

padku gruntów ornych,

wśród łąk najbardziej zdroża-

ły te o najsłabszych klasach.

Najwięcej za 1 ha łąki w III

kw. 2008 r. płacono w woje-

wództwie kujawsko-pomor-

skim (15 901 zł za ha), czyli

ponadtrzykrotnie więcej niż

w województwie świętokrzy-

skim (5995 zł za ha).

Natomiast największy wzrost

cen notowany był w woj. war-

mińsko-mazurskim, gdzie łąki

w ciągu roku zdrożały o 65,6

proc. Analitycy BGŻ tłumaczą

to tym, że łąki kupowane są

z myślą o przeznaczeniu ich

w przyszłości na działki rekre-

acyjne.

Duży wzrost cen zanotowa-

no również na Podkarpaciu

(o 54,5 proc.). W tym przy-

padku związane jest to jednak

z planowanym zwiększeniem

pogłowia owiec. Sprzedaż

państwowych gruntów or-

nych realizowana jest głównie

w północnej i zachodniej Pol-

sce, gdzie przeważają działki

o dużej powierzchni i jedno-

cześnie o niższej klasie boni-

tacyjnej. W centralnej i połu-

dniowej Polsce obrót grunta-

mi odbywa się na rynku pry-

watnym, gdzie dominuje

podaż działek niewielkich po-

wierzchniowo, których cena

1 mkw. jest relatywnie wyż-

sza. Jednakże na obu tych

rynkach najważniejsza oka-

zuje się klasa bonitacyjna. ■

Zainteresowania gruntami

Zmniejszenie się już od

dłuższego czasu popytu na lo-

kale mieszkaniowe powoduje,

że spadnie również zaintereso-

wanie inwestorów działkami

budowlanymi, a z rynku znik-

ną firmy, które powstały

w czasach boomu mieszkanio-

wego. To z kolei przyczyni się

do tego, że niektóre inwesty-

cje nie zostaną zrealizowane,

a zakupione już grunty trafią

do powtórnej sprzedaży. W re-

RACHUNKOWOŚĆ Nieruchomości inwestycyjne

Zmienił się sposób wyceny projektów deweloperskich

Nieruchomości w trakcie

budowy będzie można

wyceniać w wartości godziwej.

Dzięki temu wynik z wyceny

nie będzie odraczany w czasie,

ale ujmowany w trakcie

realizowania projektu.

budowy będą mogły być trak-

towane jako nieruchomości in-

westycyjne, jeżeli taki jest cel

ich wytworzenia.

przeznaczenia do sprzedaży za-

kończonej już nieruchomości

inwestycyjnej. Marta Stypuł-

kowska-Molga uważa, że

w praktyce możliwość zastoso-

wania modelu wyceny godzi-

wej na skutek nowelizacji

MSR 40 spowoduje, że wynik

cyjnej stanowi cena, za jaką

nieruchomość mogłaby zostać

wymieniona na warunkach

rynkowych pomiędzy zainte-

resowanymi i dobrze poinfor-

mowanymi stronami. MSR 40

dopuszcza zastosowanie mo-

delu wyceny nieruchomości

ne z konkretną inwestycją czy

też doświadczenia z realizacji

wcześniejszych projektów.

W praktyce określenie warto-

ści godziwej dla projektów w fa-

zie realizacji może okazać się

niezwykle trudne ze względu

m.in. na brak porównywalności

i unikalny charakter danej inwe-

stycji. Na pierwszą przeszkodę

natrafiamy, próbując zidentyfi-

kować podobny niezakończony

projekt deweloperski o zbliżo-

nej fazie realizacji.

jektów, co w konsekwencji

oznaczać może brak aktywne-

go rynku i bieżącej ceny dla nie-

ruchomości w trakcie budowy

lub dostosowywania.

Z punktu widzenia praktycz-

nego najwłaściwsza w tym za-

kresie wydaje się tzw. metoda

pozostałościowa. Jest ona po-

wszechnie zalecana przez stan-

dardy wyceny do szacowania

wartości projektów w toku.

Metoda ta bazuje na przyszłych

planowanych i zdyskontowa-

nych przepływach pienięż-

nych, które będą generowane

po oddaniu nieruchomości in-

westycyjnej do użytku, skory-

gowanych o wartość przy-

szłych nakładów inwestycyj-

nych, których poniesienie jest

konieczne w celu zakończenia

inwestycji. Ekspert dodaje, że

wartość ta jest w kolejnym kro-

ku korygowana o szacowaną

marżę dewelopera, stanowią-

cą zysk dewelopera ponad

kosztami budowy. ■

Wycena do wartości godziwej

Dlatego nieruchomości bę-

dące w trakcie budowy lub do-

stosowywania można będzie

wyceniać do wartości godziwej.

W obecnym stanie prawnym

jest to dopuszczalne wyłącznie

w przypadku nieruchomości

już oddanych do użytkowania.

– W rezultacie zastosowania

dla nieruchomości w trakcie

budowy lub dostosowywania

modelu wyceny do wartości go-

dziwej spółki deweloperskie bę-

dą mogły przyspieszyć moment

ujęcia zysku z realizowanego

projektu inwestycyjnego w ra-

chunku zysków i strat. Wynik

na wycenie nieruchomości do

wartości godziwej rozpozna-

wany był w wyniku finanso-

wym w momencie rozpoczęcia

użytkowana lub w momencie

AGNIESZKA POKOJSKA

agnieszka.pokojska@infor.pl

Z mieniło się podejście w za-

kresie wyceny projektów

deweloperskich będących

w trakcie realizacji. Wiąże się

to ze zmianą Międzynarodo-

wego Standardu Rachunkowo-

ści 40 Nieruchomości inwesty-

cyjne. Będzie ona obowiązy-

wała dla sprawozdań finanso-

wych sporządzonych za okres

rozpoczynający się 1 stycznia

2009 r. lub później.

Zdaniem Marty Stypułkow-

skiej-Molgi, menedżera, Zespół

ds. Nieruchomości, Pricewa-

terhouseCoopers, dzięki zmia-

nom nieruchomości w trakcie

Ważne! Projekty w toku, obejmujące na przykład budynki

biurowe przeznaczone na wynajem czy też powierzchnie

magazynowe, będą traktowane jako nieruchomości

inwestycyjne

z wyceny nieruchomości inwe-

stycyjnej nie będzie odraczany

w czasie i będzie rozpoznawa-

ny przez deweloperów już

w trakcie realizowania projektu

deweloperskiego.

do wartości godziwej, pod wa-

runkiem że spółka będzie

w stanie ustalać wartość go-

dziwą nieruchomości wiary-

godnie i regularnie. W tym ce-

lu spółki powinny wziąć pod

uwagę wiele informacji. Przy-

kładowo może to być stan lo-

kalnego rynku nieruchomości,

stopień realizacji danego pro-

jektu inwestycyjnego, rodzaj

i ustalenia wynikające z kon-

traktu budowlanego, ryzyka

biznesowe i finansowe związa-

Niezakończone inwestycje

Ze względu na trudności

w ustaleniu projektu o podob-

nym stopniu realizacji nieza-

kończone inwestycje są zazwy-

czaj nieporównywalne w prze-

ciwieństwie do gotowych za-

kończonych już nieruchomości

inwestycyjnych. Według Mał-

gorzaty Szymanek-Wilk wyni-

kać to może także z faktu, że

transakcje rynkowe dotyczą za-

zwyczaj zakończonych już pro-

Ustalenie wartości projektu

Małgorzata Szymanek-Wilk,

starszy menedżer, Zespół ds.

Nieruchomości, Pricewater-

houseCoopers, wyjaśnia, że

zgodnie z MSR 40 wartość go-

dziwą nieruchomości inwesty-

MARCIN MENDELBAUM

gp@infor.pl

A nalitycy Banku Gospodar-

Gazeta Prawna - Moje nieruchomości - Inwestycje i trendy z 27 marca 09 (nr 61).pdf

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: