Konspekt wykładu  –  Podejście porównawcze / mgr inż. Bożena Hopfer /  

Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.

Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w  :

-          Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / t.j. DzU Nr 46, poz. 543 z 2000 r /

-          Rozporządzenie Rady Ministrów  z dnia 27.11.2002 w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego  / Dz.U.  Nr 230, poz. 1924 z 2002 /       

-          Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych  – Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego / .

Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen w skutek upływu czasu . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.      

§ 5.1.  Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.11.2002 stanowi :

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę  korygowania ceny średniej  albo metodę analizy statystycznej rynku.   

3.      Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

4.      Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości  podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości .

5.      Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych . Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analizy statystycznej.

Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz standardami zawodowymi, podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości.           

Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego. 

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń :

a)      strony umowy są do siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami ,

b)     mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji,

c)      są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości ,

d)     nie działają w sytuacji przymusowej,

e)      upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.         

             W zależności od celu wyceny, postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy  i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy może zastosować różne rodzaje wartości rynkowej, a mianowicie :

WRU – wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania

-          jest to wartość rynkowa nieruchomości, która w dalszym ciągu będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.

WRA -  Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania     

-          jest to wartość rynkowa,  która odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości na cele inne niż obecne. Aby rzeczoznawca majątkowy mógł określać taki rodzaj wartości, muszą ku temu występować konkretne przesłanki, zarówno pod względem prawnym, jak i realnych możliwości realizacji danego przedsięwzięcia związanego z transformacją użytkowania.

WRO  -  wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

-          jest to szczególny wariant wartość  rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania, przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako zgodne z prawem, fizycznie możliwe finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość.

WRW  -  wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży    

-          jest to wartość rynkowa określona z uwzględnieniem założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające  lub rozsądne okresy marketingu, lub wynegocjowania sprzedaży.

WRP -  wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży

-     jest to wartość rynkowa, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży. Rzeczoznawca bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzenia przez niego operatu szacunkowego, ale także i te, które mogą wystąpić w okresie przyszłym.                   

Założenia dotyczące rynku nieruchomości :

Wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości .

Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęty do wyceny rynek nieruchomości typowych, często występujących na rynku  powinien być rynkiem lokalnym, w przypadku gdy brak danych na rynku lokalnym analizę można  rozszerzyć  o rynek sąsiedni podobny do rynku na którym występuje szacowana nieruchomość. W przypadku nieruchomości nietypowych, rzadko występujących na rynku np. stacji benzynowych, obiektów zabytkowych, obiektów hotelowych, przemysłowych itp. analizę można rozszerzyć na rynek ponadlokalny i  krajowy. Nieruchomości np. międzynarodowe  sieci hotelowe, lotniska itp. mogą być wyceniane na podstawie danych z rynków międzynarodowych.

Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy powinien określić następującą jego charakterystykę :

- rodzaj rynku ( np. działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłową , lokali mieszkalnych , lokali usługowych, nieruchomości zabytkowych  itd. )                  

- obszar rynku ( np. dzielnica, osiedle ,miasto , gmina,  region , obszar kraju itd. )

- okres badania cen ( miesiąc, kwartał, rok, dwa lata, w szczególnych przypadkach trzy lata )

   Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane . 

    Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza.

    W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów  nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ).           

-          charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny , bezrobocie ),

-          stan środowiska naturalnego ( hałas , emisję pyłów , podziemne cieki, eksploatację górniczą , nasłonecznienie , sąsiedztwo parków i terenów rekreacyjnych , walory uzdrowiskowe terenu itp.)   

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :

a ) cech fizycznych nieruchomości  ( przykładowo : zbliżone powierzchnie gruntów, budynków , ich zużycie )

b ) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

c ) cech użytkowych i ekonomicznych ( podobny sposób użytkowania, renoma , relacja popytu i podaży )      

Podejście porównawcze jest rozbudowaną analizą porównawczą, a każda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze  dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany ( np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna ). Podstawową sprawą jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że :

a )  Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu  mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.

b )  Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny.

c )  Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w  ΔC.  Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.

a)      przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.

b)     W przypadku gdy szacowana  nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału.  [ C min Cmax ].

Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu że tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów . Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości .Rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę ).                  

       Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.

       Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawów atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaży nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej.

Wycena nieruchomości metodą porównywania parami.

Procedura wyceny

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym założeniem tej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cenach, lecz nieznanej wartości.

Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów:

1.      Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym będziemy szukać cen transakcyjnych.

2.      Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.

3.      Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz  z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.

4.      Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .

5.      Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych i poprawek z tytułu różnic w cechach.  

6.      Obliczenie wpływu czasu ( trendu ) na zmianę cen w jednostce czasu ( przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości. 

7.      Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianej nieruchomości. Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być ściśle związana z podaniem opisu nieruchomości przez pryzmat cech rynkowych. Z opisu powinien wynikać obraz wartości rynkowej nieruchomości.

8.      Wybór kilku podobnych nieruchomości, które zostały wcześniej sprzedane i których ceny transakcyjne można ustalić oraz opis nieruchomości porównywalnych przez pryzmat określonych wcześniej cech rynkowych.

9.      Obliczenie wag cech rynkowych :

a.       Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen ( metoda „pozostałe równe” )

b.      Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

c.       Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości     

10.  Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi ( od 3 do 5 nieruchomości porównawczych ). Na tym etapie cechy wycenianej nieruchomości porównujemy kolejno z cechami każdej nieruchomości przyjętej do porównania. Porównanie odbywa się więc w parach porównawczych na podstawie cech rynkowych.

11.  Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach. Porównanie nieruchomości prowadzimy w tabelach porównawczych, których wzór przedstawiono poniżej.