Gazeta Prawna - Moje nieruchomości z 27 marca 09 (nr 61)(1).pdf - NIERUCHOMOŚCi pośrednik - Maggia

Dodatek do Gazety Prawnej Wydawca: Infor Sprzedaż łącznie z GP ISSN: 1232-6712

nr 61 (2437) 27 marca 2009

TEMAT TYGODNIA Specjalne strefy ekonomiczne

3 kwietnia w Gazecie Prawnej

Inwestowanie w Łodzi najbardziej

opłaca się deweloperom

kolejny dodatek

Moj nieruchomości

RYNKI ● KREDYTY ● HIPOTEKA ● NAJEM

Ceny nieruchomości i koszty procesu budowlanego są w Łodzi niższe niż w innych miejscach

w Polsce i dlatego czynią ją atrakcyjną dla lokowania nowych inwestycji. W najbliższych latach

powstaną tam nie tylko nowe fabryki, lecz także centra magazynowe.

■

Podatkowe rozliczanie sprzedaży nieruchomości

■

Właściciel broni się przed zawyżonymi opłatami

Czytaj str. D2

■

Kto powinien dbać o płoty i ogrodzenia

PRAWO

MIESZKANIA Umowy najmu

Właściciel zapewnia

Kilku spadkobierców

mieszkania spółdzielczego

J eśli kilku spadkobierców dostanie

dostawy wody i prądu

w spadku jedno mieszkanie spółdziel-

cze, powinni w terminie jednego roku od

dnia otwarcia spadku wyznaczyć spośród

siebie pełnomocnika w celu dokonywania

czynności prawnych związanych z wyko-

nywaniem tego prawa, włącznie z zawar-

ciem w ich imieniu umowy o przeniesie-

nie własności lokalu. W razie bezskutecz-

nego upływu tego terminu na wniosek

spadkobierców lub spółdzielni sąd w po-

stępowaniu nieprocesowym wyznaczy

przedstawiciela.

■

Wynajmujący utrzymuje porządek i czystość we wspólnych pomieszczeniach

■

Wymienia kaloryfery, stolarkę drzwiową i okienną, podłogi i antenę zbiorczą

■ Właściciel naprawia, a lokator płaci za zdemontowaną przez siebie windę

Więcej strona D3

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

W łaściciel lokalu zawarcie umowy mo-

żących do wspólnego użytku mieszkańców. Nato-

miast w wynajmowanych lokalach powinien na-

prawiać lub wymieniać instalacje i elementy we-

wnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej

i ciepłej wody bez armatury i wyposażenia, a tak-

że wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, central-

nego ogrzewania, elektrycznej i anteny zbiorczej

– z wyjątkiem osprzętu. Wymienia również grzej-

niki centralnego ogrzewania. Gdy zachodzi taka

potrzeba, powinien też wymienić piece grzew-

FINANSE

że uzależnić od wpłacenia przez na-

jemcę kaucji zabezpieczającej pokry-

cie należności przysługujących mu od najemcy

w dniu opróżnienia lokalu.

Oprócz uprawnień do pobierania czynszu

określonego w umowie na wynajmującym ciążą

również obowiązki. Powinien zapewnić sprawne

działanie istniejących instalacji i urządzeń zwią-

zanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy

korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych,

ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych in-

stalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lo-

kalu i budynku.

Do jego obowiązków należy również utrzyma-

nie w należytym stanie porządku i czystości po-

mieszczeń i urządzeń budynku służących do

wspólnego użytku mieszkańców i jego otoczenia.

Na przykład zimą powinien usuwać śnieg i lód

z terenów przylegających do posesji. Dokonuje

też niektórych napraw, przede wszystkim w bu-

dynku oraz pomieszczeniach i urządzeniach słu-

Hipotece zawsze

towarzyszą polisy

O soba ubiegająca się o kredyt budow-

lany lub hipoteczny na pewno zetknie

się z trzema grupami polis, których może

żądać kredytujący bank. Jedne służą bez-

pośrednio zabezpieczeniu spłaty kredytu.

Inne ubezpieczają zdolność kredytową oso-

by korzystającej z kredytu, a nawet jego po-

ręczycieli. Ponadto są też klasyczne polisy

majątkowe z zakresu ubezpieczenia nieru-

chomości od skutków działania żywiołów

(pożaru, powodzi itp.).

Ważne! Wynajmujący ma obowiązek zapewnić

sprawne działanie instalacji i urządzeń,

aby lokator mógł korzystać z wody,

paliw gazowych i ciekłych, ciepła,

energii elektrycznej i windy

Więcej strona D4

cze, stolarkę okienną i drzwiową, podłogi, po-

sadzki, wykładziny podłogowe oraz tynki.

W razie uszkodzenia budynku, nawet gdy

zrobi to najemca, który zdemolował windę, wy-

najmujący ma obowiązek przywrócić poprzed-

ni stan. Natomiast od najemcy ma prawo wyeg-

zekwować należności na pokrycie strat, które

powstały z jego winy. ■

DYŻUR EKSPERTA

Więcej strona D3

Podatek od nieruchomości

Czy wykazanie przez przedsiębiorcę istnienia

interesu publicznego bądź ważnego interesu

podatnika będzie wystarczającą przesłanką

do umorzenia zaległości w podatku od

nieruchomości?

Kryzys nie spowoduje upadku

agencji obrotu nieruchomościami

K ryzys na rynku nieruchomości

Wnioski o upadłość składają naj-

częściej wierzyciele, tych zaś na ogół

pośrednik nie ma, gdyż ta grupa za-

wodowa nie ma zamrożonych środ-

ków, np. w procesach inwestycyj-

nych. Oczywiście wiele agencji zre-

dukuje zatrudnienie, albo poszerzy

wachlarz swoich usług. Likwidować

działalność, ale nie ponosząc bez

większych strat mogą raczej niedaw-

no powstałe agencje pośrednictwa,

które swą egzystencję zaczynały za-

chęcone niedawną świetną koniunk-

turą na rynku nieruchomości oraz

zniesieniem egzaminów niezbęd-

nych do uzyskaniu licencji na wyko-

nywanie tego zawodu. Z drugiej stro-

ny pracę w agencjach mogą stracić ci

pośrednicy, którzy niedawno zdoby-

li licencje. Oni po utracie pracy po

prostu rozpoczną działalność na wła-

sny rachunek. Będziemy obserwo-

wać na rynku pośrednictwa w obro-

cie zarówno zamykanie, jak i otwie-

ranie małych agencji. Duże i znane

firmy z dobrze znaną nam marką ra-

czej nie znikną. Pamiętajmy też, że

wielu pośredników zdobyło upraw-

nienia do wydawania certyfikatów

energetycznych, licencje zarządców

i zapewne w sytuacji kryzysowej

z rynku nie znikną, lecz zmienią tyl-

ko profil oferowanych usług. ■

Nie. W przypadku przedsię-

biorców organ podatkowy bę-

dzie brał pod uwagę również

to, czy umorzenie będzie do-

puszczalne na gruncie przepi-

sów dotyczących udzielania

pomocy publicznej. Wynika to

z faktu, że umorzenie zaległo-

ści podatkowej będzie zwykle

stanowić uprzywilejowanie

przedsiębiorcy w stosunku do

jego konkurentów na rynku.

Zatem, umarzając zaległości, organ będzie mu-

siał sprawdzić, czy będzie ono stanowić pomoc

publiczną, a jeżeli tak, to czy pomoc, o którą

wnioskuje dany przedsiębiorca, może być mu

udzielona (np.: pomoc regionalna, pomoc

na małe i średnie przedsiębiorstwa, na zatrud-

nienie itp.). ■

nie spowoduje upadłości agen-

cji pośredniczących w obrocie nieru-

chomościami. Zmniejszyły się obroty

na rynku wtórnym, obsługiwanym,

przez pośredników, ale trudniej

sprzedają się nowe mieszkanie. Na

rynku wtórnym dostosowanie do no-

wych i niższych cen jest bardziej ela-

styczne. Mieszkania na rynku wtór-

nym na ogół nadają się do zamiesz-

kania od razu, nawet jeżeli ich stan-

dard jest niższy, a tym samym ich

ceny są mniejsze niż na rynku pier-

wotnym. Poza tym agencje nie utrzy-

mują się jedynie z transakcji kupna-

-sprzedaży nieruchomości mieszkal-

nych. Istnieje przecież duży rynek

nieruchomości komercyjnych, np.

handlowych, przemysłowych, maga-

zynowych, biurowych, cały czas za-

wierane są transakcje. Dotyczy to

przede wszystkim rynku nierucho-

mości komercyjnych dla małych

i średnich firm.

Agencje raczej nie będą upadały,

tak jak mogą upaść firmy budowla-

ne czy deweloperskie. Różnice są

spowodowane tym, że największym

kapitałem w agencji obrotu nieru-

chomościami jest kapitał ludzki. Tu

towarem sprzedawanym klientom

jest usługa obsługi transakcji.

ŁUKASZ CZEKAŃSKI

doradca podatkowy

w WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

ZAKUP MIESZKAŃ

ALEKSANDER

SCHELLER

prezydent Polskiej

Federacji Rynku

Nieruchomości

W piątek (27 marca) w godz. 10.30–12.00,

pod nr. tel. (0-22) 531 49 72 na pytania

o bezpieczny zakup mieszkania na wtórnym rynku

będzie odpowiadała Monika Burzyńska .

WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY

Moje nieruchomości

PIĄTEK 27 MARCA 2009 | nr 61

NIEZBĘDNIK WYNAJMUJĄCEGO (61)

Najem rozliczany jako

działalność gospodarcza

Rozmawiamy z GRZEGORZEM ZAWADĄ ze spółki Mermaid Properties

Deweloperom najbardziej

opłacają się inwestycje w Łodzi

Najem kilku nieruchomości

można rozliczać jako

przychody ze źródła najem

albo z pozarolniczej

działalności gospodarczej.

Z tego drugiego rozwiązania

może skorzystać także

podatnik, który nie jest

przedsiębiorcą.

datkowej (poza ewidencją

środków trwałych gdy chce

wliczać w koszty amortyza-

cję), o tyle najem rozliczany

jako forma działalności go-

spodarczej może być wyłącz-

nie w oparciu o zapisy w po-

datkowej księdze przycho-

dów i rozchodów.

Jeśli podatnik jest już

przedsiębiorcą i prowadzi,

działalność gospodarczą,

świadcząc inne usługi lub

sprzedając towary, rejestru-

jąc świadczenie usług naj-

mu praktycznie poszerza

zakres swojej działalności.

Dlatego przyjęta wcześniej

forma opodatkowania dzia-

łalności – podatek liniowy

lub wyliczany według skali

podatkowej – musi być za-

stosowana do rozliczania

przychodów z najmu, przy-

najmniej do końca roku po-

datkowego. Dopiero po jego

zakończeniu, do 20 stycznia

kolejnego roku, podatnik

ma prawo zmienić formę

płacenia podatku, ale i po

zmianie jeden i ten sam spo-

sób musi dotyczyć i docho-

dów z usługi najmu, i ewen-

tualnie innych dochodów

z działalności gospodarczej.

Obowiązujące obecnie

przepisy kodeksu rodzinne-

go i opiekuńczego określają,

że przedmiotami majątko-

wymi służącymi małżonko-

wi do wykonywania zawodu

W ciągu najbliższych lat Łódź będzie najszybciej rozwijającym

się miastem w Polsce. Już obecnie lokalizacja w centrum kraju

powoduje, że właśnie tutaj powstają nie tylko nowe fabryki,

lecz także centra magazynowe.

Wielu osobom Łódź kojarzy

się z XIX-wieczną ziemią obie-

caną. Powodem takiego trak-

towania jest fatalna komuni-

kacja z innymi rejonami Polski.

Czy więc warto inwestować

swoje pieniądze w miasto od-

cięte od świata?

– Za chwilę to się zmieni.

Przejazd na trasie Warszawa –

Łódź zajmuje obecnie 90 mi-

nut, ale już za trzy lata, po

wprowadzeniu kolejnych mo-

dernizacji, czas ten skróci się

do godziny. Dzięki remontom

kolei, pokonanie 140 km dzie-

lących miasta może okazać się

szybsze niż przejazd w godzi-

nach szczytu z jednego końca

stolicy na drugi. Intensywne

prace budowlane będą wkrót-

ce przeprowadzane na auto-

stradzie A1 i A2, a zakończenie

budowy całej autostrady A1 na

terytorium Polski (o długości

ponad 560 km) planowane jest

na 2012 rok. Z kolei łódzkie lot-

nisko, dzięki powiększeniu pły-

ty postojowej i planom budowy

nowego terminalu, będzie

w stanie obsługiwać aż 2 mln

pasażerów rocznie. W planach

jest również przebudowa

i sprowadzenie pod ziemię

dworca kolejowego Łódź Fa-

bryczna, w ramach unikatowe-

go projektu Nowe Centrum Ło-

dzi, realizowanego przy udzia-

le światowej sławy architekta

Roba Kriera, które stanie się

nową wizytówką Łodzi.

■

zostać ona zrealizowana. Ceny

nieruchomości inwestycyjnych

w Łodzi nadal odbiegają od

średnich cen w Polsce i pozwa-

lają realizować rentowne pro-

jekty. Również koszty procesu

budowlanego są niższe niż

w innych miejscach w Polsce.

Oba te elementy oraz geogra-

ficzne położenie w centrum

Polski i niewielka odległość od

Warszawy czynią Łódź atrak-

cyjnym miejscem dla lokowa-

nia nowych inwestycji.

■

być kwalifikowany za-

równo jako przychód ze źró-

dła najem, jak i przychód

z pozarolniczej działalności

gospodarczej. Podatnik ma tu

wybór, który jednak – w myśl

orzecznictwa sądów – jest

ograniczony rozmiarem dzia-

łalności. Zgodnie z orzecznic-

twem sądów dla ustalenia

właściwego dla celów podat-

kowych źródła przychodów

istotna jest skala zjawiska.

Czy łatwo tutaj o taniego

i dobrze wykwalifikowanego

fachowca?

– Łódź to także wysoko wy-

kwalifikowana kadra pracow-

nicza, wykształcona na łódz-

kich uczelniach wyższych, wła-

dająca językami obcymi. Na

753 tys. mieszkańców miasta,

przypada aż 116 tys. studen-

tów, rocznie uczelnie opuszcza

22 tys. absolwentów. Podczas

gdy koszty zatrudnienia w Pol-

sce należą do najmniejszych

w Europie, w porównaniu z sa-

mą tylko Warszawą są niższe

nawet o 35 proc.

■ Jaki jest prawdziwy po-

wód, że biurowce powstają

w Łodzi?

– Choć Łódź dysponuje

obecnie 130 tys. mkw. nowo-

czesnych powierzchni biuro-

wych, liczba ta daje już 476

mkw. powierzchni na tysiąc

mieszkańców. W Warszawie

zaczyna powoli brakować

gruntów i powierzchni użyt-

kowych na sprzedaż. Łódź

staje się obecnie naturalnym

kierunkiem rozwoju dla wielu

renomowanych inwestorów,

takich jak: Dell, Philips, Bosch

czy Siemens. Mając to na

uwadze oraz chcąc wykorzy-

stać zalety geograficzne i po-

tencjał inwestycyjny Łodzi,

podjęliśmy decyzję o rewitali-

zacji i rozbudowie dawnego

Próchnika. Za wyborem Ło-

dzi jako siedziby tzw. back of-

fice przemawiają także ceny

Prawo wyłącznie do ryczałtu

Jeśli przedmiotem najmu

jest jeden lokal, to w myśl tych

orzeczeń podatnik powinien

rozliczać przychody z najmu

na zasadzie art. 10 ust. 1 pkt

6 ustawy o podatku dochodo-

wym od osób fizycznych.

Wówczas jedyny przywilej,

który mu przysługuje, to moż-

liwość skorzystania z rozlicza-

nia podatku w formie ryczałtu

od przychodów ewidencjono-

wanych.

wa. W roku 2009 ukończony

zostanie ostatni ważny etap

projektu Manufaktura, uni-

katowego w skali Europy

centrum handlowo-usługo-

wo-rozrywkowego, zlokali-

zowanego w XIX-wiecznych

zakładach Izraela Poznań-

skiego, i powstanie pierwszy

w Łodzi 4-gwiazdkowy hotel

sieci Andels. Planowane jest

również rozpoczęcie budowy

w centrum Łodzi 5-gwiazd-

kowego hotelu Hilton, a tak-

że otwarcie największego

w Polsce, jednego z więk-

szych w Europie, centrów

handlowych IKEA.

■ Czy nowe biurowce, czy ma-

gazyny nie będą stać puste, bo

nie będzie miał kto w nich pra-

cować?

– Władze Łodzi opracowa-

ły strategię rozwoju miasta

ści produkcyjnej oraz usługo-

wej w branży BPO/IT, call

center czy rachunkowości,

w ramach ciągle rozszerzanej

Łódzkiej Specjalnej Strefy

Ekonomicznej i uzyskiwanie

bezzwrotnej pomocy publicz-

nej, nie pozostaje bez wpływu

na decyzję o lokowaniu czy

przenoszeniu działalności do

Łodzi. Najlepszym przykła-

dem korzyści płynących z wy-

brania Łodzi jest decyzja

światowego potentata w pro-

dukcji komputerów – firmy

Dell, dla której bardziej opła-

calne okazało się zamknięcie

dobrze funkcjonującej z du-

żym doświadczeniem fabryki

w irlandzkim Limerick i po-

większenie produkcji w nowo

powstałej łódzkiej fabryce.

Dzięki odpowiedniej koope-

racji władz i inwestorów rów-

nież rok 2009 ma szansę oka-

zać się korzystny dla łodzian.

■

Podatek liniowy od najmu

Gdy najem dotyczy wielu

lokali, podatnik może zareje-

strować się jako przedsię-

biorca świadczący usługi naj-

mu, a lokale takie, uznając je

za składniki majątku firmy

i wpisując do ewidencji środ-

ków trwałych, może amorty-

zować. Gdy spełnia wszyst-

kie wymogi przewidziane

prawem o swobodzie działal-

ności gospodarczej, jako za-

rejestrowany przedsiębiorca

świadczący usługi wynajmu

może rozliczać dochody jako

osoba fizyczna prowadząca

pozarolniczą działalność go-

spodarczą. Wówczas, przed

jej rozpoczęciem lub na po-

czątku kolejnego roku podat-

kowego, ma on prawo wy-

brać jako formę opodatko-

wania podatek w stałej wyso-

kości 19 proc.

W stosunku do przycho-

dów z usługi polegającej na

najmie lokali stanowiących

własność podatnika nie moż-

na niestety zastosować zry-

czałtowanych form podatku

dochodowego – karty podat-

kowej ani ryczałtu od przy-

chodów ewidencjonowanych.

Nie ma jednak przeszkód,

by podatnik wybrał jako for-

mę opodatkowania podatek

w stałej wysokości 19 proc.

W tym celu przed rozpoczę-

ciem działalności powinien

o swoim wyborze zawiado-

mić naczelnika urzędu skar-

bowego, podobnie jak każda

inna osoba rozpoczynająca

działalność gospodarczą.

Ważne! Gdy najem dotyczy

wielu lokali,

podatnik może

zarejestrować się

jako przedsiębiorca

świadczący usługi

najmu

Czy to jednak wystarczy, aby

światowe koncerny czy polskie

inwestowały w tym mieście?

– W ostatnich latach można

wyodrębnić dwa główne nur-

ty rozwoju inwestowania

w Łodzi. Z jednej strony Łódź

stała się największym centrum

produkcji AGD w Polsce, jed-

nym z największych w Euro-

pie. Fabryki ulokowały tutaj

m.in. Merloni, Indesit, Bosch –

Siemens wraz ze swoimi pod-

dostawcami. Z drugiej zaś,

zgodnie z konsekwentnie re-

alizowaną strategią rozwoju

miasta, w Łodzi inwestują ko-

lejne firmy z branży BPO/IT.

Swoje oddziały mają już tutaj

zagraniczne firmy, takie jak

Accunture, Teleca, GE Powers

Controls, jak również prężnie

rozwijające się polskie przed-

siębiorstwa, jak Comarch czy

Ericpol Telecom. Z myślą o no-

wych inwestorach podjęliśmy

decyzję o rewitalizacji i rozbu-

dowie dawnego Próchnika

i przekształceniu go w budy-

nek biurowy. Cross Point – no-

woczesny biurowiec klasy A,

oferujący na dziewięciu kon-

dygnacjach elastyczną w aran-

żowaniu przestrzeń biurową

o łącznej powierzchni 12,5 tys.

mkw., stanie się miejscem pra-

cy wielu absolwentów łódz-

kich uczelni wyższych.

■

lub prowadzenia działalno-

ści zarobkowej małżonek

ten zarządza samodzielnie

nawet wtedy, gdy stanowią

one składniki małżeńskiej

wspólnoty majątkowej.

Oznacza to, że wystarczy

zgodna wola małżonków, by

takie składniki majątku –

w tym przypadku mieszka-

nia i lokal użytkowy – zosta-

ły przeznaczone do prowa-

dzenia działalności gospo-

darczej przez jednego z mał-

żonków.

Jeśli podatnik przez część

roku rozliczał przychody

z najmu jako wynajmujący

a przez pozostałe miesiące

jako przedsiębiorca, dla ce-

lów rocznego rozliczenia po-

datku przychodów tych nie

łączy, lecz opodatkowuje je

odrębnie. W konsekwencji

może więc złożyć np. PIT-28

i PIT-36L. A jeśli i w przypad-

ku rozliczeń ze źródła najem

i ze źródła pozarolnicza

działalność gospodarcza pła-

cił zaliczki na podatek

według skali, złoży jeden

PIT-36, ale wykaże w nim

w odrębnym wierszu przy-

chody ze źródła najem

i w odrębnym przychody

uzyskiwane już jako forma

działalności gospodarczej. ■

Ceny nieruchomości i koszty procesu budowlanego

w Łodzi są niższe niż w innych miejscach w Polsce

i dlatego czynią ją atrakcyjną dla lokowania nowych

inwestycji

Czy ten plan rozwoju ma

szanse ze względu na kryzys?

– Kryzys na pewno wymu-

sza szukanie oszczędności

przy prowadzeniu jakiegokol-

wiek biznesu, a łódzki rynek

gwarantuje możliwość ich

osiągnięcia – niższe koszty

pracy, niższe koszty realizacji

inwestycji, lokalizacja w cen-

trum Polski – myślę, że czas

kryzysu może się okazać cza-

sem dla Łodzi. Pamiętajmy

ponadto, że kryzys nie jest

procesem ciągłym i jak każdy,

który dotykał światową czy

lokalne gospodarki, jest nie-

uniknionym elementem cyklu

koniunkturalnego. Rozmawiała

BOŻENA WIKTOROWSKA

Jakie nowe obiekty powsta-

ną w Łodzi?

– W 2008 roku inwestorzy

przełamali złą passę dla no-

wych inwestycji o charakte-

rze biurowym, rozpoczyna-

jąc wiele nowych projektów:

Cross Point Łódź, Forum 76,

Zenit to niektóre z nich, któ-

rych zakończenie planowane

jest na połowę 2009 roku.

Niestety, kryzys gospodarczy

wpłynął również na zmiany

planów niektórych z inwesto-

rów, np. Echo Investments

wstrzymało realizację pro-

jektu Aurus. Procesy inwe-

stycyjne w Łodzi to oczywi-

ście nie tylko branża biuro-

opartą na pozyskiwaniu

klientów w czterech prioryte-

towych branżach. Wdrażanie

okazało się na tyle skuteczne,

że dzięki pozyskaniu nowych

inwestorów stopa bezrobocia

w samej Łodzi osiągnęła re-

kordowo niski wynik na po-

ziomie ok. 7 proc., podczas

gdy jeszcze kilka lat temu

utrzymywał się on na pozio-

mie 20 proc. Na sukces ten

wpływ miał także innowacyj-

ny program Inwestor, gwa-

rantujący bezzwrotne pożycz-

ki na uruchomienie własnej

firmy. W pierwszych dwóch

kwartałach 2008 r. w woje-

wództwie łódzkim powstało

ponad 2,6 tys. małych przed-

siębiorstw. Również możli-

wość prowadzenia działalno-

Dlaczego właśnie tutaj się

opłaca budować biura czy ma-

gazyny?

– Jednym z najistotniejszych

czynników wpływających na

koszt inwestycji jest koszt na-

bycia gruntu, na którym ma

Kontynuacja formy rozliczeń

O ile podatnik rozliczający

dochody z najmu bez korzy-

stania z ryczałtu nie musi pro-

wadzić żadnej ewidencji po-

GRZEGORZ ZAWADA

łodzianin odpowiedzialny

za projekt Cross Point firmy

Mermaid Properties; dyrektor

projektu od 2006 roku

Kiedy nie warto

korzystać ze zwolnienia

zVAT

■

MARIANNA OLSZEWSKA

gp@infor.pl

P rzychód z najmu może

najmu. Miesięczny czynsz za

mkw. jest tu mniejszy średnio

o 3–4 euro niż w stolicy.

■

Za tydzień

■

PIĄTEK 27 MARCA 2009 | nr 61

Moje nieruchomości

WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY

MIESZKANIA Umowy najmu

Właściciel naprawia instalacje

Mieszkanie spółdzielcze

dziedziczy kilka osób

PORADY EKSPERTÓW

Właściciel budynku odpowiada

za sprawne działanie instalacji

i urządzeń, aby najemcy

do swoich mieszkań mieli

zapewnioną dostawę wody,

prądu, gazu i ciepła.

? PROBLEM: Mieszkanie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

Wystąpiła w nim awaria wanny w łazience i woda zaczęła zalewać łazienkę sąsia-

dów na niższym piętrze. Kogo obciąża naprawa i konserwacja urządzeń w łazience.

JAK TO ZROBIĆ...

Kogo obciąża naprawa i konserwacja urządzeń w łazience

Jeśli kilku spadkobierców dostanie w spadku jedno

mieszkanie spółdzielcze, to do załatwiania formalności

ze spółdzielnią powinni wybrać pełnomocnika.

J eżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prze-

MAŁGORZATA

PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

W ynajmujący ma obowią-

ROZWIĄZANIE: Wynajmujący zapewnia sprawne działanie instalacji i urządzeń zwią-

zanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody. Dlatego powi-

nien naprawiać i wymienić wewnętrzną instalację wodociągową i ciepłej wody. Na-

tomiast najemcę obciąża naprawa i konserwacja i wymiana wanien, zaworów czer-

palnych oraz innych urządzeń sanitarnych. W razie awarii w łazience należy ustalić

przyczynę, bo od tego zależy, kto pokryje koszty remontu albo wymiany urządzeń.

szło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie

jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć

spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czyn-

ności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa,

włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesie-

nie własności lokalu.

W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wnio-

sek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu

nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Powyższe za-

sady mają zastosowanie także w przypadku śmierci jed-

nego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu przysługiwało wspólnie.

zek zapewnić sprawne

działanie instalacji i urządzeń

związanych z budynkiem, aby

najemca korzystał z wody, pa-

liw gazowych i ciekłych, ciepła,

energii elektrycznej, wind oraz

innych instalacji i urządzeń sta-

nowiących wyposażenie lokalu

i budynku. Tak prawa i obo-

wiązki właścicieli i lokatorów

określają przepisy ustawy z 21

czerwca 2001 r. o ochronie

praw lokatorów, mieszkanio-

wym zasobie gminy i o zmianie

kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.

z 2005 r. nr 31, poz. 266). Wią-

że on wynajmującego i najem-

cę, którzy zawarli umowę naj-

mu lokalu wchodzącego

w skład publicznego zasobu

mieszkaniowego.

Natomiast strony umowy o wy-

najem mieszkania, które nie

wchodzi w skład jego publicz-

nego zasobu mieszkaniowego,

mogą przyjąć te zasady lub

w zupełnie odmienny sposób

ustalić prawa i obowiązki.

Gdy właściciel ponownie od-

daje w najem lokal opróżniony

przez dotychczasowego najem-

cę, powinien wymienić zużyte

elementy wyposażenia. Zdarza

się, że w budynku albo lokalu

dojdzie do awarii, która wywo-

łuje szkodę albo bezpośrednio

zagraża jej powstaniem. Gdy

lokator jest nieobecny albo od-

mawia udostępnienia lokalu, to

właściciel ma prawo wejść do

jego lokalu w obecności funk-

cjonariusza policji lub straży

miejskiej (albo gminnej). Gdy-

by zaś była potrzebna pomoc

straży pożarnej, to wówczas ma

prawo wejść do mieszkania

również przy jej udziale.

Jeżeli w takim przypadku

lokal został otwarty w czasie

nieobecności lokatora lub

osoby pełnoletniej, która stale

z nim mieszka, to wówczas na

właścicielu ciążą dodatkowe

obowiązki. Powinien zabez-

pieczyć mieszkanie i znajdu-

jące się w nim rzeczy aż do

czasu przybycia lokatora.

W dodatku z tych czynności

powinien zostać sporządzony

protokół.

Właściciel ma prawo rów-

nież domagać się, aby lokator

udostępnił mu swoje mieszka-

nie w celu okresowego prze-

glądu stanu i wyposażenia

technicznego oraz ustalenia

zakresu niezbędnych prac i ich

wykonania. W szczególnie

uzasadnionych wypadkach

właściciel ma prawo domagać

się udostępnienia lokalu rów-

nież w celu doraźnego prze-

glądu jego stanu i wyposaże-

nia technicznego. W obu tych

przypadkach powinien jednak

wcześniej ustalić z lokatorem

termin tego przeglądu.

Ulepszenia w mieszkaniu lo-

kator może wykonać tylko za

zgodą wynajmującego. Powin-

ni też obaj zawrzeć pisemną

umowę, w której określą spo-

sób rozliczeń z tego tytułu.

Gdyby zaś najemca dokonał

ulepszeń bez tej zgody, to

wówczas wynajmujący ma

prawo domagać się, aby te

ulepszenia usunął i przywrócił

stan poprzedni. Z takim żąda-

niem może wystąpić wówczas,

gdy nie naruszy to substancji

lokalu. Właściciel może też

podjąć decyzję, że zatrzyma

ulepszenia, natomiast zwróci

najemcy ich wartość, uwzględ-

niając stopień zużycia w dniu

opróżnienia lokalu. ■

JAK I DLACZEGO KUPIĆ MIESZKANIE WŁAŚNIE TERAZ

redNet Media – organizator Targów Mieszkaniowych tabela-

ofert.pl oraz redNet Consulting zapraszają na konferencję „Jak

i dlaczego kupić mieszkanie właśnie teraz?”.

Konferencja odbędzie się w Warszawie 28 marca w Hotelu

Gromada, pl. Powstańców Warszawy 2. Program seminarium

przygotowany jest dla osób, które planują obecnie lub w naj-

bliższej przyszłości zakup mieszkania na terenie Warszawy lub

okolic.

Po seminarium przygotowane zostaną punkty informacyjne

z zakresu m.in.:

■

wybór odpowiedniej lokalizacji (tabelaofert.pl),

porady kredytowe – doradca kredytowy (www.niezalezny-

doradca.pl),

Eksperci będą udzielać porad nieodpłatnie. Wstęp bezpłatny

reklama

■

WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY

Moje nieruchomości

PIĄTEK 27 MARCA 2009 | nr 61

Niezbędny jest wypis

z księgi wieczystej

PORADY EKSPERTÓW

NOWE MIESZKANIA Ubezpieczenia przy umowie kredytowej

Hipotece towarzyszą polisy

Kompendium wiedzy o kredytach

Najważniejszym dokumentem niezbędnym do zawarcia

umowy zakupu mieszkania na rynku wtórnym jest wy-

pis z księgi wieczystej, z którego będzie wynikać, iż na-

bywana przez nas nieruchomość nie jest obciążona żad-

nymi zobowiązaniami.

D la bezpieczeństwa kupującego jednak nie jest to jedy-

Obecnie niemal każdej umowie

o kredyt hipoteczny towarzyszą

umowy ubezpieczenia. Nie da

się bowiem pożyczyć pieniędzy

bez posłużenia się przynajmniej

dwoma–trzema polisami.

nie kredytu. Na czas pierwsze-

go etapu inwestycji ubezpie-

czenie kredytu stanowi zabez-

pieczenie traktowane na rów-

ni z hipoteką.

Ponadto ubezpieczenie kre-

dytu stosowane jest też przy

udzielaniu standardowych

kredytów hipotecznych, w sy-

tuacji gdy finansowana nieru-

chomość ma już założoną

księgę wieczystą, ale trzeba

czasu, by możliwe było doko-

nanie wpisu hipoteki do tej

księgi. Dotyczy to zarówno

zakupu nowych nieruchomo-

ści, jak i transakcji na rynku

wtórnym.

W praktyce to bank wskazu-

je towarzystwo ubezpiecze-

niowe, które oferuje polisę

i pośredniczy, w ramach pro-

cedury załatwiania kredytu,

w podpisywaniu umowy. Czę-

sto polisa jest bezpośrednio

wystawiana na bank, a kredy-

tobiorca opłaca tylko składkę.

Warto przy tym pamiętać, że

przewidziany umową okres

takiego zastępczego wobec hi-

poteki zabezpieczenia kredy-

tu nie może trwać wiecznie.

Zazwyczaj jest to okres

dwóch–trzech lat, choć są to-

warzystwa ubezpieczeniowe,

które oferują takie produkty

nawet na pięć lat.

się dla nich z dodatkowymi

kosztami. Poza tym mogą wy-

brać polisę, która służy nie tyl-

ko zabezpieczeniu kredytu, ale

i zaspokojeniu innych potrzeb.

Najmniej korzystne są termino-

we polisy na życie zawierane

wyłącznie z potrzeby zabezpie-

czenia kredytu.

To najprostsze ubezpiecze-

nie, pozornie niedrogie w ob-

słudze, nic bowiem kredyto-

biorcy nie daje. Gdy spłaci on

kredyt, umowa ubezpieczenia

wygaśnie na zasadach podob-

nych jak autocasco komunika-

cyjne. Obecnie w tej grupie co-

raz powszechniejsze są ubez-

pieczenia na okoliczność utraty

pracy.

ny potrzebny dokument. Wiele takich zobowiązań nie

jest do księgi wpisanych lub może zostać wpisanych

w czasie między wydaniem wypisu z księgi a zawarciem

przez transakcji. Musimy więc zażądać oświadczenia (i wpi-

sać je do umowy notarialnej), że nie ma takich nieujawnio-

nych obciążeń i nie toczy się egzekucja z nieruchomości.

W przypadku zakupu domu lub jego części istotne są umowy

z dostawcami mediów. Na ich podstawie możemy się zorien-

tować, czy wszystkie instalacje są właściwie wykorzystywane.

Jeśli do mieszkania czy domu przynależą dodatkowe po-

mieszczenia (piwnice, miejsce parkingowe itd.), musimy tak-

że zażądać przedstawienia tytułu prawnego do dysponowa-

nia nimi. Jeśli są one własnością sprzedającego, powinny być

wyszczególnione w umowie zawartej przed notariuszem, na-

wet gdy nie są one odrębnymi nieruchomościami. Gdy nato-

miast są wynajmowanie, dzierżawione lub użytkowane na

podstawie innego tytułu prawnego, powinniśmy zagwaran-

tować sobie w umowie prawo do przejęcia tych praw po za-

kupie mieszkania. Jeśli okaże się to niemożliwe, nie powinni-

śmy płacić za coś, z czego nie będziemy mogli korzystać.

Jeśli np. sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działal-

ność gospodarczą, musimy poprosić o zaświadczenie, iż nie

zalega on z podatkami i należnościami wobec ZUS.

EDYTA DOBROWOLSKA

gp@infor.pl

O soba ubiegająca się o kre-

Zdolność kredytowa

O ile ubezpieczenie kredytu

na czas wpisu do hipoteki jest

powszechnie stosowane przez

banki, o tyle samo ubezpiecze-

nie zdolności kredytowej nie

występuje już tak powszechnie.

Już od jakiegoś czasu banki wy-

magały polis służących zabez-

pieczeniu w przypadku utraty

przez kredytobiorcę zdolności

kredytowej. Obecnie, w cza-

sach kryzysu, takie ubezpiecze-

nie stało się standardem, a licz-

ba polis chroniących przed róż-

nymi tego typu ryzykami ule-

gła rozmnożeniu.

Z praktycznego punktu wi-

dzenia w najlepszej sytuacji są

potencjalni kredytobiorcy, któ-

rzy już posiadają ubezpieczenie

na życie o odpowiednio wyso-

kiej sumie ubezpieczenia, gdyż

zaciągnięcie kredytu nie wiąże

dyt budowlany lub hipo-

teczny na pewno zetknie się

z trzema grupami polis, których

może żądać kredytujący bank.

Polisa przed księgą

W przypadku kredytów

o charakterze budowlano-hi-

potecznym, a więc takich, gdy

umowa kredytowa przewiduje

najpierw udzielenie kredytu

budowlanego, a dopiero póź-

niej, gdy dla kredytowanej

nieruchomości zostanie zało-

żona księga wieczysta, prze-

kształcenie kredytu w klasycz-

ny kredyt hipoteczny, zabez-

pieczony wpisem hipoteki do

księgi wieczystej, nieodzowne

będzie terminowe ubezpiecze-

Polisy majątkowe

W przypadku kredytowania

gotowych już nieruchomości

standardowo umowom kredy-

towym muszą towarzyszyć

klasyczne ubezpieczenia ma-

jątkowe polegające na aseku-

racji kredytowanej nierucho-

mości od następstw klęsk ży-

wiołowych. ■

Kiedy grozi 42,5-proc.

ryczałt od najmu

KREDYTY HIPOTECZNE Niezbędnik GP

Raty kredytów nadal spadają

Jeśli z umowy najmu nie wynika jednoznacznie, jaka

jest kwota przychodu, wynajmujący powinien prowa-

dzić ewidencję przychodów. W przeciwnym przypadku

urząd skarbowy może mu wymierzyć podatek w wyso-

kości pięciokrotności stawek stosowanych normalnie.

S tawki sanacyjne w przypadku ryczałtu od najmu to 42,5

Już kolejny tydzień zmniejszają

się raty kredytów

hipotecznych. Miesięczne

zobowiązanie w żadnej walucie

nie przekracza już 1200 zł.

proc. zamiast 8,5 proc. lub 75 proc. zamiast 20 proc.

Przy opodatkowaniu najmu w formie ryczałtu nie trze-

ba prowadzić ewidencji przychodów. Jednak tylko wtedy,

gdy wysokość przychodów wynika z umowy zawartej w for-

mie pisemnej. Ponadto ewidencja przychodów jest niezbęd-

na, jeśli mamy prawo i chcemy dokonywać w trakcie roku (a

nie dopiero w ramach zeznania PIT-28) odliczeń od przycho-

du lub ryczałtu. Ponieważ wpisów do ewidencji dokonujemy

dopiero w momencie otrzymania przychodów z tytułu umo-

wy, a przecież często zdarza się, że najemcy nie regulują na-

leżności w terminie, ewidencja może być dowodem potwier-

dzającym okoliczność, iż podatnik za dany okres nie zapłacił

ryczałtu, ponieważ nie uzyskał przychodu. Prowadzenie ewi-

dencji nie jest skomplikowane. Zapisy w ewidencji są doko-

nywane w porządku chronologicznym na podstawie dowo-

dów w czasie zapewniającym prawidłowe i terminowe rozli-

czenie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowa-

nych, jednak nie później niż do dnia 20 każdego miesiąca za

miesiąc poprzedni.

W przypadku osiągania przychodów z najmu, podnajmu,

dzierżawy, poddzierżawy lub innej umowy o podobnym cha-

rakterze zapisów dokonuje się na podstawie dowodów po-

twierdzających faktyczne uzyskanie tych przychodów.

Wspólną ewidencję prowadzą: podatnicy wykonujący dzia-

łalność w formie spółki, a także małżonkowie, między który-

mi istnieje wspólność majątkowa, osiągający przychody

z najmu, jeżeli nie złożyli oświadczenia o opodatkowaniu

całości przychodu przez jednego z nich.

KATARZYNA PRZYBYŁA

katarzyna.przybyla@infor.pl

W poprzednim tygodniu

rata przykładowego

kredytu hipotecznego w zło-

tym, wyliczona przez porów-

nywarkę finansową Comperię,

zmniejszyła się zaledwie o 9 zł

i wyniosła 1196,53 zł. Przyczy-

ną obniżki był niewielki spa-

dek oprocentowania (o 0,07

pkt proc.) w ciągu tygodnia.

Podobna zmiana zaszła

w miesięcznym zobowiązaniu

w euro. Nie zmienił się bowiem

kurs spłaty, a oprocentowanie,

podobnie jak przy złotym,

zmniejszyło się o 0,07 pkt proc.

Rata wyniosła więc 1159,45 zł,

czyli była o niecałe 10 zł niższa

niż tydzień wcześniej.

Natomiast rata kredytu hi-

potecznego we franku szwaj-

carskim nadal pozostaje naj-

niższa. Na koniec ubiegłego

tygodnia wyniosła 1099,94 zł.

Zmniejszyła się o ponad 20 zł

ze względu na spadek opro-

centowania oraz niższy kurs

spłaty.

Największe zmiany, na ko-

rzyść kredytobiorców, miały

miejsce w kredytach hipotecz-

nych w dolarze. Bardzo

zmniejszył się kurs spłaty, bo

aż o 0,21 zł, natomiast opro-

centowanie zostało obniżone

z 3,87 do 3,78 proc. na koniec

poprzedniego tygodnia. Spo-

wodowało to spadek miesięcz-

nej raty o ponad 85 zł,

która ostatecznie wyniosła

1190,35 zł wobec 1276,32 zł

tydzień wcześniej. ■

reklama

Cotygodniowy dodatek

Moje nieruchomości - wydanie ogólnopolskie:

• Zarządzanie, inwestowanie, obrót nieruchomościami na rynku pierwotnym i wtórnym

• Nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne – nowości, oferty, raporty, porównania, rankingi

• Stała rubryka „Niezbędnik Wynajmującego” – poradnik prawno-podatkowy

• Porady ekspertów

Biuro Reklamy Gazety Prawnej,

01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72

Anna Wodzyńska,

tel. (0 22) 530 40 26, kom. 0 510 024 730,

anna.wodzynska@gazetaprawna.pl

Gazeta Prawna - Moje nieruchomości z 27 marca 09 (nr 61)(1).pdf

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: