ksws2 Wycena nieruchomości do celów sprawozdań finansowych.pdf

KSWS 2

Wycena nieruchomo ś ci do celów sprawozda ń finansowych w

rozumieniu ustawy o rachunkowo ś ci

Niniejsze opracowanie jest aktualizacją standardu V.11 – ,,Wycena do celów sprawozdań

finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości”, przyjętego przez RK PFSRM

w dniu 21.04.2004 r. – uwzględniającą uwagi Ministerstwa Finansów zgłoszone dnia 13.01.2005 r.

1. Przedmiot wyceny i zakres stosowania standardu

1.1. Standard dotyczy wyceny nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z

nieruchomością, zaliczanych do środków trwałych, środków trwałych w budowie oraz

inwestycji w nieruchomościach, jednostek w rozumieniu Ustawy o rachunkowości z dnia

29.09.1994 z późniejszymi zmianami, dalej zwana ustawą o rachunkowości.

1.2. Rzeczoznawcę majątkowego w trakcie wyceny obowiązuje ustawa o rachunkowości.

W przypadku spraw w niej nieuregulowanych rzeczoznawca, kierując się przyjętymi w

jednostce zasadami (polityką) rachunkowości, stosuje krajowe standardy rachunkowości. W

przypadku braku odpowiedniego standardu krajowego rzeczoznawca kieruje się ustaleniami

Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Do wycen na potrzeby sprawozdań

finansowych spółek giełdowych, banków i emitentów papierów wartościowych oraz

niektórych ubezpieczycieli stosuje się regulacje wynikające z międzynarodowych

standardów sprawozdawczości finansowej/ międzynarodowych standardów rachunkowości

(dalej w skrócie: MSFF/MSR).

Regulacje MSR/MSFF stosować moŜna takŜe fakultatywnie w przypadku wycena na

potrzeby jednostek ubiegających się o status spółek giełdowych oraz jednostek wchodzących

w skład grup kapitałowych, w których jednostka dominująca jest zobowiązana je stosować.

Wykonując dyspozycje ww. uregulowań, rzeczoznawca jest zobowiązany kierować się

niesprzecznymi z nimi zasadami i metodami wyceny, wypracowanymi na gruncie

rzeczoznawstwa majątkowego, podanymi w przepisach prawa i standardach zawodowych

rzeczoznawców majątkowych.

1.3. Standard został opracowany dla stanu prawnego obowiązującego w dniu uchwalenia

standardu przez Radę Krajową PFSRM.

W przypadku zmian ustawy o rachunkowości oraz MSFF/MSR naleŜy stosować

znowelizowane przepisy tych aktów oraz ich oficjalne interpretacje ze wskazanymi w nich

datami wejścia w Ŝycie.

1.4. Niniejszy standard ma zastosowanie w szczególności do:

a) określania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i

prawnych przyjętych do uŜywania nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny lub wymiany

na inną pozycję aktywów niepienięŜnych;

b) aktualizacji wyceny środków trwałych wynikającej z ich trwałej utraty wartości, gdy nie

moŜna ustalić ich ceny sprzedaŜy netto;

c) określania wartości nieruchomości jako środków trwałych w budowie, w tym wycenę

niedokończonych prac budowlanych oraz przeprowadzania inwentaryzacji i obmiaru

wykonanych robót;

d) określania kosztu wytworzenia części składowych nieruchomości jako środka trwałego w

przypadku, gdy nie moŜna go ustalić na podstawie kosztu historycznego lub ceny

sprzedaŜy netto;

e) okresowego określania wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowiących lokatę

kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości stanowiących lokatę zakładów

ubezpieczeń na Ŝycie lub innych podmiotów działających w podobnym sektorze,

f) określenia wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych spółki,

przejętej przy połączeniu spółek metodą nabycia;

g) określenia wartości gruntu, a takŜe aktywów biologicznych z nim związanych.

1.5. Standard słuŜy wyłącznie jako podstawa do wycen do celów sprawozdań finansowych w

rozumieniu ustawy o rachunkowości. W szczególności standard nie moŜe być podstawą do

wycen w sprawozdaniach finansowych słuŜących celom podatkowym. Wycena powinna

odzwierciedlać stan na dzień bilansowy.

1.6. Przedmiotem wyceny są nieruchomości jako przedmiot praw, tj. własność, uŜytkowanie

wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa zobowiązaniowe, które ewidencjonowane

są w sprawozdaniach finansowych w szczególności jako następujące aktywa: rzeczowe aktywa

trwałe, wartości niematerialne i prawne oraz nieruchomości jako inwestycje długoterminowe.

W przypadku gdy z przyjętej metodyki wyceny lub definicji nieruchomości wynika, Ŝe wraz z

nieruchomością szacowane są takŜe ruchomości ewidencjonowane w szczególności jako

aktywa trwałe, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyodrębnienia z oszacowanej wartości:

wartość nieruchomości oraz wartość ruchomości, a takŜe określa wartość poszczególnych

rodzajów aktywów. Przy wykonywaniu wycen nieruchomości wraz z ruchomościami

rzeczoznawca majątkowy powinien posiadać niezbędną wiedzę i umiejętności z zakresu takich

wycen.

2. Słownik podstawowych poj ęć stosowanych w standardzie

2.1. Środki trwałe są to niezaliczone do inwestycji (patrz pkt. 2.3) rzeczowe aktywa trwałe i

zrównane z nimi, kontrolowane przez jednostkę o przewidywanym okresie ekonomicznej

uŜyteczności dłuŜszym niŜ rok, kompletne, zdatne do uŜytku i przeznaczone na potrzeby

jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:

a) nieruchomości – w tym grunty własne, prawo uŜytkowania wieczystego gruntu, budowle

i budynki, a takŜe będące odrębną własnością lokale oraz spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu;

b) maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy;

c) ulepszenia w obcych środkach trwałych;

d) inwentarz Ŝywy.

Środki trwałe oddane do uŜywania na podstawie umowy najmu, dzierŜawy, uŜyczenia lub innej

umowy o podobnym charakterze zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy,

zgodnie z warunkami określonymi art. 3 ust 4 ustawy o rachunkowości.

2.2. Środki trwałe w budowie są to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich

budowy, montaŜu lub ulepszenia juŜ istniejącego środka trwałego.

2.3. Inwestycje, to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z

przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend

(udziałów w zyskach) lub innych poŜytków, w tym równieŜ z transakcji handlowej, a w

szczególności te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są uŜytkowane

przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku emitentów

papierów wartościowych, zakładów ubezpieczeń na Ŝycie i podmiotów działających w

podobnych sektorach przez inwestycję rozumie się lokaty, w tym lokaty w nieruchomości.

Obowiązek zakwalifikowania nieruchomości do środków trwałych lub nieruchomości

inwestycyjnych naleŜy do jednostki zamawiającej wycenę.

2.4. Trwała utrata wartości zachodzi wtedy, gdy istnieje duŜe prawdopodobieństwo, Ŝe

kontrolowany przez jednostkę składnik aktywów nie przyniesie w przyszłości w znaczącej

części lub w całości przewidywanych korzyści ekonomicznych. Uzasadnia to dokonanie odpisu

aktualizacyjnego doprowadzającego wartość tego składnika, wynikającą z ksiąg

rachunkowych, do ceny sprzedaŜy netto, a w przypadku jej braku do ustalenia w inny sposób

wartości godziwej.

2.5. Cena (wartość) sprzedaŜy netto aktywów, to moŜliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena

sprzedaŜy składnika aktywów , bez podatku od towarów i usług, podatku akcyzowego,

pomniejszona o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z

przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaŜy i dokonaniem tej sprzedaŜy, a powiększona

o naleŜną dotację przedmiotową. JeŜeli nie jest moŜliwe ustalenie ceny sprzedaŜy netto danego

składnika aktywów, naleŜy w inny sposób określić jego wartość godziwą na dzień bilansowy.

2.6. Cena nabycia jest ceną zakupu składnika aktywów, obejmującą kwotę naleŜną sprzedającemu

bez podlegającego odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w

przypadku importu powiększona o obciąŜenia o charakterze publicznoprawnym oraz

powiększona o koszty bezpośrednie związane z zakupem składnika aktywów i dostosowaniem

go do stanu zdatnego do uŜywania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu,

załadunku i wyładunku oraz składowania, a obniŜona o rabaty, opusty i inne podobne

zmniejszenia. JeŜeli nie jest moŜliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów – a w

szczególności przyjętego nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny – jego wyceny dokonuję się

wg ceny sprzedaŜy takiego samego lub podobnego przedmiotu.

Do kosztów wytworzenia aktywów trwałych nie zalicza się kosztów:

a) będących konsekwencją niewykorzystanych zdolności produkcyjnych i strat

produkcyjnych;

b) ogólnego zarządu, które nie są związane z doprowadzeniem aktywu trwałego do postaci i

miejsca, w jakich się znajduje na dzień wyceny;

c) kosztów sprzedaŜy.

JeŜeli nie jest moŜliwe ustalenie kosztu wytworzenia środka trwałego, jego wyceny dokonuje

się wg cen sprzedaŜy netto takiego samego lub podobnego , pomniejszonej o przeciętnie

osiągany przy sprzedaŜy zysk brutto ze sprzedaŜy, a w przypadku środka trwałego w budowie

– takŜe z uwzględnieniem stopnia jego wytworzenia.

2.8. Aktywny rynek jest rynkiem, który spełnia wszystkie następujące warunki:

a) pozycje będące przedmiotem obrotu na rynku są jednorodne,

b) zazwyczaj w dowolnym momencie moŜna znaleźć zainteresowanych nabywców i

sprzedawców,

c) ceny są podawane do wiadomości publicznej.

Tak określone pojęcie rynku aktywnego wprowadzone przez międzynarodowe standardy

rachunkowości (MSR) odpowiada ekonomicznemu pojęciu rynku prawie doskonałego.

2.7. Koszt wytworzenia aktywów trwałych obejmuje koszty pozostające w bezpośrednim związku z

danym aktywem trwałym oraz uzasadnioną część kosztów pośrednich związanych z

wytworzeniem tego aktywu . Koszty bezpośrednie obejmują wartość zuŜytych materiałów

bezpośrednich, koszty pozyskania i przetworzenia związane bezpośrednio z wytworzeniem i

inne koszty poniesione w związku z doprowadzeniem aktywu trwałego do postaci i miejsca, w

jakich się znajduje w dniu wyceny.

2.9. Wartość godziwa jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na

zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i

niepowiązanymi ze sobą stronami. W przypadku aktywnego rynku wartość ta określona jest

przez cenę sprzedaŜy netto. W przypadku braku takich danych, wartość godziwą oszacowuje

się za pomocą metod estymacji powszechnie uznanych za poprawne, określających najbardziej

prawdopodobną cenę rynkową sprzedaŜy netto.

2.10. Wartość dla aktualnego sposobu uŜytkowania, to wartość rynkowa.

nieruchomości jako środka trwałego przy załoŜeniu kontynuacji obecnego sposobu jego

uŜytkowania, w przypadku gdy na rynku moŜliwa jest jego sprzedaŜ przy obecnym sposobie

uŜytkowania. Jako obecny sposób uŜytkowania naleŜy rozumieć moŜliwości wykorzystania

nieruchomości na cele zbliŜone lub pokrewne do realizowanych przed jednostkę. Wartość tę

naleŜy wyraźnie odróŜnić od wartości działającej jednostki, która uwzględnia takŜe inne

czynniki niezwiązane z nieruchomością (strategię jednostki, umiejętność kadry zarządzającej,

środki finansowe i materialne, wartości niematerialne, wartość firmy itp.).

2.11. Wartość uŜytkowa jest to bieŜąca, szacunkowa wartość przyszłych.

przepływów środków pienięŜnych, których wystąpienia oczekuje się z tytułu dalszego

uŜytkowania danego składnika aktywów oraz jego zbycia na zakończenie okresu

uŜytkowania ( patrz takŜe pkt 4.7 niniejszego standardu).

2.12.Składniki mienia szczególnego przeznaczenia, to składniki, które rzadko lub

w ogóle nie są przedmiotem obrotu na rynku ze względu na swój

specjalistyczny charakter, projekt budynku, układ, wielkość, lokalizacje lub inne

czynniki. Za wyjątkiem sytuacji sprzedaŜy takich składników w ramach

przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

2.13.Zamortyzowany koszt odtworzenia, to bieŜący koszt odtworzenia lub zastąpienia składnika

aktywów pomniejszony o zuŜycie fizyczne, funkcjonalne lub techniczne oraz ekonomiczne

lub spowodowane czynnikami zewnętrznymi, powodujące jego przestarzałość lub

zmniejszenie uŜyteczności.

Zasady ustalenia kosztu odtworzenia bazują na zasadzie substytucji.

2.14.Zasada substytucji stanowi, Ŝe zainteresowana osoba nie zapłaci za składnik aktywów

więcej, niŜ wyniósłby koszt nabycia równie satysfakcjonującego substytutu, w sytuacji

braku czynników komplikujących sprawę, takich jak czas, większe ryzyko lub niedogodność.

2.15.Rentowność progowa to test, który powinien być zastosowany przez podmiot gospodarczy w

celu ustalenia jego rentowności (nadwyŜki przychodów nad poniesionymi kosztami)

odniesionej do całości aktywów posiadanych przez ten podmiot lub jednostkę generującą

strumienie pienięŜne.

Spełnienie testu warunkuje wykorzystanie w sprawozdaniach finansowych jednostki

gospodarczej, zamortyzowanego kosztu odtworzenia. Przeprowadzenie testu naleŜy do

obowiązków podmiotu gospodarczego.

. 2.16. Aktywa biologiczne, to zwierzęta znajdujące się w hodowli lub w chowie i rośliny

uprawne.

2.17. Jednostka, to podmioty i osoby mające siedzibę lub miejsce sprawowania

zarządu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, określone w art. 2 ust. 1 ustawy o

rachunkowości.

Zamortyzowany koszt odtworzenia jest stosowany do wyceny nieruchomości szczególnego

przeznaczenia w sytuacji braku danych rynkowych potrzebnych do określenia wartości

rynkowej.

3. Uwarunkowania realizacji wycen obj ę tych standardem

3.1. W wycenach na potrzeby sprawozdań finansowych rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek

przeprowadzenia analizy sposobu i zakresu sprawowanej kontroli przez jednostkę nad

wycenianym składnikiem aktywów. Analiza ta obejmuje w szczególności ustalenie rodzaju

praw przysługujących jednostce oraz ustalenie faktycznego stanu władania rzeczą. W

przypadku stwierdzenia, Ŝe stan władania nie odpowiada przysługującym prawom, niezbędne

jest wskazanie tych rozbieŜności poprzez zamieszczenie odpowiedniej informacji w operacie

szacunkowym. Istnienie tych rozbieŜności nie przesądza o braku moŜliwości sporządzenia

wyceny składnika aktywów.

3.2. W procesie określania wartości poszczególnych składników aktywów, a w szczególności

nieruchomości i ich części składowych, rzeczoznawca uwzględnia charakter i specyfikę

działalności jednostki. Podczas wyceny nie naleŜy analizy wartości opierać wyłącznie na

danych pochodzących od analizowanego podmiotu. NaleŜy takŜe uwzględnić tendencje

ogólnego rozwoju i konkurencyjności branŜy oraz uwarunkowania regionalne. Dane

pochodzące z jednostki powinny być analizowane na podstawie dostępnych informacji

historycznych i opierać się na realistycznych przesłankach, w tym uprawdopodobnionych

prognozach.

3.3. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w wycenie w szczególności zapisy miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego i innych praw miejscowych, a takŜe praw dotyczących

ochrony środowiska i zasobów naturalnych związanych z działalnością jednostki i składników

jej majątku.

3.4. Rzeczoznawca majątkowy w wycenie na potrzeby sprawozdań finansowych stosuje metody

wyceny zbieŜne z zasadami wycen przyjętymi w polityce rachunkowości jednostki, stosując

zasadę ciągłości oraz stosując ogólne wytyczne ustawy o rachunkowości i odpowiednio

międzynarodowych standardów rachunkowości. Jednostka moŜe stosować wycenę w wartości

godziwej, jeŜeli zasadne jest przyjęcie załoŜenia kontynuowania przez nią działalności.

3.5. W sytuacji braku bezpośrednich danych rynkowych przyjmuje się, Ŝe zamortyzowany koszt

odtworzenia jest akceptowaną metodą określenia wartości specjalistycznych aktywów. W

metodzie tej rzeczoznawca majątkowy uwzględnia pochodzące z rynku informacje o wartości

gruntu, przy uwzględnieniu ewentualnych ograniczeń wynikających np. ze sposobu

uŜytkowania gruntu, z istniejących nakładów i planu miejscowego oraz informacje rynkowe,

które mogą mieć wpływ na ocenę stopnia zuŜycia wycenianego aktywu.

4. Podstawy wyceny i zasady ich wyboru

4.1. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny uwzględniając warunki, o których mowa w pkt. 3,

stosując podejścia, metody i techniki zgodnie z regulacjami zawartymi w przepisach prawa i

standardach zawodowych. Przyjęte procedury wyceny powinny być zgodne z regulacjami

zawartymi w ustawie o rachunkowości lub w krajowych standardach rachunkowości a w razie

braku takich uregulowań naleŜy oprzeć się na międzynarodowych standardach rachunkowości

(MSR). W przypadku jednostek, które zgodnie z ustawą o rachunkowości są zobowiązane do

stosowania przy sporządzaniu sprawozdań finansowych MSSF/MSR lub skorzystały z

fakultatywnego upowaŜnienia do stosowania tych standardów, przyjęte procedury wyceny

powinny być zgodne z międzynarodowymi standardami rachunkowości.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: