Zakres materiału i kazusy i na zjazd 3-6.06.2011r.
Zakres materiału:
· Przepisy ogólne kodeksu cywilnego poświęcone umowie najmu
· Wypowiedzenie a odstąpienie, świadczenie jednorazowe, ciągłe, okresowe
· Instytucja potrącenia -wzmianka
· Najem lokalu w świetle k.c. oraz wzmianka o zakresie przedmiotowym i podmiotowym ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(uwaga na zamiany w stanie prawnym w 2009 roku),
· Wypowiadanie najmu na czas oznaczony, w świetle obowiązujących przepisów k.c. (wzmianka o poprzednio obowiązującym stanie prawnym i orzecznictwie SN. OBOWIĄZKOWA LEKTURA orzeczeń SN: 1) III CZP 49/97 oraz 2) III CZP 92/06 )
· Zakres przedmiotowy i podmiotowy stosowania Ustawy, w tym pojęcia: lokatora, właściciela, współlokatora, lokalu.
· Inne pojęcia ze słowniczka Ustawy
· Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów
· Wypowiedzenie czynszu i najmu
· Najem okazjonalny, w tym art. 19e Ustawy, wzmianka o aspekcie proceduralnym
Kazus 1
Zbigniew zawarł z Maćkiem umowę najmu samochodu marki Opel na okres 5 lat. Z tytułu używania Zbigniew miał co miesiąc wpłacać na konto Maćka 400 zł. Własnoręczność podpisów stron na umowie poświadczył miejscowy notariusz. Ponieważ po jakimś czasie Maciek pilnie potrzebował pieniędzy zaproponował kupno samochodu Zbigniewowi. Ten jednak odmówił tłumacząc się brakiem pieniędzy. Wobec powyższego właściciel sprzedał samochód Jackowi. Ten na drugi dzień po zawarciu umowy sprzedaży wypowiedział umowę najmu i zażądał od Zbigniewa zwrotu samochodu po upływie miesięcznego terminu wypowiedzenia. Oświadczenie o wypowiedzeniu zostało złożone w formie pisemnej.
Czy powyższe wypowiedzenie było skuteczne? Oceń stan prawny.
Kazus 2
Strony zawarły umowę najmu samochodu na okres dwóch lat, postanawiając, że czynsz w wysokości 500 zł. Miesięcznie najemca będzie wpłacał bezpośrednio na konto wynajmującego. Najemca tak przyzwyczaił się do korzystania z samochodu ze zapomniał o brzmieniu umowy i pomimo upływu dwóch lat w dalszym ciągu go użytkował wpłacając co miesiąc odpowiednią kwotę na konto wynajmującego. Po upływie pół roku wynajmujący niespodziewanie zjawił się u najemcy i zażądał natychmiastowego zwrotu auta.
Czy najemca powinien spełnić żądanie wynajmującego?
Kazus 3
Basia wynajęła od przebywającego na stałe w Berlinie Bogdana samochód. Umowa najmu została zawarta na okres 10 lat. Basia zawarła następnie umowę podnajmu ze spółką komandytową „Modny ciuch” sp. k. na okres 2 lat. Po miesiącu podnajemca zorientował się, że Basia nie jest właścicielem samochodu, jak również zgodnie z umową najmu nie powinna była go podnajmować. W związku z tym, prokurent spółki oświadczył telefonicznie Basi, że ze względu na wspomnianą klauzulę umowa podnajmu jest nieważna, dlatego jego mocodawca nie zamierza płacić, a lokal zwolni w ciągu najbliższych dni.
1) Czy prokurent działający w imieniu spółki ma rację?
2) Czy strony związane są umową podnajmu?
Kazus 4
W marcu 2008 Sylwester zawarł z Mikołajem umowę najmu przyczepy campingowej na dziewięć miesięcy bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Strony ustaliły wysokość miesięcznego czynszu na 5o zł. W marcu najemca zapłacił z góry tytułem czynszu 100zł. W maju i czerwcu zapłacił łącznie 25 zł. Po upomnieniu go przez wynajmującego w lipcu zapłacił 50 zł, a sierpniu i wrześniu ponownie jedynie 25 zł.
Jakie uprawnienia przysługują wynajmującemu?
Kazus 5
Paweł zawarł z Malwiną umowę najmu lokalu użytkowego na 14 lat, w którym to otworzył sklep ze sprzętem elektronicznym. Niestety szybko okazało się, że osiągane przez niego dochody nie pozwolą mu na rozwój sieci sklepów i poszerzenia działalności, jak początkowo planował. Po 11 latach wraz ze wzrostem konkurencji na rynku postanowił zmniejszyć koszty prowadzenia sklepu m.in. poprzez zmianę lokalu na mniejszy. Obwał się jednak, że Malwina nie wyrazi na wcześniejsze rozwiązanie umowy ponieważ sama wpadła w kłopoty finansowe.
1) Czy Paweł znalazł się w sytuacji bez wyjścia? Doradź Pawłowi co powinien zrobić.
2) Czy ocena stanu prawnego zmieniałaby się, jeśliby założyć, że Malwina również prowadzi działalność gospodarczą?
Kazus 6
A) Miłosz wynajął Gertrudzie lokal użytkowy będący jego własnością. Niestety po dwóch miesiącach (termin płacenia czynszu był miesięczny) Miłosz zorientował się, że na jego konto nie wpłynęła żadna należność z tytułu zapłaty czynszu. Pisemnie wezwał Gertrudę, by ta w terminie miesięcznym uregulowała zaległą należność grożąc wypowiedzeniem umowy. Wobec braku reakcji Gertrudy wypowiedział umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym.
1) Czy w świetle obowiązujących przepisów Miłosz postąpił właściwie?
2) Czy wypowiedzenienie umowy najmu powinno nastąpić w jakiejś szczególnej formie?
B) Ten sam stan faktyczny ale z lokalem mieszkalnym
Kazus 7
Pan Giedonim jest najemcą mieszkania 48 m2 w kamienicy należącej do gminnego zasobu Miasta Szczecina. Płaci miesięcznie czynsz w wysokości 4 zł za m2. Lokal jest w złym stanie technicznym, także cały budynek wymaga remontu. Właściciel kamienicy postanowił wprowadzić wysoką podwyżkę, mianowicie do 9 zł za m2. W Szczecinie 3 % wartości odtworzeniowej wynosi aktualnie 8 zł za m2.
1) Co to jest wartość odtworzenia? Jak jest ona liczona?
2) Wskaż środki prawne przysługujące panu Giedonimowi.
Kazus 8
Antoni zajmuje lokal mieszkalny w kamienicy Abrożego od 1977r. kiedy przydzielono mu go w drodze decyzji administracyjnej. Razem z nim mieszka jego żona i 30-letni syn Pankracy. Pankracy nadużywa alkoholu i wywołuje awantury zakłócając porządek i dewastując lokal i klatkę schodową. Ambroży chce go eksmitować z mieszkania. Oceń stan prawny.
Zadanie
Wskaż przesłanki zawarcia najmu okazyjnego lokalu na podstawie rozdziału 2a ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Porównaj go do najmu lokali na podstawie innych umów. Wskaż na zalety i ewentualne wady nowoprzyjętych rozwiązań.
1
PrawoUS2009