Kupujemy działkę budowlaną. Sztuka budowy domu bez łamania prawa.docx

Kupujemy działkę budowlaną. Sztuka budowy domu bez łamania prawa, etap I

·                 Etap I - kupujemy działkę budowlaną

·                 Etap II - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu

·                 Etap III - opracowanie i uzgodnienie projektu budowlanego

·                 Etap IV - pozwolenie na budowę

·                 Etap V - przebieg robót budowlanych

·                 Etap VI - rozpoczęcie użytkowania domu

·                 Zakończenie budowy i przekazanie budynku do użytkowania

Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.

Jeśli postanowiliśmy wybudować własny dom, ale nie mamy jeszcze działki - nabycie jej będzie pierwszą i najważniejszą czynnością. Od trafnego i prawidłowego wyboru będzie zależał dalszy ciąg procesu inwestycyjnego. Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.

Prawo własności do nieruchomości

Przede wszystkim trzeba ustalić, czy sprzedającemu przysługuje prawo własności do oferowanego terenu. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest poświadczony odpis z wszystkich, tj. czterech działów założonej dla niej księgi wieczystej. Odpis jest ważny jedynie przez 3 miesiące licząc od daty jego wydania.
Dobrze jest również obejrzeć księgę osobiście, zwracając uwagę czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas fakty mogą ulec zmianie. Dane nieaktualne będą w księdze podkreślone kolorem czerwonym. Poza informacją, kto jest właścicielem działki, z księgi wieczystej można się dowiedzieć tak przydatnych rzeczy jak to, czy działka nie jest obciążona hipoteką (czyli czy nie jest zadłużona), czy nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np. służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) lub innymi wadami.
Księgi wieczyste znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne, ale aby obejrzeć księgę musimy od właściciela gruntu otrzymać jej numer (będzie na odpisie).
Umowa kupna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Dom można zbudować wyłącznie na tzw. działce budowlanej. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie działki lub o budowie domu na już posiadanej - należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga - wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.
Jeżeli jesteś właścicielem takiej działki, możesz wystąpić do rady gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Rada gminy nie jest jednak zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku. Jeśli dotyczy to działki, którą dopiero mamy zamiar kupić - lepiej poszukać innej.
Równie ważne będzie poznanie zamiarów gminy w odniesieniu do sąsiednich terenów: czy w sąsiedztwie nie będzie zlokalizowane wysypisko śmieci albo oczyszczalnia ścieków, czy nie zaplanowano w pobliżu budowy drogi szybkiego ruchu lub lotniska.
Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy.

Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Sztuka budowy domu bez łamania prawa, etap II

Jeśli interesująca nas działka znajduje się na terenie dla którego nie uchwalono planu miejscowego, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie niemożliwe, to najlepiej wstrzymać się z jej zakupem.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod budownictwo mieszkaniowe następuje na wniosek zainteresowanego i jest bezpłatne. Trzeba wiedzieć, że może o nią wystąpić zarówno właściciel, jak i inne osoby, które nie mają tytułu prawnego do działki. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby urząd wydał ją kilku niezależnym osobom jednocześnie. Wynika to z tego, że sama decyzja nie nadaje praw do terenu i nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich.
Jeżeli postaramy się o nią przed zakupem gruntu, to odniesiemy podwójną korzyść. Po pierwsze zdobędziemy pewność, co i w jaki sposób będzie można zbudować na wybranej działce, a po drugie zdobędziemy już na wstępie dokument niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę przez co skrócimy późniejsze formalności.
Na ogół gotowe wzory wniosków są dostępne w urzędzie gminy. Ale uwaga - obeca konstrukcja prawa sprawia, że wydanie decyzji nie zawsze będzie możliwe, tzn. do jej wydania musi być spełniony szereg warunków wyszczególnionych w Art. 61.1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr. 80, poz. 717). Wystarczy na przykład, że dany teren nie będzie miał dostępu do drogi publicznej, lub że żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób, który pozwala określić wymagania dotyczące nowej zabudowy, a decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie otrzymamy. Podobnie, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, to postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostanie zawieszone do czasu uchwalenia planu.
Jeśli interesująca nas działka znajduje się na terenie dla którego nie uchwalono planu miejscowego, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie niemożliwe, to najlepiej wstrzymać się z jej zakupem.

Wniosek

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinien zawierać określenie:

·                      granic terenu objętego wnioskiem - czyli granic działki oznaczonych na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (mapa powinna obejmować teren, którego dotyczy i najbliższe jego otoczenie),

·                      funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu – czyli opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość), dodatkowo należy ująć planowany garaż, śmietnik, itp. a także planowany sposób zagospodarowania terenu (w którym miejscu na działce przewidujemy usytuowanie budynków),

·                      zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,

·                      czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko (w przypadku budownictwa jednorodzinnego raczej nie jest potrzebne).

Dane, które wpisujemy do wniosku mają charakter orientacyjny, opisujemy co chcielibyśmy zrealizować - nie trzeba mieć ani projektu budowlanego ani koncepcji zabudowy. Nie są również potrzebne warunki techniczne przyłączenia mediów, ani spełnienie jakichkolwiek innych warunków na rzecz gminy. Urząd wydając decyzję określa wiążąco co będzie można zrealizować na naszej działce i dopiero w oparciu o te wytyczne powstaje projekt budowlany.

Decyzja o warunkach zabudowy

W decyzji gmina określa:

·                      rodzaj inwestycji, czyli co można zbudować,

·                      warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla danego obszaru został uchwalony,

·                      warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrona środowiska),

·                      warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (szambo, studnia),

·                      wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,

·                      linie rozgraniczające inwestycji – czyli obszar na którym planowana jest budowa z pełną infrastrukturą , wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali,

·                      okres ważności decyzji (we wniosku warto zaznaczyć, jaki termin ważności decyzji nas interesuje, zwłaszcza wtedy, gdy nie zmierzamy od razu występować o pozwolenie na budowę),

·                      w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji.

Decyzja szczegółowo określa dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia powinniśmy uzyskać. Przykładowo, może to być obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w zespole uzgadniania dokumentacji (popularnie ZUD – organ, który nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia na danym terenie administracyjnym), uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków (jeśli dom będzie budowany w strefie objętej ochroną konserwatorską), uzyskania zgody na ewentualną wycinkę drzew, etc

Opracowanie i uzgodnienie projektu budowlanego. Sztuka budowy domu bez łamania prawa, etap III

Projekt budowlany musi spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jego zakres i treść powinny być dostosowane do charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót. Projekt powinien również być zgodny z obowiązującymi przepisami.

Projekt budowlany

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego. Projekt budowlany składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki (terenu) i projektu architektoniczno-budowlanego.
Częścią dodatkową projektu budowlanego, w rozumieniu odpowiednich przepisów, są też uzgodnienia i pozwolenia oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o przyłączeniu obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, elektro-energetycznych i dróg komunikacyjnych oraz zapewnieniu dostaw mediów (odpowiednio do potrzeb: wody, energii, ciepła, gazu). Jeśli jest to konieczne do projektu budowlanego należy dołączyć również wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.
Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2003 r. nr 120, poz. 1133).
Częścią projektu budowlanego, w rozumieniu odpowiednich przepisów, są też uzgodnienia, nałożone jako obowiązkowe w Decyzji, oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw mediów - odpowiednio do potrzeb.

Projekt zagospodarowania działki

Projekt musi być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych. Obejmuje określenie granic działki, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu (w tym projekty przyłączy), zieleń istniejącą i projektowaną, itd.

Projekt architektoniczno-budowlany

W tej części należy określić funkcję, formę i konstrukcję obiektu, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczno-materiałowe.
Jeśli nasz dom ma być zbudowany według indywidualnego projektu, jego wykonanie powinniśmy zlecić osobie mającej uprawnienia do projektowania. Zlecenie to powinno być udokumentowane pisemną umową pomiędzy projektantem a zamawiającym. Zwłaszcza należy uzgodnić zakres prac projektowych oraz obowiązki stron umowy.
Etap poświęcony przygotowaniu dokumentacji projektowej można znacznie skrócić decydując się na zakup gotowego projektu domu – który jest projektem architektoniczno - budowlanym. Gotowy projekt nie jest jednak wystarczającą podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę. Aby włączyć go w skład projektu budowlanego, należy dokonać jego adaptacji przez uprawnionego, wybranego projektanta.

Jak włączyć „projekt gotowy” do projektu budowlanego

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, przed zakupem projektu, czy odpowiada on warunkom podanym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej przez urząd gminy. W przypadku niezgodności można wybrać inny projekt, który spełnia postawione warunki i oczywiście, jest tak samo dogodny dla inwestora. Innym rozwiązaniem może być zaadaptowanie wybranego projektu z uwzględnieniem koniecznych zmian, ale wtedy mamy najczęściej do czynienia z przeprojektowaniem budynku, na które będzie niezbędne uzyskanie zgody autora (podobnie będzie ze zmianami wynikającymi z indywidualnych potrzeb inwestora).

Adaptacja projektu gotowego

Praca projektanta adaptującego polega na włączeniu projektu gotowego w skład projektu budowlanego i wykonaniu „Projektu zagospodarowania działki” oraz wprowadzeniu ewentualnych zmian w projekcie.
Autor adaptacji jest zobowiązany do dokonania odpowiednich obliczeń, mających na celu sprawdzenie dostosowania projektu gotowego do istniejących warunków. Przykładowo, każdy projekt gotowy jest opracowany dla założonego rodzaju i nośności gruntu. Jeżeli jednak warunki wodno-gruntowe występujące na danej działce są inne od założonych, to konieczne może być przeprojektowanie fundamentów. Podobnie rzecz się przedstawia z dostosowaniem do wymogów wynikających z położenia w danej strefie klimatycznej, ponieważ w Polsce wyróżnia się ich aż pięć. W projekcie gotowym przyjmuje się konkretne dane dla wykonania obliczeń konstrukcyjnych, np. strefę II - toteż przy lokalizacji budynku w innej strefie, należy dokonać sprawdzeń i, w miarę konieczności, zmian konstrukcji.
Projektant dokonujący włączenia gotowego projektu jako projektu architektoniczno-budowlanego do projektu budowlanego jest w rozumieniu prawa uważany za projektanta tego obiektu.

Obowiązki projektanta i zamawiającego projekt

Niezależnie od tego, czy zamówimy projekt indywidualny, czy też zlecimy adaptację projektu gotowego, to obowiązki projektanta będą takie same. Do podstawowych obowiązków projektanta zalicza się:

·                      opracowanie projektu zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy Prawo budowlane , przepisami i obowiązującymi polskimi normami, a także zgodnie z zasadami wiedzy technicznej,

·                      zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób mających uprawnienia do projektowania w odpowiedniej specjalności – np. projektantów instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, gazowych, itp.,

·                      wzajemne skoordynowanie techniczne wykonywanych przez inne osoby opracowań projektowych,

·                      uzyskanie wymaganych przepisami uzgodnień i opinii,

·                      pełnienie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub uprawnionego organu – to bardzo ważny zapis, z którego wynika, że autor (na mocy ustawy, która nie uzależnia tego od wynagrodzenia) jest zobowiązany do pełnienia nadzoru autorskiego ! Ale o pełnym zakresie czynności nadzoru autorskiego i wynagrodzeniu decyduje treść umowy zawartej z projektantem (na ogół przyjmuje się 15% ceny dokumentacji projektowej).

Obowiązki występują również po stronie zamawiającego projekt, który powinien:

·                      współdziałać przy tworzeniu projektu, czyli dostarczyć niezbędne dokumenty, np. decyzję o warunkach zabudowy czy uzgodnienia z dostawcami mediów, wyniki badań gruntu, etc.

·                      zapłacić wynagrodzenie – w projektowaniu domów jednorodzinnych stosuje się najczęściej wynagrodzenie ryczałtowe, w postaci z góry określonej kwoty. Zasadą jest, że projektantowi należy się wynagrodzenie w chwili oddania projektu, chyba że strony umówią się inaczej.

Ceny projektów są wolnorynkowe ale najczęściej określa się jako pewien procent szacowanych wstępnie kosztów inwestycji, czyli budowy domu. Wysokość wynagrodzenia i sposób jego przekazania (np. terminy zaliczek lub rat) powinno się zawrzeć w umowie.

Projekt chroni prawo autorskie

Dokumentacja projektowa jest dziełem twórczym chronionym przez prawo autorskie. Autor (projektant) zbywa jedynie prawo do jednorazowego zrealizowania dzieła – dotyczy to w takim samym stopniu projektu powstałego na indywidualne zamówienie, jak i projektu gotowego. Nie wolno bez zgody autora (lub dysponenta praw autorskich) wykorzystać projektu po raz drugi w innym miejscu ani też dokonywać w nim zmian.
Istnieje możliwość otrzymania wyłączności na korzystanie z projektu (dotyczy to tylko zamówień indywidualnych) – wpłynie to znacząco na cenę projektu, ale będzie oznaczać, że nie pojawi się drugi, identyczny dom.
Warunki, na jakich kupuje się projekt, należy ustalić w umowie.

Pozwolenie na budowę. Sztuka budowy domu bez łamania prawa, etap IV

Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Uzyskane pozwolenie na budowę jest ważne przez 2 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Na tym etapie mamy już działkę budowlaną i projekt domu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami...