KATASTER NIERUCHOMOŚCI A rejestr cen i wartości nieruchomości
Gdańsk, dnia 26.04.2009r.
ZAKRES WYKŁADU:
1. Uwarunkowania prawne
2. Rejestr cen i wartości nieruchomości – wg rozporządzenia w sprawie EGiB
3. Podstawowe źródła rejestru cen i wartości nieruchomości:
- Akt Notarialny
- Wyciąg z operatu szacunkowego nieruchomości
4. Systemy do prowadzenia rejestru cen i wartości nieruchomości
5. Mapa rejestru cen – MAPA CENOWA
I. Uwarunkowania prawne:
1. USTAWA z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne [Dz.U.05.240.2027]
2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. – w sprawie ewidencji gruntów i budynków [Dz.U. 38/2001]
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami [Dz.U.04.261.2603]
II. ZAKRES TREŚCI WYKAZYWANYCH W EGIB:
Art. 20. 2. W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także:
1) właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych - inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części;
2) miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych w pkt 1;
3) informacje o wpisaniu do rejestru zabytków;
4) wartość nieruchomości.
III. Definicje
1. Kataster to urzędowy, aktualny system informacji o terenie, oparty na działkach ewidencyjnych gruntu, zawierający rejestr praw rzeczowych do gruntu. Obejmuje geometryczny opis działek w powiązaniu z innymi rejestrami, opisującymi charakter tych praw i ich wartość.
2. Nieruchomość [Na podstawie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964, Kodeks cywilny - Art. 46]: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności
3. Działka gruntu należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.
4. Działka budowlana należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce
5. Nieruchomość budynkowa to budynek wzniesiony na gruncie Skarbu Państwa, gminy bądź związku gmin przez użytkownika wieczystego i stanowiący oddzielną od gruntu własność.
6. Nieruchomość lokalowa to samodzielny lokal będący przedmiotem oddzielnej własności, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wpisany do księgi wieczystej (wpis konstytutywny).
7. Nieruchomość gruntowa należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.
8. Wartość nieruchomości – określona przez rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia:
- Wartości rynkowej nieruchomości lub
- Wartości odtworzeniowej nieruchomości
- Wartości katastralnej nieruchomości.
IV. Rejestr cen i wartości nieruchomości wg RMRRiB w sprawie EGiB:
§ 74.
1. Starosta prowadzi rejestr cen nieruchomości, określonych w aktach notarialnych, oraz wartości nieruchomości, określonych przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków na mocy odrębnych przepisów.
PODSTAWOWE ŹRÓDŁA DANYCH:
1. AKT NOTARIALNY
Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz. U. 2002 r. ., Nr 42, poz. 369);
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., Nr 148, poz. 1564, ze zm.);
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 sierpnia 2001 r. w sprawie pobierania przez notariuszy opłat sadowych od wniosków o wpis do księgi wieczystej zamieszczanych w aktach notarialnych (Dz. U.2001 r., Nr 90, poz. 1011)
V. AKT NOTARIALNY:
Akt notarialny to szczególna forma DOKUMENTU URZĘDOWEGO potwierdzającego dokonanie określonej CZYNNOŚCI PRAWNEJ. Akt notarialny zostaje sporządzony jeżeli wymagają tego przepisy prawa lub wynika to z woli stron.
Niedochowanie formy aktu notarialnego w sytuacji, gdy wymaga tego prawo powoduje bezskuteczność czynności prawnej (np. sprzedaży nieruchomości) i jej nieważność (nieruchomość nie przejdzie na nabywcę)
Do sporządzania aktów notarialnych uprawniony jest NOTARIUSZ oraz - pod warunkiem uzyskania od Ministra Sprawiedliwości pisemnego upoważnienia wydanego na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych - polski KONSUL.
VI. Treść AKTU NOTARIALNEGO:
Według prawa polskiego powinien być sporządzony w języku polskim i zawierać:
1. dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu
2. miejsce sporządzenia aktu
3. imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza - nadto imię i nazwisko zastępcy
4. imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu
5. oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty
6. stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu
7. stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany
8. podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu
9. Podpis notariusza
10. Wniosek o dokonanie wpisu w KW
VII. dokumenty do zawarcia AN
Ø Nabycie nowego mieszkania od developera:
Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania i etap konieczny! przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne
KUPUJĄCY – nowy nabywca mieszkania
Ø do notariusza powinien zabrać:
- pieniądze oraz dokument tożsamości i numer NIP, oraz
dokumenty z banku potwierdzające wysokość wziętego kredytu oraz wysokość hipotek, którymi bank chce obciążyć kupowane mieszkanie
SPRZEDAJĄCY, jeżeli jest równocześnie budującym - DEVELOPER
1. dokumentu tożsamości - powinien przedłożyć notariuszowi:
2. zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
3. aktualny wypisu z rejestru gruntów z wyrysem z klauzulą do celów wieczysto -księgowych;
4. aktualny odpisu KW nieruchomości;
5. zaświadczenie o samodzielności lokali;
6. wyrys z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem [mapa opiniodawcza];
7. uchwalę zarządu spółki zezwalającej na sprzedaż lokali;
8. aktualny odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sadowego;
9. decyzje zatwierdzająca projekt i zawierająca zgodę na budowę budynku;
10. plany wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku;
11. wypis z kartoteki lokali.
Ø gdy nieruchomość ma wpisaną w dziale IV KW hipotekę, np. z tytułu kredytu, jakiego bank udzielił developerowi na budowę, to także niezbędny będzie dokument zaświadczający, ze bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają przedmiotowy lokal z obciążeń na swoja rzecz.
VIII. Obowiązki Notariusza:
1. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej
2. Akty i dokumenty powinny być sporządzone w sposób zrozumiały i przejrzysty.
3. Gdy AN w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie sie prawa ujawnionego w KW albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w KW, bądź obejmuje czynność przenosząca własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający AN jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w KW, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami kpc. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sadowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w terminie 3 dni od sporządzenia aktu.
4. Oryginały aktów notarialnych nie mogą być wydawane poza miejsce ich przechowywania, przechowuje sie je w kancelarii notarialnej przez okres 5 lat.
- Udostępnienie oryginałów aktów notarialnych do wglądu powinno następować w obecności notariusza lub pracownika kancelarii notarialnej.
2. OPERAT SZACUNKOWY
Wyciąg z operatu szacunkowego
IX. Operaty szacunkowe dla nieruchomości:
Sporządzanie wyceny dla nieruchomości, takich jak:
1. nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jedno i wielorodzinnymi
2. nieruchomości lokalowe i spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych (lokale mieszkalne)
3. nieruchomości rolne (zabudowane i niezabudowane)
4. nieruchomości gruntowe niezabudowane (np. działki budowlane, przemysłowe, rekreacyjne)
5. nieruchomości komercyjne (lokale sklepowe, lokale biurowe, stacje benzynowe, zajazdy, hotele itp..)
6. nieruchomości leśne
7. inne
XI. NAJCZĘŚCIEJ SPOTYKANE CELE WYCENY NIERUCHOMOŚCI:
1. zabezpieczeniem kredytów
2. ustaleniem ceny sprzedaży
3. określeniem opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
4. określeniem opłat z tytułu trwałego zarządu
5. ustaleniem odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości
6. ustaleniem opłat związanych ze scaleniem i podziałem, lub podziałem nieruchomości
7. ustaleniem opłat związanych ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
8. ustaleniem opłat związanych z wyłączeniem gruntów rolnych i leśnych z produkcji
9. rozliczeniami pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości
10. ustaleniem wartości budynków i budowli do ich amortyzacji
11. sprawami podatkowymi
12. sprawami sądowymi
13. inne
XII. DANE DO SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO:
w formie wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego ,wg uogn
Art. 155. 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
3b) rejestrach zabytków;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;
...
ipgbo06