Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi i zasobami nieruchomościowymi.doc

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI KOMERCYJNYMI I ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCIOWYMI

Definicja zarządzania nieruchomościami komercyjnymi

Definicje systemowe:

·      Najbardziej podstawowym pojęciem w prawie rzeczowym oraz zarządzaniu jest rzecz.

·      Rzeczą w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest wyłącznie przedmiot materialny (art. 45 § 1 KC), a zatem rzeczą nie są elementy niematerialne takie jak: dzieła w rozumieniu prawa autorskiego, energia elektryczna czy gaz, choć polskie prawo dopuszcza możliwość obrotu nimi.

·      Rzeczą może być wyłącznie ten przedmiot, który istnieje samoistnie w rzeczywistości, jeżeli nie istnieje on samoistnie, wówczas mówimy o przynależności lub części składowej rzeczy.

·      Z pojęciem rzeczy nierozerwalnie związane są pojęcia pożytków rzeczy, części składowych rzeczy oraz przynależności rzeczy.

·      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 KC).

·      Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (art. 50 KC). Należy jednak zwrócić uwagę, że przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 KC).

·      Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, przy czym nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej (art. 51 § 1 i 2 KC).

·      W polskim prawie można wyróżnić dwa rodzaje rzeczy: nieruchomości oraz rzeczy ruchome. Należy podkreślić, że prawodawca zdecydował się wyłącznie na zdefiniowanie pojęcia nieruchomości, co oznacza, że rzeczą ruchomą jest ta rzecz, która nie jest nieruchomością.

·      Nieruchomościami są – jak stanowi art. 46 § 1 KC – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

·      Przepis ten wyraźnie wskazuje podział nieruchomości, ze względu na przedmiot.

·      Podstawowym zatem rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa rozumiana jako określona część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności.

·      Określenie danej nieruchomości następuje poprzez jej wydzielenie spośród pozostałych, otaczających ją nieruchomości.

·      Wydzielenie nieruchomości oznacza zatem wskazanie konkretnej działki poprzez skonkretyzowanie jej granic.

·      Działka ta będzie stanowiła odrębną nieruchomość tylko wtedy, gdy – stosownie do brzmienia art. 64 § 1 KC – będzie stanowić przedmiot odrębnego od innych prawa własności.

·      Uwzględniając brzmienie przepisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) oznacza to, że dla danej działki musi zostać założona księga wieczysta. Dopiero bowiem spełnienie tego warunku pozwala nam stwierdzić bez wątpliwości istnienie odrębnego prawa własności.

Pojęcia związane z komercją

·      W prawodawstwie polskim nie występują pojęcia: komercja, komercyjna.

·      Potoczne znaczenie tych pojęć zawiera słownik języka polskiego.

·      „Słownik języka polskiego” PWN z 1978 r. podaje, że komercyjny znaczy tyle, co przynoszący dochód, obliczony na zysk, uzależniający działanie od ekwiwalentu pieniężnego.

·      Przyjmując, że inwestor realizuje inwestycję z własnych środków, nie sposób założyć, że pomija on w analizach oczekiwaną stopę zwrotu od zainwestowanego kapitału, zadawalając się faktem uzyskiwania czy też uzyskania dochodu w założonym okresie czasu.

·      Stąd oczywisty wniosek, że inwestora z reguły nie interesuje dochód (brutto, netto), ale zysk, jaki mu pozostaje po uregulowaniu wszystkich kosztów obciążających daną nieruchomość oraz innych ciążących na inwestorze zobowiązań z tytułu realizacji przedmiotowej inwestycji.

·      Reasumując, należy stwierdzić, że powodem, dla którego użytkujemy, budujemy lub kupujemy nieruchomości nie jest wystarczający dowód, że będzie ona przynosiła dochód, a raczej nadzieja, że przyniesie ona inwestorowi zysk netto rozumiany jako:

Przychód – koszty uzyskania przychodu – podatki – koszty kapitałowe = zysk netto

Definicja nieruchomości komercyjnej

·      Nieruchomość komercyjna to taka, która jest użytkowana, została nabyta lub wybudowana z zamiarem osiągnięcia zysku.

·      Nieruchomości komercyjne – pojęcie obejmujące nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, mające charakter niemieszkalny.

·      Typowe nieruchomości komercyjne to: biurowce, hale magazynowe, place składowe, place postojowe i manewrowe, lokale handlowe (tzw. lokale użytkowe), centra handlowe, magazyny handlowe, niektóre budynki użyteczności publicznej (gmachy lotnisk, kina, etc.).

·      Nieruchomości komercyjne mogą być przedmiotem umowy najmu i generując przychody określone w umowie stają się produktem inwestycyjnym.

·      Pojęcie nieruchomości komercyjnej nie jest zdefiniowane i wykorzystywane obecnie w prawodawstwie polskim; natomiast jest używane w praktyce działalności gospodarczej (np. przez deweloperów, pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych, bankowość hipoteczną, fundusze inwestycyjne i in.).

·      Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to zespół czynności usługowych służących utrzymywaniu jak największego przychodu z wynajmowanych powierzchni, tak aby maksimum jej wartości rynkowej przypadło w okresie odsprzedaży kolejnemu właścicielowi.

Cechy nieruchomości komercyjnych

Nieruchomości komercyjne można postrzegać jako:

·      źródło pozyskiwania korzyści (głównie zysk, dochód)

·      instrument ochrony przed inflacją

·      podstawę osiągania ulg podatkowych

·      podstawę zabezpieczenia kredytu

·      niepodzielny instrument finansowy.

Nieruchomość jako źródło pozyskiwania dochodu

Lokata w nieruchomości komercyjne może generować dochody z trzech źródeł, tj.:

1.    czynszów (wpływów kasowych),

2.    dochodów pozaczynszowych (np. opłat za parkingi, reklamy itp.),

3.    zwrotu kapitału w momencie zakładanej sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość jako instrument ochrony przed inflacją

·      Inwestycje w nieruchomości komercyjne chronią zainwestowany kapitał przed inflacją.

·      Dochody z nieruchomości znacznie przewyższają wzrost cen detalicznych. Jest to jeden z powodów, dla których inwestorzy instytucjonalni często włączają nieruchomości do swoich długoterminowych portfeli inwestycyjnych.

·      W okresach wysokiej inflacji koszty wznoszenia nowych budynków oraz koszty finansowe wzrastają w szybkim tempie, co powoduje ograniczenie przyrostu podaży budynków.

·      Wówczas istniejące nieruchomości komercyjne, które cechuje niewielkie zużycie ekonomiczne zachowują swoją wartość kapitałową na stałym poziomie lub nawet ją zwiększają.

Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych

·      Nieruchomości stanowią istotną gałąź gospodarki narodowej o strategicznym znaczeniu dla rozwoju Państwa. Aby zachęcić potencjalnych inwestorów do podejmowania przedsięwzięć na tym rynku w wielu krajach stosuje się ulgi podatkowe. W ten sposób wpływa się na jego ożywienie.

·      Ulgi podatkowe: w podatku dochodowym, od nieruchomości, od spadków i darowizn oraz od wzrostu wartości nieruchomości.

·      W niektórych krajach (np. w USA) podatek od nieruchomości jest odliczany od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym, co znacznie zwiększa atrakcyjność inwestowania.

·      Obecnie w Polsce trwa opracowywanie reformy systemu opodatkowywania. Między innymi podatek od nieruchomości, który dotychczas jest naliczany od powierzchni nieruchomości ma zostać zastąpiony podatkiem ad valorem, czyli uzależnionym od wartości.

·      Niezależnie od ulg podatkowych inwestor może uzyskać korzyści z tzw. tarczy podatkowej, odpowiednio dobierając poziom udziału długu. Wykorzystując dodatni efekt dźwigni finansowej podnosi w ten sposób efektywność kapitału własnego. Dotyczy to głównie rynków, na których rozwinięte są kredyty hipoteczne.

Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu

·      W krajach o rozwiniętym zarówno rynku nieruchomości, jak i systemie bankowym wykorzystuje się nieruchomości komercyjne do reinwestowania pieniędzy.

·      Następuje to przez “odmrożenie” zainwestowanych nakładów finansowych poprzez zaciągniecie kredytu zabezpieczonego hipotecznie.

·      Zazwyczaj wartość kredytu nie może przekroczyć 75% rynkowej wartości nieruchomości, chyba że kredyt jest ubezpieczony.

·      Polisa hipoteczna wystawiana jest kredytodawcy, który udzielił pożyczki i ustanowił dla niej hipotekę na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

·      Polisa taka daje zapewnienie, że zabezpieczony hipoteką kredyt nie przekracza wartości nieruchomości.

·      Dzięki ustanowieniu hipoteki, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością się stała.

·      Przedmiotem hipoteki może być również ułamkowa część nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

Nieruchomość jako niepodzielny instrument finansowy

·      Fizyczne połączenie budynku z gruntem jak również wielkość nieruchomości stwarza, iż jest ona niepodzielna.

·      Dodając, zazwyczaj wysoką cenę kupna, nieruchomość staje się w większości dostępna tylko dla instytucji. Również sprzedaż nieruchomości z zadowalającym inwestora zyskiem nie jest rzeczą łatwą.

·      Dotyczy to głównie nieruchomości o charakterze komercyjnym, ale także w pewnym stopniu nieruchomości mieszkaniowych.

·      Właśnie niepodzielność nieruchomości jest negatywną cechą, która w porównaniu z innymi instrumentami (np. akcjami) nie pozwala na płynne wycofanie się z inwestycji.

·      Ta wada inwestowania w nieruchomości jest elementem zwiększającym ryzyko i nie każdy inwestor jest skłonny to ryzyko ponieść.

·      Sposobem na ograniczenie, a przynajmniej złagodzenie skutków niektórych wad, głównie małej płynności i wysokiej kapitałochłonności jest sekurytyzacja nieruchomości.

·      Sekurytyzacja jest procesem, w wyniku którego tworzy się papiery wartościowe zabezpieczone określonymi składnikami majątku.

·      Konstrukcja tych papierów wartościowych pozornie przypomina konstrukcję obligacji, jednakże zabezpieczenie ich emisji stanowią ściśle określone aktywa.

·      Niepłynne aktywa rzeczowe (np. nieruchomości) lub finansowe (np. kredyty hipoteczne) zamienia się na wyemitowane na ich podstawie papiery wartościowe o charakterze wierzytelnościowym lub udziałowym.

Podstawowe zadania zarządcy nieruchomości komercyjnej

1. Planowanie wynajmu przestrzeni, w tym badanie trendów rynkowych i oczekiwań potencjalnych najemców;
2. Marketing wynajmowanych powierzchni, w tym określenie strategii wynajmu i dobór najemców;
3. Administrowanie nieruchomością, czyli zarządzanie jej finansami, utrzymywanie odpowiednich relacji z najemcami, utrzymanie techniczne nieruchomości w tym selekcja i kontrola wszystkich usługodawców;
4. Doradzanie właścicielowi, w jaki sposób maksymalizować wartość nieruchomości poprzez inwestycje, restrukturyzację finansowania, zmianę strategii rynkowej, organizację sprzedaży.

·      Zespół czynności opisanych powyżej obejmuje usługi zarządzania, które mieszczą się w zakresie angielskojęzycznego pojęcia property management.

·      Na rynku występują także firmy oferujące usługi występujące pod nazwą facility management, czyli tłumacząc w nieco wolny sposób na język polski: “zarządzanie zasobami”.

Podejścia do zarządzania nieruchomościami

Podejścia do zarządzania nieruchomościami można sklasyfikować jako klasyczne i współczesne.

·      Klasyczne oznacza tradycyjne zarządzanie nieruchomościami określane również mianem statycznego, a współczesne mianem dynamicznego (Rymarza, 2009).

·      Pierwsze z nich ogranicza się do niezbędnych czynności administracyjnych, technicznych i gospodarczych, które składają się na utrzymanie budynków w należytym stanie.

·      Podejście to zostało usankcjonowane ustawą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997r., art. 185.

·      Stwierdza się, że: „Zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w nie pogorszonym stanie zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.”

·      Definicja klasyczna dostrzega potrzebę inwestowania w zarządzane nieruchomości, pomija natomiast zupełnie kwestię podporządkowania polityki czy strategii przyjętej dla nieruchomości oczekiwaniom użytkowników (zorientowanie na klienta) (Niezabitowska, 2010).

·      Podejście współczesne zakłada kreatywność, innowacyjność w gospodarowaniu nieruchomościami, a także skoncentrowanie się nie tylko na samym budynku, lecz także na użytkownikach. Podejście to określamy mianem facility management (FM). FM w Polsce nie ma jeszcze ustalonej definicji. Według Internacional Facility Management Association – IFMA1 facility management jest praktyczną koordynacją fizycznych miejsc pracy z ludźmi oraz funkcjonowaniem organizacji. Integruje zasady administrowania biznesem, architekturą i technicznego utrzymania obiektów.

·      Zarządzanie budynkiem w ujęciu FM rozpatrywane jest szerzej w stosunku do definicji klasycznej zarządzania nieruchomościami.

·...