Czynsze – wysokość i zadłużenia
· Opłaty czynszowe
· Zmiany wysokości czynszu
· Odpowiedzialność za opłaty czynszowe
· Konsekwencje zadłużeń czynszowych
· Sposoby postępowania w przypadku powstania zadłużenia
· Podstawa prawna
Opłaty czynszowe
Korzystanie z mieszkania zawsze wiąże się z obowiązkiem pokrywania opłat związanych z jego eksploatacją i używaniem. Na opłaty składają się koszty zarządzania, opłaty za media, czyli wodę, centralne ogrzewanie, w niektórych typach mieszkań – funduszu remontowego oraz koszty opłat czynszowych.
Wysokość czynszu jest ustalana przez właściciela mieszkania. Z reguły miesięczne opłaty za mieszkanie zwane czynszowymi zawierają opłaty za media i za czynsz. W zależności od rodzaju mieszkania i budynku, do opłat czynszowych mogą być też wliczane opłaty za windę, wywóz śmieci, ochronę itp.
W przypadku mieszkań wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (np. komunalnych) właściciel (gmina, państwo itp.) ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową. Czynniki te to w szczególności:
- położenie budynku,
- położenie lokalu w budynku,
- wyposażenia budynku i lokalu,
- ogólny stan techniczny budynku.
W mieszkaniach tych, na wniosek najemców mających niski dochód, mogą być także stosowane obniżki czynszu. Możliwość taka musi jednak być przewidziana w postanowieniu uchwały rady gminy, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej. Obniżki takiej udziela się najemcy na 12 miesięcy. W sytuacji, gdy niski dochód się utrzymuje, wówczas na wniosek najemcy mogą być udzielane obniżki na kolejne okresy dwunastomiesięczne.
Przepisy określają, jakie wydatki mogą być pokrywane z czynszu (art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów). Są to:>> podatek od nieruchomości,>> opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu,>> ubezpieczenie nieruchomości,>> koszty remontów bieżących, konserwacji i utrzymania stanu technicznego budynku,>> koszty zarządzania,>> koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń do wspólnego użytkowania,>> opłaty za: utrzymanie czystości, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (w części przypadającej na dany lokal).>> Do czynszu można doliczać godziwy zysk.
Przepisy nie zawierają jednak żadnych wskazówek, jak go ustalać.
Mogą pojawiać się również inne punkty, o ile przewiduje je umowa najmu.
Zmiany wysokości czynszu
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
Wypowiedzenie takie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach:
- gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i godziwy zysk,
- jeśli podwyżka nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu
cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym
Jednakże lokator może wystąpić do właściciela z żądaniem przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel ma na to 14 dni (licząc od dnia otrzymania tego żądania). Ponieważ ustawa nie precyzuje pojecia kalkulacji, Sąd Najwyższy sprecyzował, że: "Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazania sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu" (III CZP 130/09).
W ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia wysokości czynszu, lokator może:
- odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki (skutkiem tego jest rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal), albo
- zakwestionować podwyżkę, i wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
W przypadku mieszkań spółdzielczych, zarówno lokatorskich, jak i własnościowych, podwyżki opłat następują od 15 grudnia 2009 r. z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Natomiast koszty niezależne od spółdzielni, takie jak opłaty za prąd, gaz czy wywóz śmieci nadal będą wypowiadane 14 dni przed upływem terminu, nie później jednak niż ostatniego dnia miesiąca poprzedniego terminu.
Odpowiedzialność za opłaty czynszowe
Za zapłatę czynszu odpowiedzialne są wszystkie dorosłe osoby zamieszkujące w danym mieszkaniu i to niezależnie od tego, jaki jest to rodzaj mieszkania.
Warto wiedzieć, że nie wystarczy płacenie tylko swojej części czynszu, aby nie ponosić konsekwencji zaległości czynszowych. Jeśli w mieszkaniu mieszkają przykładowo trzy dorosłe osoby, a czynsz wynosi 600 zł, to nie zwalnia z odpowiedzialności opłacanie przez jedną osobę kwoty 200 zł. Jeśli do kasy właściciela nie wpływa całość opłaty (czyli 600 zł), to właściciel ma prawo dochodzić swoich należności również od tej osoby, która część czynszu wpłaciła. Ogólnie rzecz ujmując, właściciela mieszkania, nie interesuje, w jaki sposób osoby zobowiązane do płacenia czynszu podzielą między siebie opłaty. Dla niego ważne i zgodne z prawem jest żądanie zapłaty całości czynszu.
Należy również mieć na uwadze fakt, że gdy jedna z osób płaci swoją część, a pozostałe nie wywiązują się z obowiązku wnoszenia opłat, nie zapewnia to tej osobie ochrony przed konsekwencjami wynikającymi z zaległości, czyli np. eksmisją. Eksmisja dotyczyć będzie nie tylko osób niepłacących czynszu, ale również tej osoby, która częściowo pokrywała opłaty za czynsz.
W przypadku mieszkań komunalnych oraz wynajmowanych na wolnym rynku, za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (art. 688(1) Kodeksu cywilnego).
W przypadku mieszkań spółdzielczych (lokatorskich i własnościowych), za opłaty solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu (art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
W przypadku mieszkań stanowiących odrębną własność do ponoszenia opłat zobowiązany jest właściciel mieszkania (art. 13 ustawy o własności lokali). Jeśli właścicieli jest kilku, to są oni odpowiedzialni za czynsz w częściach odpowiadających ich udziałom, jednak wobec wierzyciela (wspólnoty mieszkaniowej) ich odpowiedzialność jest solidarna (art. 207 i 370 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Odpowiedzialność dorosłych osób zamieszkujących w danym mieszkaniu za opłaty czynszowe jest odpowiedzialnością solidarną. W przypadku odpowiedzialności za czynsz odpowiedzialność solidarna oznacza, że wierzyciel (właściciel mieszkania lub wspólnota mieszkaniowa – przypadku mieszkań hipotecznych) może żądać całości lub części czynszu od wszystkich zobowiązanych łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna (art. 366 Kodeksu cywilnego). Natomiast, jeśli jedna z osób zobowiązanych do płacenia czynszu płaci za wszystkich, to ma prawo żądać od pozostałych zwrotu części czynszu.
Konsekwencje zadłużeń czynszowych
Można wyróżnić dwie podstawowe konsekwencje zadłużenia czynszowego:
- nakaz zapłaty, czyli sądowy nakaz spłacenia długu
- utrata mieszkania
Sądowy nakaz spłacenia długu
Jeśli zalegamy z zapłatą czynszu, właściciel mieszkania ma prawo wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę. Jeśli właściciel przed sądem udowodni, że zalegamy z opłatami za mieszkanie, to sąd wyda nakaz zapłaty. Trzeba zdawać sobie sprawę, że taki nakaz wydawany jest w tzw. postępowaniu uproszczonym. To oznacza, że nie ma pełnej rozprawy sądowej, nie jesteśmy wzywani na sprawę, nie mamy więc możliwości przedstawienia sądowi swojego stanowiska. Sąd przesyła jedynie nakaz zapłaty, który zobowiązuje nas do uiszczenia określonej kwoty. Od nakazu przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu, ale jest na to tylko 7 bądź 14 dni (dokładny termin jest wskazany w piśmie przesłanym przez sąd). Jeśli prawidłowo wniesiemy sprzeciw, to odbędzie się rozprawa sądowa i będziemy mogli przedstawić sądowi swoje argumenty oraz wnioski (np. prośbę o rozłożenie długu na raty). Trzeba jednak pamiętać, że termin na wniesie sprzeciwu jest nieprzekraczalny. Później nakaz staje się prawomocny i może być wszczęte postępowanie komornicze.
Komornik, na podstawie nakazu zapłaty może zająć rzeczy należące do dłużnika, a także źródła dochodu dłużnika. Jeśli dłużnik jest zatrudniony, komornik może zająć 1/2 pensji, (art. 87 §1 p.2 Kodeksu pracy); jeśli pobiera rentę lub emeryturę – 25% otrzymywanego świadczenia (art. 140 ust.1 p.3 Ustawy o emeryturach i rentach z FUS). Pieniądze wyegzekwowane przez komornika nie są w całości przekazywane na poczet zadłużenia. Część z zajętych pieniędzy komornik przeznacza na swoje wynagrodzenie oraz inne opłaty związane z prowadzoną egzekucją.
Osoby, wobec których Sąd wydał nakaz zapłaty, a które nie mają żadnych wartościowych dóbr materialnych, ani żadnych świadczeń, nie mogą czuć się bezkarne, gdyż ich dług stale rośnie o odsetki i w razie podjęcia pracy, uzyskania świadczenia, czy nabycia czegoś wartościowego, egzekucja komornicza zostanie uruchomiona.
Utrata mieszkania
Pozbawienie prawa do mieszkania nie jest bezpośrednią konsekwencją zadłużenia czynszowego. Bezpośrednią przyczyną jest brak tytułu prawnego, a tytuł prawny można utracić z powodu zaległości czynszowych. Tak więc utrata mieszkania jest pośrednim skutkiem zaległości czynszowych. W zależności od typu mieszkania istnieją różne tytuły prawne (szczegółowo zostały one omówione w rozdziale „Zameldowanie/wymeldowanie”) i różne podstawy prawne jego utraty.
W przypadku mieszkań komunalnych i wynajmowanych na wolnym rynku, konsekwencją zaległości czynszowych może być wypowiedzenie umowy najmu.
Właściciel mieszkania / gmina może, zgodnie z prawem, wypowiedzieć umowę najmu. Ma to miejsce wtedy, gdy najemca mieszkania zwleka z zapłatą czynszu (lub innych opłat za używanie lokalu) za co najmniej za trzy pełne miesiące, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, a także wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust.2 p.2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Gdy najemcy zostanie wypowiedziana umowa najmu, która jest tytułem prawnym, to właściciel ma podstawy, aby wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję wszystkich osób zamieszkujących w mieszkaniu.
W przypadku mieszkań stanowiących odrębną własność (położonych we wspólnocie mieszkaniowej), konsekwencją zaległości w opłatach za mieszkanie jest licytacja mieszkania. Niektóre osoby są przekonane, że jeśli są właścicielami mieszkania, to nikt nie ma prawa odebrać im własności. Niestety jest to przekonanie błędne, gdyż zgodnie z ustawą o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 ustawy o własności lokali).
W przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych, konsekwencje i procedury utraty mieszkania z powodu zaległości czynszowych są takie same, jak przy mieszkaniach własnościowych hipotecznych (art. 17(10) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Mieszkanie może zostać sprzedane w drodze licytacji. Z żądaniem licytacji występuje Zarząd Spółdzielni na wniosek Rady Nadzorczej.
W przypadku mieszkań spółdzielczych lokatorskich, prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa (art. 11 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Szczegółowe przyczyny wygaśnięcia członkostwa zawarte są w Statucie każdej spółdzielni (art. 5§1, p.5 ustawy prawo spółdzielcze) jednak w większości wypadków, Spółdzielnie, jako jedną z przyczyn wygaśnięcia członkostwa wymieniają zaległości w opłatach za mieszkanie.
Uwaga:
Utrata mieszkania nie zwalnia z obowiązku spłaty zadłużenia. Oznacza to, że możemy utracić mieszkanie i nadal mieć do spłacenia dług czynszowy, stale rosnący o odsetki. Warto więc wykorzystać wszystkie dostępne możliwości, aby nie dopuścić do powstania zadłużenia i utraty mieszkania.
Osobom eksmitowanym może być przyznane prawo do mieszkania socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.
Uwaga!
Dnia 14 czerwca 2010 r. weszła w życie Ustawa o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych. Obecnie jest więc dodatkowa konsekwencja zadłuzenia czynszowego. Wierzyciel, wobec najemcy zalegającego z czynszem, a niebędącego członkiem spółdzielni mieszkaniowej, będzie mógł przekazać dane dłużnika do biura informacji gospodarczej. Umieszczenie w rejestrze dłużników w praktyce poważnie utrudnia kupno czegokolwiek na raty, a tym bardziej zaciągnięcie kredytu lub pożyczki.
Do statutów spółdzielni mieszkaniowych można wprowadzać przepisy, które pozwalają na umieszczanie w rejestrach członków spółdzielni informacji o opóźnieniach w uiszczaniu opłat związanych z członkowstwem. Poza wysokością zadłużenia czynszowego możliwe jest również wskazanie imienia i nazwiska oraz adresu zamieszkania osoby zalegającej z płatnościami. Takie stanowisko zajął generalny inspektor danych osobowych.
Sposoby postępowania w przypadku powstania zadłużenia
Możliwości działania w sytuacji powstania zadłużenia są uzależnione od tego, na jakim etapie jest sprawa, tzn. czy zostaliśmy już pozbawieni prawa do mieszkania, czy dopiero dostaliśmy pierwsze ponaglenie do zapłaty czynszu.
Oczywiście, najwięcej możliwości działania jest na początku pojawienia się problemu, kiedy dług jest niewielki, bądź też, kiedy dopiero przewidujemy, że taki problem się pojawi.
Osoby, które nie są w stanie płacić całości czynszu mogą starać się o przyznanie dodatku mieszkaniowego. Jest to pomoc gminy w opłatach czynszowych.
Działania zmierzające do uniknięcia konsekwencji zaległości czynszowych warto podejmować jeszcze zanim właściciel skieruje przeciwko nam sprawę do sądu.
Jeśli właściciel ma dowody, że nie płacimy całości czynszu, to bez problemu uzyska nakaz zapłaty, a więc nie unikniemy zapłaty zaległości. Jeśli właściciel skieruje sprawę do sądu i ją wygra, to nasze zaległości wzrosną o koszty sądowe, które będziemy musieli dodatkowo zapłacić. Koszty te mogą być wysokie, np. około 1000 złotych i nikt poza właścicielem nie zwolni nas z konieczności ich zapłacenia, a więc poza zaległym czynszem, odsetkami, nasz dług wobec właściciela wzrośnie jeszcze o koszty sądowe. Wydaje się to niepotrzebnym dodatkowym obciążeniem, a więc należy uczynić wszystko, co w naszej mocy, aby nie dopuścić do ostatecznych – sądowych rozwiązań.
Podobna sytuacja jest wtedy, gdy zostanie wydany poza nakazem zapłaty, również wyrok eksmisyjny. Nie dość, że zostaniemy zmuszeni do opuszczenia mieszkania i zapłacenia zaległości wraz z odsetkami, to dodatkowo będziemy musieli zapłacić koszty sądowe, które w przypadku sprawy o eksmisję są znacznie większe niż w przypadku pozwu o zapłatę.
Na każdym jednak etapie problemów z zapłatą czynszu można i należy podejmować rozmowy, negocjacje z właścicielem mieszkania. Jednocześnie należy pamiętać, że niektórzy właściciele sami przedstawiają propozycje rozwiązania problemu zadłużenia (np. spółdzielnie mieszkaniowe proponują zamienną pracę przy odśnieżaniu osiedla, Rady Gmin mogą umorzyć zadłużenie rodzinom w wyjątkowo trudnej sytuacji życiowej).
Jeśli wyjaśnimy właścicielowi przyczyny kłopotów w opłatach czynszowych i przedstawimy swoje propozycje na rozwiązanie problemu (odroczenie zapłaty zaległości, spłacenie jej w ratach itd.) może działać to na naszą korzyść. Właściciel lokalu nie będzie miał przeświadczenia, że niepłacenie czynszu to nasz sposób na życie, ale że zdajemy sobie sprawę z naszych zobowiązań i chcemy je wypełnić, ale pojawiły się problemy, od nas niezależne, które nie pozwalają na opłacenie czynszu o czasie, bądź też w pełnej wysokości (w zależności od sytuacji).
Na pewno trzeba odpowiadać na pisma właściciela (gminy, spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej) wzywające nas do zapłaty. Brak odpowiedzi na takie pismo może skutkować bezpośrednim skierowaniem sprawy do sądu, bądź też (czasami jednocześnie – zależy to od decyzji właściciela) pozbawianiem tytułu prawnego do lokalu.
Jeśli sprawa trafi do sądu, to nie należy lekceważyć zawiadomień. Nawet jeśli został już wydany nakaz zapłaty warto rozmawiać z właścicielem na temat spłaty zadłużenia. Sąd w nakazie określa sumę, jaką mamy obowiązek zapłacić właścicielowi, ale my możemy zwrócić się do właściciela, aby tę sumę rozłożył na raty, aby nie kierował sprawy do komornika itp. Trzeba zdawać sobie sprawę, że przychylenie się do naszej prośby wymaga dobrej woli wierzyciela czyli właściciela. Jego stanowisko może zależeć od naszego dotychczasowego postępowania wobec niego, a także jego charakteru bądź też otwartości na nasze propozycje. Nie możemy zmusić go do przychylenia się do naszej prośby, ale warto taką próbę podjąć. Szczególnie istotne może być przekonanie właściciela, aby nie kierował sprawy do komornika, gdyż egzekucja komornicza wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jeśli mamy jakieś dochody (pensja, renta, emerytura itp.), to gdy mimo nakazu zapłaty nie zapłacimy całej wskazanej przez sąd kwoty, właściciel bardzo łatwo może odzyskiwać należne mu pieniądze za pośrednictwem komornika, który zajmie część naszych dochodów.
Gdy więc już nakaz zapłaty zostanie wydany i gdy możemy spodziewać się, że komornik zajmie nasze dochody, warto zwrócić się do właściciela z propozycją, że sami będziemy spłacać należność w ratach i prosić o wyrażenie zgody na te raty.
Argumentem za przychyleniem się do naszej prośby może być to, że gdy właściciel wyrazi zgodę na naszą propozycję, dług zostanie szybciej spłacony, gdyż pieniądze z rat w całości zasilą jego konto. Gdy będą zajmowane za pośrednictwem komornika, spora ich część przeznaczona byłaby na konto komornika. Bardzo ważne jest to, że gdy właściciel przychyli się do naszej prośby, to naszym obowiązkiem jest wywiązanie się z ugody. W przeciwnym razie właściciel może uruchomić procedurę komorniczą i może nie chcieć więcej z nami negocjować, bo będziemy jawić się jako osoby nierzetelne i nie wywiązujące się ze wspólnych ustaleń.
Podstawa prawna
1. Kodeks Cywilny (D. U.z 1964, Nr 16, poz. 93, z późn. zm, tekst jednolity dostępny na stronie http://www.lex.com.pl/kodeksy/?akt=64.16.93.htm).
2. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.).
3. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).
4. Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 2000 Nr 903, poz. 80 z późn. zm.).
be.3