RZECZOZNAWSTWO_MAJATKOWE_W_POLSCE_I_W_WYBRANYCH_KRAJACH_EUROPEJSKICH_HOPFER_ZROBEK.pdf

ANDRZEJ HOPFER

SABINA ZROBEK

RZECZOZNAWSTWO

MAJATKOWE W POLSCE

I W WYBRANYCH

KRAJACH

EUROPEJSKICH

TWIGGER WARSZAWA 2001

2. Rzeczoznawstwo majqtkowe w Europie

2.1. Uprawnieni do wyceny w niekt6rych

krajach europejskich

Przedstawione w tym rozdziale informacje dotyczq zardwno upraw-

nie6 i osdb uprawnionych do wyceny nieruchomoBci w wybranych

krajach europejskich, jak i najwainiejszych instytucji dzialajqcych na

rzecz przejrzystoici rynk6w nieruchomoici i harmonizacji metod

wyceny.

Poprzez serie publikacji standarddw, zalece6, podrqcznik6w wyceny

wydawanych przez r6ine organizacje (finansowe, bankowe, rzeczo-

znawcdw majqtkowych) w Europie ustalify siq trzy ,,poziomy" standard&.

Na poziomie pierwszym rzeczoznawcy majq wytyczne (International

Valuation Standards 2000) dostarczone przez Miqdzynarodowy Komi-

tet Standarddw Wyceny - IVSC.

Poziom drugi to standardy (European Standards 2000) opracowa-

ne przez Europejskq Grupq Stowarzysze6 Rzeczoznawcdw - TEGoVA,

ktdre nawiqzujq do standarddw miqdzynarodowych, lecz zawarte

w nich sformulowania sq bardziej precyzyjne, wiele spraw rozwiqzujq

jednoznacznie.

Poziom trzeci stanoyiq standardy wydawane w poszczegdlnych

krajach przez rdine instytucje i stowarzyszenia skupiajqce rzeczoznaw-

cdw majqtkowych.

W Wielkiej Brytanii Krdlewski Instytut Dyplomowanych Rzeczo-

znawcdw - RICS publikuje podrqcznik wyceny i szacowania znany pod

nazwq ,,Czerwona ksiqga" (Red Book). Red Book rdini siq zardwno od

europejskich, jak i miqdzynarodowych standarddw wyceny, a zasady

w niej zawarte obowiqzujq czlonkdw RICS. Pomimo ie ,,Czerwona

ksiqga" zostala wydana w Wielkiej Brytanii, to jeili w przypadku

wyceny majqtku poza granicami tego kraju rzeczoznawcy odstqpiq od

zawartych w niej zasad, zobowiqzani sq decyzjq swojq uzasadniC tym,

ie wytyczne obowiqzujqce w danym kraju sq odpowiedniejsze. Zatem

,,Red Book" ma takie miqdzynarodowe zastosowanie.

WiqkszoBE krajdw europejskich posiada specjalistdw (rzeczoznaw-

cdw) dokonujqcych wycen nieruchomoici. W niektdrych krajach nie

jest wyrnagane profesjonalne przygotowanie do sporzqdzania opera-

tdw wyceny. W praktyce jednak szacowania nieruchomoici dokonujq

czlonkowie stowarzysze6 rdinych zawoddw, ktdrych dzialalnoSC zwiq-

zana jest z nieruchomobciami, np. pobrednicy, geodeci, architekci,

iniynierowie budownictwa. W wielu krajach wydano odpowiednie

przepisy i normy prawne, kt6re regulujq spos6b wyceny nieruchomoSci.

W szczeg6lnoSci dotyczy to takich kraj6w, jak: Wielka Brytania, Dania,

Hiszpania, Niemcy, Austria i Polska. W innych krajach przeprowadze-

nie wyceny regulowane jest poSrednio np. poprzez regulaminy i zale-

cenia bank6w, instytucjifinansowych, aby nieruchomoSci majqce stanowi6

zabezpieczenia udzielanych kredyt6w wyceniano z duiq ostroinoSciq

lub by wycena do cel6w sprawozdafi finansowych byla jednolita

w caiym kraju.

Poniiej podano kr6tkq charakterystyke rzeczoznawstwa w kilku

krajach europejskich. Przytoczone informacje pochodzq z publikacji

ksiqikowych, folder6w wydawanych przez instytucje, wiadomoSci

internetowych oraz odpowiedzi na pytania skierowane do os6b zajmu-

jqcych sie wycenq nieruchomobci.

oraz absolwenci prawa i ekonomii. Sq oni zobligowani do przestrzega-

nia wytycznych i regulacji opracowywanych przez krajowe zwiqki,

np. Belgijskie Stowarzyszenie Rzeczoznawc6w czy tei Belgijskie

Stowarzyszenie Mierniczych. Instytucje te wsp6lpracujq z Kr6lewskim

Instytutem Dyplomowanych Rzeczoznawc6w w Wielkiej Brytanii.

BialoruS

Na Biaiorusi 'takie nie wyksztaicii sie system licencjonowania

rzeczoznawc6w wyceny nieruchomoSci (19).Wycen moie dokonywaC

praktycznie kaidy, jednak w zaleinoici od rodzaju nieruchomoSci

szacowania najczeiciej podejmujq sie architekci, geodeci, ekonomiici

i iniynierowie budownictwa. Ostrzejsze kryteria doboru os6b stosuje

sie jedynie do wyceny nieruchomoSci pafistwowych. DziaIalnoSC

rzeczoznawcdw regulowana jest przez przepisy dotyczqce obszaru

finans6w i ksiegowoici. Osoby dokonujqce wycen stosujq europejskie

i miedzynarodowe standardy wyceny. Od 1996roku istnieje Bialoru-

skie Stowarzyszenie Rzeczoznawc6w.

Austria

W Austrii gl6wnymi wykonawcami wycen nieruchomoSci sq iniy-

nierowie budownictwa, architekci i rzeczoznawcy budowlani.

Jednostkami odpowiedzialnymi za kreowanie i promowanie zawodu

rzeczoznawcy odpowiedzialne sq gi6wnie Austriacki Instytut Szacowa-

nia i Doradztwa NieruchomoSci oraz Stowarzyszenie Ekspert6w

Przysiqglych ustanowione przez sqd.

Niezbqdne kwalifikacje do zdobycia uprawnieri - to dyplom

uniwersytecki, specjalistyczny kurs i zloienie egzaminu z wynikiem

pozytywnym. Pracownicy bank6w dokonujqcy wycen powinni legity-

mowa6 siq ponadto odbyciem zewnqtrznego lub wewnqtrznego szkolenia

i wieloletniq pracq w bankowoSci.

Procedury wycen nieruchomoSci do cel6w kredytowych regulujq

wewnqtrzne regularniny. Wycen mogq dokonywaC takie absolwenci

kierunk6w iniynierskich, poirednicy i inne osoby dziaiajqce w sekto-

rze nieruchomoSci, od kt6rych wymagana jest praktyka specjalistyczna

i doiwiadczenie zawodowe.

Finlandia

W Finlandii nie ma iadnych ograniczeh stawianych osobom doko-

nujqcyrn wyceny nieruchomoSci w przeciwielhstwie do poSrednik6w

w obrocie, kt6rych obowiqzuje posiadanie licencji (6). Mimo to istnieje

system licencjonowania dla odb, kt6re chcq taka licencje uzyskaC.

I tak na przykiad wiqkszoS6 towarzystw zajmujqcych sie inwestowaniem

w nieruchomoSci i towarzystw ubezpieczeniowych korzysta jedynie

z licencjonowanych rzeczoznawc6w zewnqtrznych. Towarzystwa ubez-

pieczeniowe i fundusze emerytalne dokonujq czasami swojej

wewnqtrznej wyceny.

Osoby ubiegajqce siq o licencjq rzeczoznawcy wyceny nieruchomo-

Sci muszq speiniaC nastepujqce warunki:

- zda6 egzamin testowy,

- legitymowak siq, w zaleinoici od posiadanego wyksztaicenia,

staiem zawodowym w wycenie nieruchomoSci od 3 do 10 lat,

Belgia

W Belgii, jak do tej pory, nie okreilano prawnie zawodu rzeczo-

znawcy majqtkowego. Nie istnieje takie formalna, administracyjna

jednostka nadajqca uprawnienia do wyceny. Wycen dokonujq najczeiciej

absolwenci architektury, geodezji i innych kierunk6w technicznych

chomobci. Moina ubiega6 siq o uzyskanie licencji do wyceny okreSlonego

rodzaju nieruchomoSci np. mieszkalnych, rolnych, leSnych, komercyj-

nych lub tei wszystkich niezaleinie od sposobu uiytkowania.

- by6 uczciwym i mie6 nienagannq opiniq,

- by6 w wieku poniiej 65 lat.

Uprawnienia nadaje Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieru-

Po uzyskaniu uprawnienia rzeczoznawca jest zobowiqzany informo-

waC kaidego roku o wykonanych wycenach i odbytych kursach lub

uczestnictwie w innych formach doksztaicania. Rzeczoznawca moie

by6 pozbawiony licencji, jeSli nie wykonywal wycen przez dwa lub

trzy lata i nie doskonalii swoich umiejqtnobci.

WiqkszoSe bank6w posiada swoich wiasnych rzeczoznawc6w doko-

nujqcych wycen do cel6w hipotecznych. Niekt6rzy z nich take posia-

dajq licencjq, o kt6rej byla mowa powyiej. Banki korzystajq takie

z usiug rzeczoznawc6w zewnqtrznych, szczegblnie w malych miastach.

W Finlandii istniejq trzy stowanyszenia skupiajqce praktyk6w dzia-

lajqcych w dziedzinie wyceny nieruchomolci. Fifiskie Stowarzyszenie

Wyceny NieruchomoSci jest stowarzyszeniem naukowym, powoianym

z my414 o rozwoju teorii i metod wyceny. Stowarzyszenie to liczy okoio

250 os6b i jest czionkiem TEGoVA. Warto dodaC, ie Fiiiskie Stowa-

rzyszenie Wyceny NieruchomoSci jest jednym z zaioiycieli wczesniej

wspomnianego Stowarzyszenia Licencjonowania Wyceny Nieruchomo-

Sci. Gi6wnym celem tego stowarzyszenia jest organizacja systemu

licencjonowania, a takie doskonalenia zawodowego rzeczoznawc6w

i kontrolowanie wynik6w ich pracy. Stowarzyszenia te SciSle ze sobq

wsp6lpracujq, czego wyrazem jest miqdzy imymi fakt, ie ich praq

kieruje zawsze ten sam prezydent.

Opr6cz wymienionych stowarzyszefi istnieje jeszcze stowarzyszenie

Licencjonowanych Rzeczoznawc6w powoiane przez osoby posiadajqce

licencje zawodowe w celu wzajemnej promocji na rynku wyceny. Moi-

na takie wymieniC inne organizacje, kt6rych dzialalnoS6 zwiqzana jest

z nieruchomoSciami, takie jak np. Fidskie Stowarzyszenie WiaScicieli

Budynk6w reprezentujqce powyisze grupy interesu.

Na potrzeby sqd6w wyceny mogq dokonywae tylko rzeczoznawcy

licencjonowani, kt6rzy sq nominowani lub otrzymujq licencjq od

zespol6w sqdziowskich dzialajqcych w kaidym z 22 francuskich

sqdbw apelacyjnych.

NieruchomoSci rolne szacujq rzeczoznawcy licencjonowani przez

komisje dziaiajqce przy Ministerstwie Rolnictwa, skiadajqce siq zar6w-

no z rzeczoznawcbw, jak i urzqdnikbw padstwowych.

Banki udzielajqce kredyt6w hipotecznych w wiqkszoSci zatrudniajq

wewnqtnnych rzeczoznawc6w, ale korzystajq take z rzeczoznawc6w

zewnqtrznych spelniajqcych kryteria ustalone przez kaidy z bank6w.

We Francji dziala wiele organizacji i stowarzyszefi skupiajqcych

osoby dokonujqce wycen nieruchomo5ci. Do najwainiejszych zaliczy6

moina:

- Chambre de Experts Immobiliers de France (Francuskie Stowarzy-

szenie Ekspert6w NieruchomoSci) skupiajqce 600 czlonk6w,

- AFREXIM - to 6 towarzystw skupiajqcych lqcznie 150mczomawc6w,

- IFEI - Francuski Instybut Rzeczoznawc6w Nieruchomolci skupiajqcy

180 czlonMw,

- Ordre des geometres - experts (Stowarzyszenie geodet6w ekspertbw)

- skupiaiqce 2200 geodetbw, z kt6rych okoio 300 - 400 regulamie

Hiszpania

W Hiszpanii nie istnieje system nadawania uprawniefi zawodo-

wych. Praktycznie wiqc kaidy ,,cziowiek z ulicy" moie szacowaC

nieruchomoici. Jednak najwiqkszym zaufaniem i prestiiem wSr6d

Mient6w ciesq siq absolwenci architektury, kt* mogq szacowaC

praktycznie wszystkie rodzaje nieruchomoSci, a szczeg6lnie budynki,

budowle i tereny przeznaczone pod zabudowq.

W nastqpnej kolejnoSci sq absolwenci kierunk6w budownictwa

lqdowego, a iniynierowie i technicy rolnictwa obdarzani sq zaufaniem

przy wycenie ziemi rolniczej i nieruchomoSci o pneznaczeniu agrotu-

rystycznym.

Wymogi w stosunku do osbb, kt6re chcq wykonywae szacowanie

nieruchomoSci na potrzeby bank6w sq bardziej restrykcyjne. Muszq

by4 oni bowiem czlonkami stowarzyszeh, rzeczomawc6w i przejSC

specjalne przeszkolenie.

Podobne wymogi stawia sip rzeczoznawcom dokonujqcym wyceny

na potrzeby opodatkowania nieruchomoSci i do cel6w planistycznych.

Francja

We Francji wyceny nieruchomolci moie dokonywa6 kaidy z w'qtkiem

pnygotowywania opinii dla cel6w sqdowych i szacowania nieruchomoici

rolnych (4). Poszukiwane jednak sq osoby posiadajqce rekomendacjq

instytucji zrzeszajqcej 1 4 stowarzyszed rzeczoznawc6w wyceny nieru-

chomogci, kt6re podpisaly tzw. ,,charte del' Expertise". Otrzymanie

takiego uprzywilejowania uwarunkowane jest posiadaniem dyplomu

uniwersyteckiego i praktyki lub odbyciem siedmioletniej praktyki

w braniy nieruchomoSci i szacowaniu, jeSli osoba nie posiada dypla-

mu ukoficzenia studi6w. W praktyce wiqkszoSC wyceniajqcych posiada

wyksztaicenie wyisze z zakresu geodezji lub budownictwa.

dokonuje wycen nieruchomo8ci.

Generalnie wyr6inia sip tutaj szacowanie do cel6w katastralnych,

urbanistycznych, podatkowych i innych, ktdre sq prawnie i admini-

stracyjnie uregulowane i szacowanie do innych ce16w7do kt6rych brak

~bligato~nych

Rzeczoznawcy wyceny nieruchomoSci dzialajqcy w wolnej praktyce

nie muszq posiadae iadnego urzedowego zezwolenia (licencji)na pro-

wadzenie dzialalnoSci zawodowej. Poza tym nie sq oni sprawdzani pod

kqtem wiedzy fachowej i nie obowiqzuje ich take katalog praw i obo-

wiqzk6w rzeczoznawcy. Jedynym warunkiem, kt6ry muszq wypelnid,

jest zgloszenie zamiaru prowadzenia dzialalnoSci gospodarczej, jako

rzeczomawcy w dziedzinie wyceny nieruchomoSci. Wymka stqd, ietakim

rzeczoznawcq moie by6 praktycznie kaidy. Naleiy jednak dodaC, ie

cz@C tych rzeczoznawc6w zorganizowala sip w stowarzyszenia

zawodowe, kt6re postawily zaostrzone warunki pnyjmowania czlon-

k6w. Prowadzi to w efekcie do wewnqtrznego ,,samooczyszczenia siq7'

tego Srodowiska i gwarantuje odpowiedniq jakoSC iwiadczonych

ushg. Przykladem takiego stowanyszenia jest Federalny Zwiqzek Nie-

mieckich Rzeczoznawc6w Wyceny NieruchomoSci (BDGS) z siedzibq

w Monachium.

Przysiqgli rzeczoznawcy majqtkowi stanowiq w Niemczech najbar-

dziej elitamq kategorie rzeczoznawc6~wyceny nieruchomobi. Rze-

czoznawcy tego typu posiadajq paflstwowe uprawnienia do wykony-

wania wszelkich wen,w tym zlecanych przez osoby prywatne oraz

sqdy i organy administracji w zwiqzku z realizacjq przepis6w prawa

publicznego. Uprawnienia takie uzyskiwane sq przez kandydat6w

w postqpowaniu uregulowanp ustawq przemyslowq z 1995 r.

(Gew 0) oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy (SVO '95).

Kandydat ubiegajqcy siq o tytul neczoznawcy przysiqglego sklada

wniosek do wiaSciwego terytorialnie oddzialu Izby Przemyslowo-Han-

dlowej (IHK), kt6ra na wstqpie sprawdza wszystkie formalne warunki

wnioskodawcy. Warunki te obejmujq m. in.:

- ponadpxzeciqtnq wiedq kandydata w dziedzinie wyceny nieruchomobci

potwierdzanq dyplomem ukoiiczenia szkoly wyiuej, spejalistycmych

ks6wdoksztalcajqcych, referencjami klient6w7 opiniami innych

rzeczoznawc6w, opisem przebiegu dotychczasowej (wieloletniej)

praktyki zawodowej;

- predyspozycje osobiste do wykonywania zawodu, w tym przestne-

ganie zasad etyki zawodowej, dyspozycyjnoe, a take gwarancje

zachowania tajemnicy pahstwowej oraz bezstronnego, niezaleinego

i osobistego sporzqdzania operat6w szacunkowych i innych

pokrewnych ekspertyz;

- inne warunki, np.: uregulowany status materialny, wiek w przedziale

od 30 do 62 lat, zamieszkiwanie na obszarze dzidania oddzidu Izby.

Niemcy

Grupa zawodowa rzeczoznaw~wwyceny nieruchomosci w Niemczech

jest niejednolita (5).Wjej sklad wchodq rzeczoznawcy charakteryzujqcy

siq zr6inicowanyrni kwalifikacjami zawodowyrni i rodzajem posiada-

nych uprawnieii, jak r6wniei celami przeprowadzanych wycen oraz

typem obslugiwanych klient6w. Wspomniana grupa zawodowa sklada

siq obecnie z nastqpujqcych kategorii rzeczoznawc6w:

- rzeczoznawcy wyceny nieruchomoSci pelniqcy funkcje czlonk6w

terenowych i krajowych komisji rzeczoznawc6w (Mitglieder

der Gutachterausschusse),

- rzeczoznawcy wyceny nieruchomoSci dzialajqcy w wolnej praktyce

zawodowej (Freie Sachverstandige),

- pnysiqgh neczoznawcy majqtkowi [Offentlich bestellte und veredigte

Sachverstandige),

- rzeczoznawcy wyceny nieruchomoSci posiadajqcy certyfikat,

- rzeczoznawcy majqtkowi posiadajqcy uprawnienia miqdzynarodowe

nadane przez Kr6lewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawc6w

(RICS) .

Komisje rzeczoznawc6w powolywane sq z urzqdu przez wladze

powiatowe lub miejskie (wzglqdnie krajowe - komisje nadnqdne).

Przewodniczqcym komisji jest z reguly urzqdnik samorzqdowy

(kierownik wdukatastralnego), kt6ry dokonuje wyboru rzeczoznawcdw

i poleca ich urzqdowi. Sklad kornisji wybierany jest z uwzglqdnieniem

spewregionu tak, aby komisja posiadala odpowiednie ,,siiy facho-

we" we wszystkich istotnych dziedzinach wyceny. Wytypowani rzeczo-

znawcy winni odznaczaC siq szczeg6lnie wysokim poczuciem etyki

zawodowej. Mogq to by6 zar6wno rzeczoznawcy przysiqgli, jak i oso-

by, kt6re takiego statusu nie posiadajq albo w og61e nie wykonujq

czynnoSci neczoznawcy. Skiad kornisji jest wiqc w znacznym stopniu

kwestiq uznaniowq przewodniczqcego komisji oraz jego rozeznania co

do jakoSci fachowc6w zamieszkaiych na terenie powiatu (miasta)

i praktycznych potrzeb odnognie dokonywanych wycen.

metod i procedur wyceny. Ministerstwo Gospodarki

i Budownictwa (Ministeria de Economia y Hacienda) odpowiada za

normy ustalania wartoSci katastralnej i do cel6w finansowych.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: