Wspólnoty małe i duże.doc

Zapoznanie się z zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi –

wspólnotami mieszkaniowymi

1.1. Definicja wspólnoty mieszkaniowej

Definicja wspólnoty mieszkaniowej została określona w art. 6 Ustawy z dnia 24.06.1994 roku o własności lokali, zgodnie z którym wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, w chwili wydzielenia i sprzedaży pierwszego lokalu.

1.2. Właściciel – od kiedy

Kto jest właścicielem, czyli od którego momentu można uważać nabywcę lokalu za jego właściciela ?

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, przewiduje w art. w art. 7, trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:

              1 - w drodze umowy

              2 - jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości

              3 - orzeczenia sądu znoszącego współwłasność

Ad.1 Umowa o ustanowienie odrębnej własności powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego – w razie niezachowania tej formy czynność taka jest nieważna (art.58KC). Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 pkt 2 Uowl). Wpis taki ma charakter konstytucyjny, tzn. tworzący prawo. Ponieważ wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, należy uznać, iż nabywca wyodrębnionego lokalu staje się właścicielem lokalu od dnia złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej (art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. księgach wieczystych i hipotece).

Ad.2 W przypadku zbycia istniejącej już odrębnej własności lokalu, do czego również jest niezbędna forma aktu notarialnego, nabywca staje się właścicielem od chwili zawarcia umowy. Wpis do księgi wieczystej ma tu tylko charakter deklaratoryjny (potwierdzający).

Obowiązek składania wniosku o wpis do KW – Art. 35 UoKWi H,

Kary określone w art.36 ust.4 U oKWi H.

Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r Prawo o notariacie – w akcie zamieszczany jest wniosek o dokonanie wpisu w KW.

Ad.3 W przypadku orzeczenia sądowego – dopiero orzeczenie prawomocne umożliwia wpisanie nowego właściciela we właściwej KW.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej jest jednak zaliczana do podmiotów gospodarczych, związku z czym zobowiązana jest do posiadania numeru REGON.

Wspólnota mieszkaniowa pomimo nie posiadania osobowości prawnej może pozywać i być pozywana. W procesie sądowym wspólnota mieszkaniowa może być reprezentowana przez zarząd. Wspólnota ma tzw. „zdolność sądową”, co oznacza, że została dopuszczona do obrotu cywilno-prawnego. 

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek posiadania rachunku bankowego.

Jest również zobowiązana do dokonania zgłoszenia identyfikacyjnego w celu uzyskania NIP.

Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Za zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy z właścicieli w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.

Sprawy dotyczące wspólnoty ogół właścicieli rozstrzyga w formie uchwał.

1.3.Lokal samodzielny

W myśl art.2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które w raz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe.

Spełnienie wymagań, o których mowa powyżej stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Zaświadczenia te wydawane są na podstawie Kodeksu Postępowania Administracyjnego. Zaświadczenia te nie są wymagane, jeżeli odrębną własność lokalu ustanawia sąd w postępowaniu o zniesieniu współwłasności.

Samodzielność lokalu stwierdzana jest w celu ustanowienia odrębnej własności istniejącego lokalu w budynku i dostosowane do tego celu ustawowe wymogi, a nie o ogólne warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, i które odnoszą się do każdego właściciela budynku w okresie jego budowy i eksploatacji.

Przy oznaczaniu przedmiotu odrębnej własności lokali istnieje obowiązek zaznaczania lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku.

1.4.Pomieszczenie przynależne do lokalu

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, są to m.in.: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi” Art. 2 ust. 4 Uowl.

Z takiego określenia pomieszczenia przynależnego wynika, iż jeśli w akcie wyodrębnienia nie wymieniono pomieszczenia przynależnego, to będzie ono wchodziło w skład części wspólnej a korzystanie z niego odbywać się może na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową.

Ponieważ pomieszczenie przynależne określono jako część składową lokalu, nie jest możliwe zbycie samego pomieszczenia przynależnego, gdyż byłaby to czynność sprzeczna z art.47 § 1 KC, która określa iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

1.5. Nieruchomość wspólna

Z prawem własności lokalu nierozerwalnie związane jest prawo właściciel lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z Art. 3 Uowl, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:

- gruntu w obrębie działki, na której posadowiony jest budynek

- części budynku, które służą wszystkim właścicielom tj.: mury, fundamenty, dachy, klatki schodowe, korytarze, kominy etc.

- urządzeń, które służą wszystkim właścicielom tj.: urządzenia dźwigowe, instalacje centralnego ogrzewania, instalacja elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa itp.

Balkony – ze względu na fakt, iż balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, stanowi jego część składową a koszty jego utrzymania nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej – jest to najczęściej występująca interpretacja w orzecznictwie sądowym.

Należy jednak zauważyć, że balkony stanowią element konstrukcyjny i ich stan techniczny wpływa na bezpieczeństwo ogółu mieszkańców nie tylko właścicieli lokalu korzystających z niego.

Instalacje – służące wielu właścicielom, pomimo iż przebiegają przez lokale stanowiące odrębne własności.

Grzejniki należą do części wspólnej nieruchomości. Jako urządzenie rozprowadzające ciepło w pomieszczeniu ma istotny wpływ nie tylko na sam lokal, w którym jest zainstalowany, ale również na lokale sąsiednie i nieruchomość wspólną. W razie odłączenia grzejnika, zmienia się sposób ponoszenia kosztów ogrzewania części wspólnej, może zmieniać się charakterystyka cieplna budynku itp.

Uchwała SN z 28.08 1997 r. Po wejściu w życie Uowl właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.

1.6.  Udział w nieruchomości wspólnej

Udział właściciela w nieruchomości wspólnej wyznacza zakres praw i obowiązków właściciela w stosunku do przedmiotu współwłasności oraz zakres jego uprawnień.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada, zgodnie z Art. 3 ust. 3 Uowl stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

2.Powierzenie zarządu i wybór zarządu

2.1.Akt notarialny, uchwała zaprotokołowana przez notariusza

Termin „ powierzania zarządu został zastrzeżony tylko dla umów zawieranych w formie aktu notarialnego, które muszą być zawierane przez wszystkich właścicieli lokali ( w dużych wspólnotach mogą być zmienione z woli większości).

Jednym z podstawowych atrybutów prawa własności jest możliwość decydowania przez właścicieli o podstawowych kwestiach związanych z zarządzaniem własnością. Zapisy art. 18 Uowl umożliwiają właścicielom lokali określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w sposób inny niż to określają kolejne zapisy Uowl, przy czym to określenie sposobu zarządu ma nastąpić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Wyrażona w ten sposób wola właścicieli lokali ma pierwszeństwo przed regulacjami dotyczącymi sprawowania zarządu, zawartymi w ustawie, gdyż – zgodnie z art. 18 ust. 3 – dopiero, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie notarialnej lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdz. 4 Uowl.

Ustanowienie zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w art. 18 ust.1 Uowl może, zgodnie z treścią tego przepisu, polegać w szczególności na tym, że właściciele lokali powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, w dalszej części ustawy nazywanej zarządcą, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Wymagane jest do tego zachowanie formy aktu notarialnego.

W przypadku sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Taki stan będzie trwał, dopóki właściciele lokali zdecydują zmienić tak ustalony sposób zarządu (lub osobę zarządcy) w oparciu o art. 18 ust. 2a Uowl zgodnie, z którym zmiana taka może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Informacja, w jaki sposób sprawowany jest zarząd we wspólnocie podlega obowiązkowemu wpisowi do księgi wieczystej.

Inny sposób zarządu został określony w art. 19 i 20 Uowl.

2.2.Zarząd we wspólnotach małych

Art. 19 odnosi się do wspólnot, w których liczba lokali jest nie większa niż siedem – zastosowanie mają przepisy KC oraz przepisy kodeksu postępowania cywilnego

2.3.Zarząd z osób fizycznych

Art. 20 odnosi się do wspólnot, w których ilość lokali jest większa niż siedem - zarząd z osób fizycznych wybranych z grona właścicieli lub spoza ich grona.

Możliwość zastosowania różnych sposobów zarządu w odniesieniu do różnych wspólnot mieszkaniowych przedstawia się następująco:

2.4.Zarząd przymusowy powoływany przez sąd.

Możliwość powoływania zarządu przymusowego przez sąd na podstawie art. 26 ust. 1 Uowl dotyczy zarówno wspólnot małych jak dużych może być wykorzystywana w dwóch przypadkach:

1) jeśli wspólnota, która powinna powołać zarząd, nie zrobiła tego

2) jeśli wybrany zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki

Z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przez sąd w oparciu o art. 26 ust 1 ustawy o własności lokali, może zwrócić się każdy właściciel lokalu w danej nieruchomości.

Również każdy z właścicieli w małej wspólnocie ma możliwość skorzystania z tego przepisu. Ma on bowiem zastosowanie w innych sytuacjach:

1)     gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu

2)     gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi  mniejszość

Zarówno w przypadku wspólnot małych jak i dużych zakres uprawnień oraz wynagrodzenie zarządcy przymusowego określa sąd. Sąd też odwołuje zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. (art.26 ust.1 Uowl i art. 614 KPC)

Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia wówczas, gdy właściciele lokali, wbrew przepisom art. 200 KC i art. 27 Uowl postanowili nie brać udziału w zarządzie nieruchomością wspólną i, mimo że minęły co najmniej dwa lata od chwili, gdy ustanowiono odrębną własność lokali w nieruchomości, w której ze względu na jej wielkość (ponad 7 lokali) istnieje obowiązek określenia sposobu lub powierzenia albo wyboru zarządu, nie podejmują żadnych kroków zmierzających do uregulowania kwestii zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Wówczas, jeśli istnieje zarządca, który zarządzał nieruchomością przed ustanowieniem w niej odrębnej własności a z jakiś przyczyn nie chce lub nie może nadal zarządzać tą nieruchomością, także i on może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, przymusowego oparciu o art. 26 ust. 2 Uowl.

3.Umowa o sprawowanie zarządu

Zarządzanie odbywa się w oparciu o umowę zarządzania.

4.Zebranie wspólnoty mieszkaniowej

4.1.Zwoływanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej.

Zwołanie zebrania jest pierwszą czynnością niezbędną do ważnego odbycia zebrania wspólnoty mieszkaniowej, a więc zarazem i pierwszą czynnością w procesie "stanowienia" uchwał przez właścicieli lokali. Ustawa o własności lokali przewiduje dwa rodzaje zebrań: doroczne i fakultatywne.

4.1.1.Zebranie doroczne.

Zebranie doroczne (art. 30 ust. 1 pkt 3) jest obligatoryjne, tj. musi się odbyć, i zwoływane jest co najmniej raz w roku. Przedmiotem zebrania jest przynajmniej (porządek obrad może przewidywać również inne zagadnienia):

-                                  uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

-                                  ocena pracy zarządu lub zarządcy,

-                                  sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Powyższe zebranie zwołuje zarząd lub zarządca nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W przypadku niedokonania zwołania, ustawa przewiduje, że każdy właściciel może samodzielnie zwołać takie zebranie. Pomimo tego, że przedmiotem zebrania dorocznego są sprawy o najwyższym stopniu ważności dla funkcjonowania wspólnoty, ustawa nie zawiera żadnych sankcji w przypadku niedojścia tego zebrania do skutku. W razie braku zainteresowania w odbyciu zebrania ze strony zarządu (zarządcy) oraz właścicieli lokali nie istnieją procedury (brak podstawy prawnej) aby ktokolwiek z zewnątrz mógł narzucić swoją wolę wspólnocie. Pośrednio może to nastąpić jako konsekwencja podjęcia przez wierzycieli działań przeciwko wspólnocie i właścicielom, którzy to przecież odpowiadają za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej ich udziałom w tej nieruchomości. Wymusi to reakcję ze strony właścicieli zagrożonych np. procesem sądowym i ewentualnym postępowaniem komorniczym.

Zebranie doroczne, wbrew nazwie, musi odbyć się przynajmniej raz w roku, a  więc nie ma najmniejszych przeszkód w zwoływaniu takiego rodzaju zebrań częściej. Zebrania te powinny mieć za przedmiot przynajmniej art. 30 ust. 1 pkt 3.

4.1.2.Zebranie fakultatywne.

Zebranie fakultatywne (art. 31), zwoływane jest zawsze przez zarząd (zarządcę). Zebrania tego nie mogą zwołać sami właściciele. Natomiast inicjatywa zwołania tego zebrania może pochodzić tak od zarządu (zarządcy), jak i od właścicieli. Zarząd (zarządca) może, a nawet ma obowiązek, zwołać takie zebranie zawsze, gdy zachodzi taka potrzeba. Oceny, czy potrzeba taka rzeczywiście zachodzi, dokonuje sam zarząd (zarządca). Jeżeli natomiast wniosek o zwołanie zebrania złoży grupa właścicieli dysponująca więcej niż 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd (zarządca) jest obowiązany zwołać takie zebranie - jest związany wolą właścicieli i nie może oceniać czy wniosek jest zasadny czy nie. W przypadku wniosku pochodzącego od grupy właścicieli posiadających mniej niż 1/10 udziałów, zarząd (zarządca) dysponuje swobodą w ocenie czy rzeczywiście zebranie jest konieczne. Tak więc wniosek taki może nie zostać uwzględniony, bez żadnych bezpośrednich konsekwencji dla podmiotu zwołującego. Częstotliwość odbywania się zebrań fakultatywnych jest dowolna, może więc zdarzyć się tak, że w danym roku nie zajdzie potrzeba zwołania nawet jednego takiego zebrania.

4.2.Podmiot zwołujący.

Jak to zostało wskazane, zwoływać zebranie może zarząd bądź właściciele.

W przypadku zarządu, który jest organem wspólnoty mieszkaniowej, zwołać zebranie, jeżeli zarząd jest organem kolegialnym, powinni wszyscy członkowie. Oznacza to, że samą decyzję o zebraniu powinni podjąć wszyscy członkowie. Natomiast technicznej czynności zwołania może dokonać np. jeden z członków zarządu zbierając pokwitowania zapoznania się z informacją o fakcie i terminie zwołania zebrania.

W przypadku zarządcy, który jest osobą fizyczną, to ta osoba decyduje samodzielnie o zwołaniu zebrania. W przypadku zarządcy - osoby prawnej, wydaje się, że decyzję o zwołaniu zebrania powinien podjąć właściwy organ zarządzający (np. zarząd spółki), wg. odpowiednich przepisów regulujących pracę tego organu. Możliwe jest również przekazanie kompetencji w tym zakresie zatrudnionemu, licencjonowanemu zarządcy.

4.3.Forma zawiadomienia o zebraniu.

Uowl w art. 32 stanowi, że zarząd (zarządca) zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie. Niestety, ustawa nie stanowi jak ma wyglądać to zawiadomienie. Najpewniejszą dowodowo jest metoda doręczania właścicielowi zawiadomienia za pokwitowaniem - może to być dokonane np. listem poleconym lub pokwitowaniem odbioru lub zapoznania się z informacją od członka zarządu lub pracownika zarządcy.

Można również bronić stanowiska, że za wystarczające do ważnego zwołania zebrania będzie włożenie zawiadomienia do skrzynki pocztowej lub nawet samo wywieszenie informacji o zebraniu na klatce schodowej, w miejscu umożliwiającym łatwe zapoznanie się z tą informacją przez każdego z właścicieli.

4.4.Terminy zawiadomień.

Coroczne zebranie powinno odbyć się nie później roku. Okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarz. (art. 29 Uowl) a więc coroczne zebranie nie może być zwołane na dzień 1.01. gdyż nie zakończył się jeszcze rok, za który ma nastąpić udzielenie absolutorium i na który przyjęto plan gospodarczy. Zebranie w pierwszym kwartale będzie jak najbardziej ważne. Pomimo niedotrzymania terminu, organ zwołujący nie traci swoich kompetencji do zwołania ważnego zebrania, choć może zostać "uprzedzony" przez każdego z właścicieli, który z dniem 1kwietnia może już samodzielnie zwołać coroczne zebranie.

Termin zwołania zebrania fakultatywnego, z oczywistych względów będzie wynikał z pojawiających się przyczyn zwołania takiego zebrania.

...